에릭 민의 부동산칼럼

<드림부동산 부사장> 문의: (213) 393-5528

  • 아직 완공되지 않은 새집을 구입하려면…

     지난 두번의 칼럼에 이어 이번 칼럼에서도 새집 구입에 대해 이야기해보고자 한다. 앞선 칼럼에서 언급했듯이 부동산 시장의 회복을 보여주는 데이터 중 하나가 새집 판매량이다. 한동안 숏세일, 차압 매물에 비해 가격적인 측면에서 밀려, 새집 구입은 황금알을 낳는 오리에서 미운 오리 새끼 취급을 받아왔다. 하지만 최근 들어 다시 서서히 관심의 대상으로 떠오르고 있다. 지난번에는 이미 지어진 집을 구입할 때에 관한 내용이라면, 이번에는 아직 지어지지 않은 매물, 즉 앞으로 지어질 집 중에 위치를 선정하고 매매 절차가 진행되는 과정에 대해 알아보기로 한다.


  • 홈 인스펙션 시 문제와 해결법

    이번에는 예전에 언급했던 인스펙션에 관해 추가로 알아야 할 것들과 바이어와 셀러들이 궁금해 하는 것에 대해 이야기하고자 한다. 부동산에서 인스펙션을 한다는 말은 큰 의미로는 집이 문제 있는지 점검하는 것부터, 집 주변의 재해 가능성 등을 확인하는 것과 HOA가 있을 경우 그 커뮤니티나 콘도 등에 문제가 없는지 등등 집을 사고 파는데 있어서 바이어들이 확인해야 하는 전반적인 것들을 통틀어 말한다. 하지만 일반적으로 우리가 인스펙션을 한다고 할 때는 집에 문제가 있는지 확인하는 피지컬(Physical) 인스펙션을 뜻한다. 여기서는 이러한 인스펙션에 관한 것을 짚고 넘어가기로 한다.


  • 새집 구입 절차와 주의사항

     지난 번에 이어서 새집 구입에 대해 알아보기로 한다. 지난번에 언급했듯이 부동산 시장의 회복을 보여주는 데이타 중의 하나가 새집 판매량이다. 한동안 숏세일, 차압 매물에 비해 가격적인 측면에서 밀려, 새집 구입은 '황금알을 낳는 오리'에서 '미운 오리 새끼' 취급을 받아왔다. 하지만 최근 들어 다시 서서히 관심의 대상으로 떠오르고 있다. 그렇다면 마음에 들어 새집을 계약하고자 하는 경우, 그 다음 절차는 어떻게 이어지는 지에 대해 알아보자. 제일 먼저 일반 집과 같이 디파짓을 하고 계약을 하게 되는데, 보통 빌더마다 차이가 있지만 집 값의 3%에서 많게는 10%까지 해야한다. 그리고 계약을 할 때는 새집의 경우 일반 부동산 계약서가 아닌 각 빌더들이 만들어 놓은 계약서를 쓰는 경우가 많다. 보통 많게는 한 시간 정도에 100페이지 정도의 각종 서류에 사인하게되는데 이를 일일이 읽어보고 사인하는 것은 불가능하다. 방법은 중요한 내용(보통 글씨가 진하게 되어있음)을 꼭 세일즈 오피스 에이전트에게 자세하게 설명해 줄 것을 요구해야 한다. 요즘들어 이러한 설명 시간이 너무 부족해서 생기는 문제가 많이 발생하자, 오피스에서 중요한 포인트만 설명하고 나머지는 이메일로 서류를 보내 바이어가 충분히 읽어 보고 사인할 수 있도록 하고 있다.  하지만 이 또한 전문가가 아닌 이상 서류 내용을 이해하기가 너무 어려워 또 다른 문제를 발생시키기도 한다. 만약에 오피스에서 사인하게 될 경우, 복사본을 받아 나중에라도 중요한 내용은 한 번 더 살펴보아야 한다. 시간 낭비와 나중에 불이익을 줄이기 위해서는 새집 전문 에이전트의 도움을 받는다면 크게 도움이 될 수 있다. 계약서에 사인하고 해야될 일은 다음과 같다. 첫째, 집이 다 지어진 상태에서 안팔린 유닛을 계약할 경우다. 먼저 융자를 알아보아야 한다. 요즘들어 순서가 조금 바뀌고 있지만 불필요한 시간 낭비를 줄이기 위해 빌더에 따라서 계약 전에 먼저 빌더측 융자 회사와 바이어가 자격이 되는지 확인한 후에 조건이 되는 바이어에 한해서 계약을 하는 경우가 많다. 융자가 문제 없다고 한다면 바이어는 자기가 하고 싶은 곳에서 융자를 해도 된다. 단, 건설사 측에서 원하는 은행을 썼을 때 주는 인센티브가 있고, 이자율도 나쁘지 않다면 건설사 측 융자를 쓰는 것이 경비 측면에서 도움이된다. 융자를 정한 다음 해야될 일은 인스펙션이다. 보통의 집은 전문 인스펙터를 고용하는 것이 당연하지만 새집, 특히 대형 건설사에서 지은 집의 경우 처음 1년 동안은 문제 발생 시 거의 모든 것을 고쳐주고, 10년 동안 집 구조에 관한 문제 발생 시 역시 고쳐주기 때문에 내가 필요에 따라 할 지, 안 할지를 결정하면 된다. 필자의 개인 의견으로는 따로 추가 비용을 내고 할 필요는 없다고 본다. 새집에서 처음 1년 동안 모든 것을 고쳐주는 워런티를 주는 이유는 그 누구도 그 집에 살아보지 않았기 때문이다. 다시 말해 언제 이사하느냐에 따라 집의 문제를 알 수 있는데, 예를들어 여름에 입주 한다면 비나 눈이 와서 지붕이 새는지 한동안 알 수 없고, 반대로 겨울에 입주하면 에어컨이 잘 작동되는지 확인하기 쉽지 않다. 하지만 1년 사계절을 살다보면 어떤 문제가 있는지 알 수 있기 때문에 빌더는 1년 워런티를 주고 문제 발생시 다 고쳐준다.  만약 인스펙터 없이 건설사 측 전문가와 함께 인스펙션을 하고 문제가 나왔다면 언제든지 문제 있는 것을 고쳐달라고 한 후(보통 융자 서류에 사인하기 전에 다시 한번 집을 보게 되는데 이를 Final walk-through라고 한다) Final Walk through 때, 잘 고쳐졌는지 확인하면 된다. 설령 완벽하게 준비가 안 되어도 큰 걱정을 할 필요는 없다. 앞서 말했듯 1년 동안은 언제라도 문제가 있으면 고쳐주기 때문이다. 문제가 없다면 나중에 융자 서류에 사인을 하고 며칠 후 열쇠를 받아 새 집의 주인이 되는것이다. 다음에는 이미 지어진 집이 아닌, 앞으로 지어질 집을 사는 것에 대해 알아보기로 한다.


  • 새 집 사기

     이번에는 누구나 원하는 새 집과 새 집 분양에 대해 이야기를 하고자 한다. 최근 부동산 데이터를 보면 올해도 지속적으로 부동산 시장이 상승하고 있다는 긍정적인 신호들을 보여주고 있는데, 그 중 하나가 신규 건설 허가 건수와 새집들의 판매 호조이다. 2004~2006년의 전성기에는 아직 미치지 못하지만 대형 건설회사들이 지속적으로 신규주택 착공에 나서고 있고, 판매도 호조를 보이고 있다. 서브프라임 사태 전만 해도 새집은 황금알을 낳는 거위의 대우를 받아왔지만, 그 이후부터는 숏세일, 차압매물 등의 가격 경쟁력에서 밀려 하루 아침에 미운 오리새끼 취급을 받아왔다. 하지만 현재 상황들을 볼 때 다시 옛날의 위상을 찾을 날이 멀지않아 보인다. 특히 최근 4~5년 동안 새 집 구입에 대한 문의가 눈에 띄게 많아진 것을 느낀다. 비교적 인기있는 신도시의 경우 문의가 날로 늘고있다. 그러면 새 집 구입에 관한 절차와 방법 그리고 주의해야 할 사항들에 대해 알아보기로 한다.  우리가 조금만 신경써서 주위를 둘러보면, 크고 작은 규모의 새 집들이 건축되고 있는 것을 쉽게 볼 수 있다. 땅이 제한적인 대도시의 경우에는 주로 크고 작은 빌더들이 콘도를 건설하고 있고, 신도시인 발렌시아나 어바인같이 대형 건설사가 중심이 되어 분양하는 곳도 있다. 여기서는 도시 전체에 대형 건설사가 중심이 돼 대규모 단지를 조성하는 최소 100채 이상을 짓는 대규모 단지의 새 집 구입에 대해 알아보고자 한다.  내가 사려고 하는 지역에 새집 건축이 이루어지고 있다면, 먼저 주변 에이전트나 새집 전문으로 경험이 많은 에이전트에게 조언을 구한뒤 세일즈 오피스로 향하는 것이 필요하다. 이유는 개인이 혼자 간다면 여러가지 혜택을 놓치기 쉽기 때문이다. 일부 바이어들은 에이전트없이 간다면 그만큼 가격을 깍을 것으로 착각하지만 빌더들이 이미 모든 비용을 계산에 넣고 하기 때문에 가격을 깎을 수 있다는 기대는 할 필요가 없다. 세일즈 오피스를 에이전트와 동행해 간 다음 바이어가 주의해야 할 점들은 첫째, 내 예산에 맞는 가격대의 집들만 골라서 보는 것이 필요하다. 괜히 내 예산에 맞지 않은 다른 모델을 보아봤자 눈 높이만 올라가 나중에 나에게 맞는 집을 선택시 어려움을 겪을 수 있다. 두번째는 집의 구조를 주의 깊게 보는 것이 중요하다. 대부분의 바이어들, 특히 첫 집을 사는 바이어들은 구조보다는 디자이너들이 해 놓은 인테리어에 현혹되어 잘못된 선택을 하는 것을 보는데, 이를 방지하기 위해 이미 지어진 같은 구조의 빈 집이 있다면 한 번 보는 것이 실수를 줄이는 방법이다.  세번째는 당연히 가격 비교이다. 같은 크기의 새집과 20년 된 집의 가격비교는 적절한 비교는 되지 않지만 그래도 참고는 해야한다. 최근의 땅 값이 상승해서 건설사들이  이익을 내기 위해 여러 여건들을 고려해 가격을 정하게 되는데, 당연히 주변 오래된 집들보다는 높을 수밖에 없다. 보통 주변 시세보다 새집이 10% 이상 차이가 난다면 다시한번 위치, 주변 여건 등을 고려해 결정하기를 권한다. 새집의 경우 클로징 비용이 높고, 업그레이드 등 추가로 들어가는 금액이 생각보다 많을 수 있기 때문이다. 넷째는 학교, 부대시설, 세금 등에 관해서 알아보는 것이 좋다. 이는 나중에 집을 팔 때 충분히 보상받을 가치가 있는지, 그리고 높은 세금 등이 있다면 이러한 요인들로 인해 집을 파는데 마이너스 요인 등이 있는지, 투자 가치로도 잠재력이 있는지 판단하는 기준이 될 수 있기 때문이다. 이 모든 사항들을 고려해 마음에 드는 집이 있거나 구조가 있다면 계약을 하게된다. 단 구조는 마음에 들지만 위치가 마음에 들지 않는다면 앞으로 같은 구조의 집이 어느 위치에 나올지 미리 공부하고, 대기자 명단에 이름을 올려놓고 기다려야 한다. 단, 한가지 주의해야 하는 점은 분양 가격이 올라갈 수도 있다는 점이다. 다음에는 새집 계약 과정과 절차 그리고 준비해야 되는 것들에 대해 조금 더 자세히 알아보기로 한다.


  • '정보 홍수'시대의 데이터 바로 보기

     인터넷이 보급과 스마트폰의 등장은 우리의 삶을 보다 윤택하게 만들었고, '정보의 홍수 시대'라 불리는 21세기를 살아가는 우리에게 이제는 공기나 물처럼 없어서는 안 될 중요한 도구가 되었다. 하지만 정보의 옳고 그름을 판단하고 선별적으로 받아들이는 것은 우리에게 남겨진 또 하나의 과제이다. 


  • 집 선택, 나에게 맞는 현명한 판단해야

    에릭 민의 부동산 칼럼  지난주 연방준비이사회에서는 기준 금리를 인상시켰다. 올해 안에 1~2회 정도 추가로 금리를 인상시킬 것으로 전문가들은 보고 있다. 아직까지 모기지 이자율에는 큰 변동은 없지만, 하반기에는 모기지 이자율도 상승할 것으로 보여진다. 6월 부동산 시장은 지역마다 약간의 차이는 있지만, 올 초에 비해서 움직임이 약간 둔화되는 느낌을 받는다. 공급이 절대적으로 부족한 상황임에도 에스크로에 들어가는 시간이 상대적으로 길어지는 것을 볼 수 있다. 하지만 이러한 현상이 가격의 하락으로 이어지지는 않을 것으로 보고 있다. 지금의 현상이 일시적인 것인지, 아니면 지난 5년 이상 가파르게 오른 집값의 조정을 알리는 신호탄인지는 여름 방학 기간이 끝나봐야 알 수 있을 것이다.


  • 콘도 구입시 이것들은 꼭 짚어봐야

     메모리얼 연휴가 끝나는 6월 초. 주택 시장은 본격적인 성수기에 접어든 가운데 많은 사람들이 관리가 편해 선호하는 콘도 구입에 관해 몇 가지 주의사항을 알아보자.  첫째, 콘도 구입에 관한 패니매와 프레디맥의 융자 가이드라인이 몇 년 전부터 바뀌면서 좋은 이자율을 받기 위해서는 25% 이상 다운 페이먼트를 해야 한다. (보통 일반 주택의 경우 20% 이상 다운페이먼트를 하면 된다.) 그렇지 않을 경우에는 이자율 상승은 피하기 어렵다. 만약 다운페이먼트로 20% 밖에 준비하지 못했다면, 지금처럼 집 값이 오르는 시장에서는 이자율 뿐만 아니라, 감정도 꼼꼼히 확인하는 것이 좋다. 가끔은 높은 이자율이 문제가 아니라 감정 때문에 거래가 깨지는 경우도 종종 발생하기 때문이다. 둘째, 단독주택과 달리 콘도의 경우 많은 은행들은 일반 화재보험뿐만 아니라 H06라는 추가 보험을 들 것을 요구한다. 그 이유는 콘도의 특성상 기존 보험으로는 내 개인적으로 지켜져야 할 개인 재산에 대한 커버리지가 제한적이기 때문이다. 콘도의 경우 기존의 관리비 안에 화재보험이 포함되어 있다. 문제는 내가 더 커버리지를 높이고 싶어도, 다른 이웃들이 반대하면 커버리지를 조절할 수 없는 단점이 있다. 이런 이유로 많은 은행들은 자기가 빌려준 자산을 보호하기 위해 바이어에게 이 보험을 들게 하며, 집 소유주들 역시 자기 자산을 위해 추가보험을 들어야 하기 때문에 바이어는 콘도구입 때 약간의 추가 비용을 생각해야 한다. 셋째, 새 콘도 구입 때 화이트 퍼밋(입주 허가증)이 있는지 꼭 확인해야 한다. 만약에 아직 없다면 언제쯤 받을 수 있고, 입주는 언제 가능한지 세일즈 팀에 물어봐야 한다. 어떤 경우는 콘도가 지어지고 난 후에도 5~6개월 이상 퍼밋이 나오지 않아 학교와 직장 문제로 고민하는 바이어들을 자주 봐왔다. 최근에 한인타운에 새로 지은 콘도도 거의 6개월간 마지막 입주 퍼밋이 나오지 않아, 바이어와 에이전트들이 많은 고생을 하는 것을 볼 수 있었다. 빌더의 경우, 일반적으로 입주 퍼밋을 받고 분양을 해야 하는데, 시간이 돈이다 보니 미리 퍼밋이 나오는 시점을 예상해 미리 분양하는 경우가 많다. 하지만 뜻하지 않게 퍼밋이 늦어지면, 이로 인해 발생하는 문제들은 불공평하지만 바이어들이 안고 가야한다. 분양 계약서 작성시, 빌더들은 미리 이런 문제가 발생시 자기에게는 책임이 없다는 문구를 계약서에 집어 넣어서, 바이어에게 서명하게 만들어 놓은 경우가 대부분이다. 넷째는 요즘 기존 콘도 구입 때 많이 발생하는 문제 중의 하나인 HOA에 관한 것이다. 서브 프라임 사태 이후에 빈번했던 HOA문제들은 지금은 많이 줄었다. 콘도는 집 소유주들의 관리비를 받아 보험, 유틸리티 등 전체적인 관리를 한다. 만약에 집 소유주들이 HOA 비용을 내지 않으면 제대로 된 콘도 관리를 할 수가 없다. 바이어가 해당 콘도를 사고 싶어도 은행에서는 콘도 전체에 문제가 있다고 생각해서 융자를 해주지 않는다. 하지만 지금은 이런 경우 보다는, 콘도에 오너와 테넌트의 비율 등 다른 관련된 내용이 더 중요시 된다. 또한 만약 렌트를 줄 목적으로 콘도를 산다면, 그 콘도가 렌트를 줄 때 어떠한 제한이 있는지 꼭 확인해 봐야한다. 예를 들어 어떤 콘도는 새로 오너가 바뀌고 1년 동안은 렌트를 주지 못하는 규칙을 정해 놓은 곳도 있다. 다섯번째는 콘도에 소송이 걸린 경우다. 보통 콘도 자체에 문제가 있어서 소송이 걸린 경우는 생각보다 많지 않다. 주로 새 콘도의 경우 지은 지 10년 정도가 되면 워런티를 늘리기 HOA에서 빌더를 상대로 소송을 걸어 놓는 경우가 대부분이다. 물론 옆에서 변호사들의 부추김이 있고, 소송에 이겨도 큰 소득이 없다는 것을 집 소유주들도 알지만, 혹시 추가로 공공 지역의 수리시, HOA 비용이 오를 수밖에 없는데 이런 추가 비용을 소송에서 이긴 금액으로 커버할 수 있다는 생각에 동참하는 소유주들이 많다. 하지만 이 소송이 해결될 때까지 집 소유주들이 보는 손해 또한 적지않다. 가장 대표적인 예로  소송이 걸려있는 콘도는 은행에서 융자를 해주기 꺼려하기 때문에 쉽게 팔리지 않는다. 주로 현금 바이어들 중심으로 거래되다 보니 콘도 가격에 안 좋은 영향을 미치는 결과를 가져오게 된다. 바이어들은 융자가 중간에 안될 수 있기 때문에 소송이 걸려 있는지 꼭 확인하고 오퍼를 넣는 것이 필요하다. 이외에도 콘도 구입 때 주의할 사항들은 그 단지에 유닛이 많든 적든 간에 항상 존재한다. 위 아래 층과의 층간 소음 문제, 주차 문제 등 수없이 확인해야 할 것들이 많지만 너무 많은 것을 따지다 보면 사소한 것에 매여서 잘못된 판단을 할 수도 있다. 위에 언급한 사항들 정도라도 짚어본다면 콘도 구입하는 데 조금은 도움이 되리라 본다. <드림부동산 부사장> ▶문의: (213)393-5528


  • 첫 2주의 중요성

     셀러가 집을 팔기 전에 중요하게 생각해야 할 것은 무엇일까. 모든 거래가 그렇듯 팔려는 사람은 높게, 사려는 사람은 낮은 가격에 사려고 하는 것은 당연하다. 특히 가격이 정확하게 정해져 있지 않는 거래에서는 어느정도가 적정 가격인지 적정가를 정하기 위해 여러 데이터를 사용하기 마련인데 이것이 쉬운 게 아니다. 부동산의 경우는 큰 단지의 콘도나 타운홈이 아니라면 귀에 걸면 귀거리, 코에 걸면 코거리일 정도로 판단 기준이 애매모호한다. 특히 단독 하우스라면 같은 사이즈라도 가격의 차가 크게 날 확률이 높다. 은행은 가격적으로 조금 더 정확한 기준을 삼기 위해 감정을 하게 된다. 물론 이 또한 100% 정확하다고는 할 수 없지만 부동산 거래에 있어서는 가격을 판단하는 가장 중요한 요소 중에 하나이다. 


  • 바이어의 매매 절차

     이번에는 부동산 거래의 가장 기본이 되는 에스크로 오픈 후 주택매매 절차와 흐름에 대해 알아보자. 부동산 거래를 하다 보면 의외로 바이어나 셀러 모두 기본적인 매매 절차나 방법을 모르는 사례가 많다. 처음 집을 사는 바이어뿐만 아니라 여러번 주택 매매의 경험이 있는 사람들도 절차나 서류가 무조건 복잡하다고만 생각하고, 에이전트가 알아서 잘 해줄 것이라 믿는다. 전문적인 지식은 아니더라도 당연하게 알아야 할 기본적인 지식을 알고 있는 것이 바로 자신인 나를 위한 것으로 믿고 매매에 임하는 것이 중요하다. 


  • 셀러와 바이어의 인스펙션 '밀당'

     미국 경제의 최대 이슈가 된 연방준비제도의 기준금리 인상이 올해 내 최소 2차례 더 단행될 것으로 전망되는 가운데, 특히 부동산 시장은 다른 분야보다 더 민감하게 금리 인상에 촉각을 곤두 세우고 있다. 장기적으로는 부동산 시장에 좋은 영향을 미치기 때문에 반기고는 있지만, 다른 한편으로는 모기지 이자율의 움직임에 큰 영향을 미치기 때문에 관심이 집중되기도 한다. 이유는 금리 인상은 결국 모기지 이자율의 상승으로 이어질 수 있기 때문이다.