요즈음 이구동성으로 바이어에게서듣는것은 “시장에 집이 없다”라는 말이다. 시장에 집이 없다는 의미는 주택시장이 회복하고 있다는 청신호임에는 분명하다. 남가주의 경우 주택가격이 일년전에 비해약 15% 상승한 것으로 나타나고 있다. 또 차압매물의 숫자도 작년대비 약 30% 급감된것으로 최근 발표되었다. 숏세일의 숫자는 소폭 늘어 났지만우려할 수준은 아닌것으로 보여지고 있다. 정부에서 2015년 상반기까지 이자율을 현재와 같이 초저금리로 지속하겠다고 약속함에 따라 바이어들이 대거 시장에 유입되고 있다. 일례로 같은 수입의 바이어가 5%이자로 $500,000 융자를 받을 수 있었다면 현재의 3.5%이자대에서는 $600,000까지 융자를 받을 수 있다. 월페이먼트는 같은데 이자율이 낮아지면서 $100,000만큼 더 구입여력이 생기는것이다. 5%대의 이자율시장은 3.5%대로 진입하면 약 20%의 가격상승을 유발할 수 있다는 것이다. 작년10월 캘리포니아 중간주택가격에 비해 올 10월중간가격주택이약 15% 상승한것도 바로 이자율의 하락에 의한것임이증명되고 있다. 지난 2년간 지속적으로 내리던 이자율정책에도 꿈적하지 않았던 주택시장이 고용증가나 저변경제의 활성화는 거의 움직임이 없는데도이자율에 의해 드디어 움직이기 시작한 것이다. 주택시장이 움직이고 있는것은 분명히 청신호지만 실제 거래내용을 들여다 보면 꼭 시장이 바람직한 방향으로 가고 있지 않아 보인다. 주택시장의 활성화가 시작되려면 일단 차압, 숏세일등의 비정산 매물이 시장에서 빠른시일내에 해소 되어야하는데 아직도 약 600만채가 차압절차중이거나 페이먼트체납 매물로 대기하고 있다. 또 현재 페이먼트는 내고 있지만 깡통주택이여서 경제여건의 호전여부에 따라 집을 포기 할 수 있는 잠정적인 매물도 이 숫자만큼 되는것으로통계자료는집계하고 있다. 따라서 주택경기회복과 동시에 미국경제 전반이 활성화해야만 비정상매물의 주택시장유입을 차단하면서 시장이 정상화의 길로 들어설 것으로 보인다. 현재 시장의 가격상승은이자율과 더불어 선거등의 여러변수로 인해 차압의 속도가 느려지며 차압매물 공급이 대폭줄어들면서 생긴 일시적인 매물부족현상도 한 몫을 담당하고 있어 선거가 끝나고 내년 상반기를 지나야 주택시장의 방향이 더욱 분명한 색깔을 나타낼 수 있을것 같다. 또 주택시장이 진정한 안정세로 접어들기 집에 에퀴티가 쌓이면서 정상매매후 더 큰 주택으로 옮겨가는 Step-Up 마켙이 활성해 되어야한다. 하지만 지난 수년간 주택시장의 매매모양은 차압, 숏세일이 주종을 이루면서 매매후 더 큰 주택을 구입하여 이사가는것이 아니라오히려 집을 포기후 렌트마켙으로 유입되면서 임대주택시장만활성화되었다. 더우기 지난 2년간주택구입자들의 30%이상이 실제 거주목적이 아닌 투자목적이어서 구입후 상당수가 임대용으로 돌려짐으로 Step-Up시장의 활성화에는계속걸림돌로 작용하고 있다. 하지만 분명한것은 사상 최저 낮은 이자율이 계속되는한 주택가격의 상승은 일정 상한선까지 오를 수 있어 바이어들은 망설히 필요없이 과감히 주택구입에 나서야 한다. 11월 선거후 내년상반기에 매물증가 가능성에 따른일시적인 가격조정이 있을 수 있지만 가격조정이 있더라도 소폭의 하락세일 가능성이 높고저금리인 상태에서 주택시장은 비정상쪽 보다는 정상적인 방향으로 갈 확률이 높기 때문이다.하지만 최근 일부지역에서는이전과 같이 과열우려를 나타낼 수준으로 오른 가격으로 내 놓은 매물도 있어 가격이 오른다는 막연한 기대로 무리한 가격에 구입을 한다면 또다른 주택시장의 파동을 몰고 있음을 유념 해야한다. 구입은 하되 정상적으로 오른 만큼만 쫒아가는 지혜가 필요하다. 시장회복은 앞으로도 엎치락 뒷치락하면서 정상화까지는 아직도 많은 시일이 걸릴것으로 보여지기 때문이다.