스티븐 김의 부동산칼럼

CCIM, Ed H. Park & Associates
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  • 부동산 시장, 또 '버블'인가?

     현재의 부동산 시장이 또 거품일까? 결론부터 말하자면 지금은 '아니다'라고 답할 수 있다. 최근 발표된 실러(Shiller) 주택가격지수에 의하면 미 전국내 전체 주택가격이 1년 전에 비해 5.5% 올랐고, 미국 10개 대도시들의 가격상승폭은 이보다 높은 5.9%로 조사됐다. 가격이 빠르게 오르다 보니 작년부터 또 다른 '버블'이 아닌가하는 우려가 이곳 저곳에서 흘러나오고 있는 것도 사실이다. 7월말 현재 지난 1년간 평균 인플레이션 지수가 약 1.7%에 머물어 있는 것을 감안할 때 5.9%의 주택가격 상승은 인플레이션을 훨씬 뛰어넘어 일부 경제학자들사이에는 작년부터 거품론이 꾸준히 제기되고 있다.


  • 은퇴를 준비하는 한인들

     수명이 점차 연장되면서 은퇴에 들어서는 한인들의 고민이 깊어지고 있다. 이제는 70,80세가 아닌 90,100세 혹은 그 이상까지도 생존이 가능해지면서 전통적인 60세 은퇴의 개념이 무너지고 있다. 은퇴 이후 삶의 시간이 부쩍 연장되면서 은퇴를 둘러싸고 삶의 질을 고민하는 사람들을 주변에서 흔히 볼 수 있다. 한인들도 이민 1세들이 빠른 속도로 은퇴 연령층에 돌입하게 되면서 이전에 볼 수 없었던 여러가지 현상들이 나타나고 있다. 대표적인 것이 은퇴를 앞두고 일평생 모은 재산에 대한 처리문제가 아닌가싶다. 이전에 비해 부쩍 늘어난 은퇴후 생활을 유지하려면 어떤식으로든지 오랜기간 수입이 필요하게 되기 때문이다. 


  • 셀러스 마켓에서 바이어가 흔히 하는'5가지 실수'

     정말 대단한 셀러스 마켓이 올 초부터 계속되고 있다. 이번 지면에서는 이런 강력한 셀러스 마켓에서 바이어들이 집 구입 시 협상과정에서 실수하기 쉬운 5가지를 짚어보자.


  • 심각한 아파트물량 부족사태

     렌트용 아파트물량이 절대 부족하다.  최근 전국 아파트협회에서 발표한 조사에 의하면, 2030년까지 약 450만채의 신규 아파트 물량이 필요하다. 이 보고서에 의하면 앞으로 1년에 최소 32만5000채의 신규 아파트 물량이 공급되어야 현재 아파트 수요를 충족할 수 있다는 계산이다. 


  • 밀레니얼 세대와 부동산 시장 

     18세에서 34세까지 젊은 연령층을 일컫는 밀레니얼(Millennial) 세대가 뜨겁게 부상하고 있다. 미국의 대형 광고주들도 어떻게 하면 이들을 자신들의 상품과 서비스 속으로 끌어들일까 많은 고민 중에 있다. 최근 하버드대학이 발표한 전국 주택에 관한 연구에서도 부동산 시장에서 앞으로 이들의 역할이 큰 변수로 작용할 것이라는 전망을 내놓았다. 밀레니얼 세대에 기대를 거는 이유는 바로 이들 대부분이 앞으로 10년 사이에 소비층의 성인 나이로 접어든다는 것이다. 10년 안에 30대의 나이로 접어드는 밀레니얼 세대가 무려 270만명이나 늘어나게 되는 것이다. 


  • "집을 사는 건가요, 전쟁을 하는 건가요?"

       "집 사기 너무 힘들어요." 요즈음 이구동성으로 바이어들이 첫 마디로 쏟아내는 말이다. 올해 초부터 빠르게 가열되고 있는 부동산 시장의 분위기가 심상치 않다. 주택매매 속도가 거의 초스피드에 가까울 정도다. 나오자마자 바로 팔려나가는 진짜 셀러스 마켓(Seller's Market)이 온 것이다. 그냥 셀러스 마켓이 아니라 거의 운동장이 한 쪽으로 완전히 기울어 버린 일방적인 시장이 형성되고 있다. 우스갯소리로 "집을 꼭 사고 싶다면 셀러가 원하는 모든 것을 다 해주어라"라는 것이 현재 주택시장의 분위기다.


  • 조립식 주택(Manufactured Home)의 필요성

     대도시 주택가격이 가파르게 오르면서 미국인들의 집장만이 점점 힘들어지고 있다. 최근에는 기존 주택 매물공급의 부족뿐만 아니라 주택공급의 다른 한 축을 담당하고 있는 신규주택건설도 빠른 속도로 진행되고 있지 않아 시장에 원활한 공급을 위해 여러가지 안들이 대두 되고 있다. 그 중에 대표적인 안이 바로 신규주택을 건축할 때 기존의 전통적인 건축방식이 아닌 조립식 주택(Manufactured Home)으로 바꾸어야 한다는 데 관심이 높아지고 있다. 조립식 주택 건축방식을 택하게 되면 대량 생산이 가능해져 현재 주택시장에서 문제가 되고 있는 주택 물량 부족을 해소할 수 있을 뿐 아니라 더 나아가서 건축단가를 획기적으로 낮출 수 있어 더 많은 바이어들에게 주택마련의 기회를 제공할 수 있기 때문이다.


  • 연준 기준금리 인상이 부동산 시장에 미치는 영향

     지난 3월 FOMC는 연방 이자율을 작년 12월에 이어 다시 0.25% 인상했다. 지난해에 두 번, 올해 3월에 한 번 모두 3차례의 이자율을 올림에 따라 현재 연방금리는 0.75%~1%(지역에 따라 이자율이 다소 차이가 있음)를 유지하고 있다. 그러면 계속 올라가고 있는 이자율은 현 주택시장에 어떤 영향을 주게 될까? 


  • 주택융자(Mortgage) 이자율은 어떻게 결정되나

     많은 사람들이 늘 관심을 갖고 있는 미국 주택금리는 어떻게 결정되게 되는가. 먼저 주택금리를 이해하려면 1년에 8차례 열리는 정부의 FOMC(Federal Open Market Committee)를 통한 단기 이자율 조정 시스템을 알아두면 도움이 된다. FOMC를 통해 결정되는 이자율은 단기 이자율로, 주로 단기 금리에 민감한 크레딧 카드, 자동차융자, 정기예금 등을 통해 소비자 경제에 직접 영향을 주게된다. 즉 인플레이션의 우려가 있다고 판단되면 FOMC는 바로 단기 이자율을 올려 소비를 줄이면서 은행으로 돈이 몰리게 해 인플레이션의 속도를 늦추거나 억제하는 통제역할을 하게 되는 것이다. 


  • 인컴유닛, 아파트 구입과 관리 

           '아메리칸 드림' 중 하나인 주택구입을 하고 나면 경제적으로 여유가 생긴 한인들은 투자용 부동산으로 눈을 돌리게 된다. 최근에 의학이 발달하면서 상당기간 수명이 연장되게 되어 은퇴 후에도 지속적으로 인컴이 필요하게 되었다. 인컴이 창출되는 투자용 부동산으로는 가장 손 쉬운 단독주택부터 많은 투자가 필요한 상가같은 상업용 건물까지 다양한 부동산이 있다. 그 중에서도 서브프라임 이후 부동산시장이 회복되면서 지난 2~3년간 한인들이 가장 많이 투자한 종목이 인컴유닛이 아닌가 싶다. 특히 대규모 인컴유닛(2~4 유닛)이 몰려있는 한인타운이 가장 인컴유닛을 많이 구입한 지역으로 꼽히고 있다.