신·년·기·획 / 한인 CEO들의 새해 부동산 전망

레드포인트 부동산 제이 장 LA지사장

"중저가형 매물에 오퍼가 몰리는 현상 갈수록 심화
한인타운, 다운타운등 집값 너무 올라 엄두도 못내
가격 상승 높지만 '아직 살 집 있는' 가디나 등 주목
인컴유닛 및 투자용 매물을 찾는 바이어 증가 현상"

레드포인트 부동산은 설립된지 이제 5년 밖에 안된 신흥 부동산 회사지만, 그 성장세가 매섭다. 남가주에 지사를 3개로 확장하고, 현재 소속 에이전트가 150명에 이른다. 그 중 가장 최근에 확장한 지점이 바로 한인타운 한복판에 위치한 LA 지점이다. 손님의 90%가 한인인 LA지점을 진두지휘 하는 제이 장 지사장을 만나 올해 전망을 들어봤다. 한형석 기자

▶지난해를 돌아보면.
◀재작년보다 지난해 시장이 더 활발했고 레드포인트 실적도 증가했다. 다만 여전히 문제는 있었다. 지난해 가격은 예상보다더 올랐고 몇 해동안 계속됐던 매물 부족도 지속됐다. 그렇다 보니 중저가형 매물에 오퍼가 몰리는 현상이 심화됐다. 결국 경쟁에서 밀릴 수 밖에 없는 젊은층, 첫 주택구매자, 중저소득층은 다른 방법을 찾아 나섰다.

▶다른 방법이란.
◀LA에서는 집값이 너무 올라서 집을 찾을 수가 없으니 점점 외곽쪽으로 이동했다. 바이어들이 외곽쪽을 번지는 현상이 갈수록 짙어지는 추세다. 이제 특히 젊은층들은 한인타운이나 다운타운은 엄두를 못낸다.
미국의 다른 대도시들을 보면 LA보다 더 심한 곳도 많은데, 외곽으로 빠져야 하다보니 '긴 출퇴근 시간'이란 옵션은 기본으로 가지고 산다. 뉴욕 같은 경우 대중교통을 이용하는 사람이 많은데 출퇴근 시간이 한 두시간은 기본이다.
LA 한인들은 예전에 한인타운 또는 그 인근에 집을 구할 수 있어 모여 살았는데, 이제는 집값이 올라가면서 토렌스, 가디나는 기본이고 잘 안들어 가던 지역까지 고려하면서 '한시간 이상 출퇴근'을 불사하는 한인들이 많아졌다.

▶이러한 추세가 올해 짙어질 것으로 보는가.
◀그렇다. 이러한 추세를 앞으로도 피할 수 없을 것이다. 수요는 많고 LA에 집은 부족하다. 1~2년 정도 단기간에 해결될 문제도 아니고 명쾌한 방법도 없다. 올해도 역시 매물 부족현상이 심해질 것 같다.
다만 엄청나게는 아니지만 내년이나 내후년부터 경기 둔화가 올 것이라 보고 있다. 그렇게 되면 셀러들, 특히 두채 이상 갖고 있던 셀러 또는 투자자들이 이제 오를만큼 올랐다는 생각에 조금 매물을 풀 것이다. 규모가 문제인데 매물 부족이 어느정도 해소는 되겠지만, 그렇게 큰 도움은 주지 못할 것이다.

▶LA 집값은 올해 어떨까.
◀지역마다 다르지만, 한인타운이나 다운타운 근처는 올해 중반, 늦으면 하반기부터 상승률이 주춤할 것으로 보인다. 그리고 외곽지역, 아직도 중저가형 주택을 비교적 많이 찾을 수 있는 지역들은 집값 상승률이 높게 지속될 것이다.

▶한인들 주택 거래 추세는.
◀한인들의 관심은 말그대로 다양하다. 이러한 가운데 최근 첫 주택 구매자와 인컴유닛 및 투자용 매물을 찾는 사람 등이 조금 많아졌다. 반대로 집을 팔고 다른 집을 찾아 이사하는 경우가 상대적으로 적어졌다. 팔아도 새 집을 찾기가 힘들어졌기 때문이다.

▶모기지 이자율 변동과 영향은.
◀이자율은 분명 오를 것이다. 그런데 이자율이 한 꺼번에 많이 뛰진 못한다. 올해 4% 중반대에 이른다고 예상하는데, 이로 인해 바이어들이 더 많이 움직이게 될 것이다. 더 움직이기 전에 사야한다는 생각 때문이다.

▶그러나 집값이 워낙 올라 망설이는 사람이 많다.
◀그런 분들이 수년 전부터 있었다. 사실 적절한 시기란 없다. 준비돼서 모기지 페이먼트 감당이 가능하다면 그때가 적절한 시기다. 내릴때까지 기다리자는 바이어 분들은 투자 목적이다. 이런 분들은 10년 전 서브프라임때를 생각하거나, 소위 말하는 부동산 10년 주기 등을 고려하는 경우다. 그러한 차익을 노리는 경우라면 어쩔 수 없겠지만, 내가 거주할 '내 집'을 원하는 경우라면 다달이 내는 페이먼트만 낼 수 있다면 사면 된다.
주택 가격의 상승과 하락은 팔아야 관계있는 것이다. 투자로 자꾸 생각해서 오히려 좋은 집을, 기회를 놓치고 계속 못사는 사람이 많다. 또한 현재 렌트비 수준도 상당하고 쉽게 떨어지지도 않을 것이다.

▶'인컴 유닛'은 어떤가.
◀여전히 인기인데 이제 한인타운 및 인근에선 매물도 없거니와 '캡 레이트'(수익환원률)이 잘 안나온다. 이것도 생각을 조금 전환해 외곽을 바라보면 '캡레이트'가 여전히 괜찮은 곳도 있다.

▶트럼프 세제개혁 영향은.
◀영향이 없을 순 없다. 직접적인 영향도 있지만 심리적인 영향도 있을 것이다. 그런데 대부분의 한인들에게는 실질적으로 큰 영향은 없을 것이다. 오히려 심리적인 영향이 더 클지 모른다.


▣장지사장의 '한마디'팁

대부분 한인들은 ▶출퇴근 하기 편하고 ▶한인타운에서 가깝고 ▶학군 좋고 ▶주위 환경도 좋은 곳에 집을 사고 싶어한다.

그런데 사실 이런 집은 요즘 찾기 어렵다. 있더라도 젊은 밀레니얼 세대나 첫 주택구입자들에겐 너무 비싼 가격 때문에 '그림의 떡'일 수 밖에 없다.

조건을 몇가지는 포기해야 그나마 집을 보러 다닐 수 있다. 그중에서도 '출퇴근 거리'가 가장 포기하기 쉬운 조건이 아닐까 한다. 사실 지금도 외곽으로 눈을 돌리면 40만~50만 달러 정도의 매물이 좀 눈에 띈다.


☞레드포인트 부동산은
지난 2013년 오렌지카운티 어바인에서 케빈 백 대표의 1인 브로커지로 출범한 후, 불과 4년만에 부에나팍, 브레아에 이어 LA 등 총 4개 지사에 에스크로, 융자, 매니지먼트, 그리고 부동산 학교까지 무려 8개 계열사를 거느린 원스탑 부동산 그룹으로 성장했다. 25명의 에이전트가 소속된 LA 지사는 한인타운 에퀴터블 빌딩 내에 있다.

레드포인트부동산 연말행사에서 케빈 백 대표가 인사말하는 모습.