1031 exchange는 미국주류사회에서 투자용 부동산에서 재산증식의 수단으로 자주 사용되는 강력한 재산 증식의 한 방법으로 투자용부동산을 거래할 때 꼭 알아 두어야 하는 매매방식이다. 한인들도 샤핑센타, 아파트등 투자용부동산거래가 늘어 나면서 자주 사용하는 재산증식 방법중에 하나다. 그러나 좋은 재산 증식방법이긴 하지만 이 1031 Ex는 엄격한 시간상의 제약등 복잡한 규정을 따라야 혜택을 볼 수가 있어 세심한 준비와 주의가 필요하다. 1. 1031 Exchange란 어떠할때 사용되는가? A라는 사람이 3년전에 100만불짜리 조그마한 샤핑센타를 샀다고 하자. 3년이 지난 지금 이 건물을 250만 불에 팔았다고 하면 건물을 매매해 이익금 150만불이 발생했을시 현 세법 상Capital Gain Tax라는 세금을 내야한다. 이 세금을 안 내는 방법이 있다면 얼마나 좋겠는가? 하지만 현 세법에서는 불행하게도(?) 세금을 안낼수 있는 방법은 없다. 세금을 안 낼수 있는 방법은 없지만 세금을 뒤로 미루는 것은 1031 Ex를 통해 가능하다. 즉 A가 매매한 250만불로 250만불 이상되는 투자용 건물을 1031 Ex 룰에 의해 구입한다면 매매후 발생한 이익금150만불에 대해 세금을 연기시켜 주는 것을 말한다. 만약 A가 계속해서 1031 Ex를 통해 건물을 구입, 매매 하는것을 되풀이 한다면 1031 Ex를 기간에는 세금을 계속 연기할 수 있다. 여기서 가장 조심해야 할 점은 세금을 연기하는 것이지 안 낼 수 있다는 것이 아니다. 1031 Ex를 더이상 안하게 되면 이때까지 누적된 세금을 모두 내야 한다. 2. 어떤 경우 1031 Ex를 할수있는가? 임대 수입이 나오는 상가, 아파트, 혹은 투자용으로 구입한 땅등이 이것에 해당된다. 단 개인이 살고 있던집이나 개인용도로 사용되는것 (예를 들어 Vacation Home)은 1031 Ex에 해당이 안된다. 특수한 경우지만 비스니스 자체도 1031 Ex가 가능하다. 예를 들면 카워시, 개스 스테이션같은 비즈니스를 말한다. 3. 소유하고 있는 부동산을 판후 어떤 종류의 부동산을 1031 Ex로 구입 가능한가? 현재 매매하고 있는 건물이 어떤 종류가 되었든지 상관없이 투자용이라면 새로 구입하는 부동산도 투자용이어야 한다는 것이다. 예를 들어 아파트를 소유하다가 본인이 거주할 일반 주택으로 갈 경우는 1031 Ex의 혜택을 볼수 없다. 그러나 같은 경우라도 주택을 구입한 후 임대한다면 1031 Ex의 혜택을 누릴 수 있는 것이다. 4. 그러면 부동산 매각 금액중 얼마를 다시 재투자해야 1031 Ex의 혜택을 볼수 있는가? 건물 매각시 에스크로등 매매에 소요된 경비를 뺀 모든 이익금은 새로 구입하는 건물로 100% 투자되어야 한다. 예를 들어 부동산 매각후 50만불이득을 보았다고 하자. 이 금액중 10만불을 다른 곳에 사용하고 나머지 40만불만 재투자 했다면 개인 용도로 사용된 10만불에 대해서는 세금을 내야 한다. 5. 매입하는 부동산 가격에 제한이 있는가? 매각한 부동산 가격보다 같은 금액이거나 더 많은 액수의 부동산을 산다면 전혀 문제가 없다. 예를 들어 100만 불짜리 임대용으로 소유한 부동산을 매각 후 매각 금액보다 2배가 비싼 200만불짜리 샤핑센타를 구입해도 아무런 문제가 되지 않는다. 그러나 소유 부동산을 100만불에 판후 80만불짜리 임대용 부동산을 산다면 투자를 안 한 차액 즉 20만불에 대한 세금을 내야한다. 6. 1031 Ex에 시간상의 제약은 있는가? “ 45-Day”와 “180-Day”라는 Rule 이 있다. “45-Day” 룰은 소유 부동산 매매종결후 45일 이내에 매입하고자 하는 부동산을 지정해야 하는 룰이다. 이 45일을 경과하게 되면 더 이상 1031 Ex의 혜택을 볼수 없게 된다. “180-Day” 룰은 소유부동산의 에스크로 매매종료일로 부터 180일 안에 매입하고자 하는 부동산의 구입을 완료해야 하는 것을 의미한다. 이 두가지 룰중 1031 Ex에서 가장 조심해야 하는것은 “45-Day”룰이라는 것을 다시 한번 강조하고 싶다. 45일이 너무 빨리 지나가기 때문이다.