한인들의 부동산 투자영역도 쇼핑센터, 인컴유닛, 아파트 등으로 영역을 넓혀가면서 '1031 Exchange(1031Ex)'도 제법 한인 투자자들 사이에서도 자주 오르내리는 용어가 되고 있다. 1031 Ex는 부동산투자를 하는 분들이라면 꼭 알아 두어야 할 강력한 부동산재산 증식의 한 방법이다.

1031Ex를 이용하면 부동산매매시 발생하는 시세차액에 대한 세금을 연기하면서 투자를 계속하게 할 수 있어 내야 할 세금만큼 더 투자를 할 수 있게 돼 투자시 많은 혜택을 볼 수 있기 때문이다. 하지만 1031Ex는 엄격한 시간상의 제약과 복잡한 규정을 포함하고 있어 1031 Ex를 하기전에 세심한 준비와 주의가 필요하다. 자칫 잘못하다간 세금연기가 아니라 거꾸로 세금폭탄을 맞을 수도 있기 때문이다.

그럼 1031 Exchange란 어떨 때 사용되는가?

A라는 사람이 7년 전에 100만불짜리 쇼핑센터를 샀다고 하자. 7년이 지난 지금 이 건물을 250만달러에 팔았다고 하면 건물을 팔아 발생한 매매차액 150만달러에 대해 'Capital Gain Tax'라는 세금을 내게 된다. 이 세금을 안 내는 방법이 있다면 얼마나 좋겠는가? 하지만 현 세법에서는 불행하게도(?) 세금을 안낼 수 있는 방법은 없다.

하지만 세금을 안 낼 수는 없지만 내야하는 세금을 뒤로 미루는 방법이 있다. 바로 1031Ex를 통하면 되는 것이다. 즉, A가 건물을 매매한 250만달러로 250만달러 이상되는 다른 투자용 건물을 1031Ex 룰에 의해 구입한다면 소유 건물을 매각 후 발생한 이익금 150만달러에 대해 세금을 연기시켜 주는 것을 말한다. 만약 A가 계속해서 1031Ex를 통해 건물을 매각, 구입하는 것을 되풀이 한다면 앞으로 계속 발생하는 추가 시세차액도 1031 Ex를 하는 동안에는 세금을 내지 않고 계속 연기할 수 있게 된다. 여기서 가장 조심해야 할 점은 세금을 연기하는 것이지 영원히 안 낼 수 있다는 것이 아니다. 1031 Ex를 더이상 안하고 매각대금을 현금으로 Cash-Out을 하게 되면 이때까지 누적된 모든 세금을 내야 한다.

어떤 종류의 건물들이 1031 Ex의 대상이 되며 어떤 종류의 부동산을 1031 Ex로 구입 가능한가?

투자목적으로 구입한 모든 부동산이 1031Ex에 해당이 된다. 예를 들어 상가, 아파트, 혹은 투자용으로 구입한 빈땅 등이 여기에 해당된다. 하지만 투자목적이 아닌 개인용도로 구입한 것이라면(예를 들어 Vacation Home) 1031 Ex에 해당이 안된다. 투자용부동산에서 투자용으로 옮겨가는 경우는 부동산종류에 관계없이 모두 1031Ex 혜택을 누릴 수 있다. 하지만 예를 들어 임대 아파트를 소유하다가 본인이 거주할 일반 주택을 구입해 갈 경우는 1031 Ex의 혜택을 볼 수 없다. 그러나 같은 경우라도 구입한 주택을 투자용으로 구입, 렌트를 한다면 일반주택을 구입했더라도 투자용으로 간주돼 아무런 문제 없이 1031 Ex의 혜택을 누릴 수 있게 된다. 특수한 경우지만 비스니스 자체도 1031 Ex가 가능하다. 예를 들면 카워시, 개스 스테이션같은 비즈니스는 1031 Ex가 가능하다.

그러면 부동산 매각 금액 중 얼마를 다시 재투자해야 1031 Ex의 혜택을 볼 수 있는가?

건물 매각시 에스크로 등 매매에 소요된 경비를 뺀 모든 본인 소유 에퀴티(Equity)는 새로 구입하는 건물로 100% 이전되어야 한다. 새로 매입하는 부동산 가격에 제한이 있는가? 매각한 부동산 가격보다 같은 금액이거나 더 큰 액수의 부동산을 산다면 전혀 문제가 없다. 예를 들어 100만달러짜리 임대용으로 소유한 부동산을 매각 후 매각 금액보다 4배가 비싼 400만달러짜리 쇼핑센터를 구입해도 아무런 문제가 되지 않는다. 그러나 소유 부동산을 100만달러에 판 후 80만달러짜리 임대용 부동산을 산다면 투자를 안 한 차액 즉 20만달러에 대한 세금을 내야할 경우가 생길 수 있다.

1031 Ex에 시간상의 제약은 있는가?

'45-Day'와 '180-Day'라는 룰이 있다. '45-Day' 룰은 소유 부동산 매각 후 45일 안에 매입하고자 하는 부동산을 지정해야 하는 룰이다. 45일이란 에스크로가 끝난 날부터 주말,공휴일 등을 모두 포함한 45일을 의미하며 이 기간이 경과하게 되면 더 이상 1031 Ex의 혜택을 볼 수 없게 된다. 한인들 중에는 '45-Day'의 데드라인을 놓쳐서 많은 세금을 물어내야 하는 딱한 경우도 종종 발생한다. 세심한 주의를 기울이지 않으면 45일은 정말 눈 깜박할 사이에 지나가고 만다. 또 '180-Day' 룰이라는 것은 본인소유의 부동산매매 에스크로 종결날짜로부터 180일 안에 매입하고자 하는 부동산의 매입을 완료해야 하는 것을 의미한다.



<파이오니아 부동산 대표>

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