8억원짜리 아파트 팔았더니 1억2500만원 '양도세 폭탄'
[뉴스포커스]
비거주자, 2년 지나면 비과세 혜택 박탈 거액 세금
양도가격이 9억원 넘으면 초과분에 대해 세금내야
#3년 전 미국으로 이민 온 이모씨는 한국에 남겨 놓은 아파트를 팔려고 한국을 찾았다. 이씨의 아파트는 2007년 취득 당시 3억원이었는데 최근 8억원까지 가격이 올랐다. 한국에 보유한 주택이 한 채밖에 없기 때문에 1세대1주택자로서 양도소득세를 낼 필요가 없다고 이씨는 생각했다. 하지만 세무사를 찾아가보니 양도세를 1억2500만원이나 내야한다는 얘기를 듣고 충격을 받았다.
이민이나 취업 때문에 미국에 살고 있는 한인들은 한국에 보유한 집을 팔 땐 양도소득세를 잘 따져봐야 할 것으로 보인다. 한국의 세법상 비거주자는 양도세 감면혜택이 거주자에 비해 적기 때문에 자칫 잘못하면 이씨처럼 양도세 폭탄을 맞을 수 있기 때문이다.
한국의 세법에 따르면 1주택자라도 비거주자가 된 날로부터 2년 안에 주택을 팔지 않으면 양도세 비과세 혜택을 받지 못한다. 주택을 오래 보유할수록 세금을 감면해주는 장기보유 특별공제도 한국 거주자에 비해 낮은 수준이다.
한국내 세무법인의 한 관계자는 "우선 비거주자가 된 날로부터 2년 내에 주택을 팔면 1주택 양도세 감면 혜택을 받을 수 있기 때문에 비거주자는 주택 양도가액이 9억원 이하이면 거주자와 마찬가지로 양도세를 낼 필요가 없다"면서 "다만 주택 양도가액이 9억원을 넘으면 9억원 초과분에 대해 양도세를 납부해야한다"고 설명했다.
이어 "반면 비거주자가 된 날로부터 2년이 지난 후에 주택을 팔면 1주택 양도세 비과세 혜택을 받을 수 없다"며 "이런 경우 양도세는 기본세율로 과세하고 장기보유 특별공제율도 거주자보다 낮게 적용한다"고 이 관계자는 덧붙였다.
한국 정부는 한국 내에 거주하는 1주택자의 경우 거주목적으로 주택을 보유하는 것으로 보고 주거생활 안정을 지원하기 위해 양도세 비과세·감면 혜택을 주는데, 비거주자가 보유한 주택은 거주목적이 아닌 것으로 간주해 거주자에 비해 세제혜택을 덜 주는 것이다.
예를 들어 앞선 사례에서 이씨가 이민 온지 2년 안에 주택을 팔았다면 양도가액이 9억원 이하이므로 납부할 양도세는 없다. 하지만 3년을 넘긴 시점에 주택을 처분하면 양도세는 지방소득세를 포함해 1억2490만원이 되는 것이다.
한국의 소득세법상 거주자 판정기준은 거주기간, 직업, 가족들의 거주지, 재산 보유현황 등이다. 국세청은 한국에 생계를 함께하는 가족이 있고, 183일(6개월) 이상 한국에 거주하는 경우 거주자로 본다.
반면 영주권을 얻어 이민을 가거나 해외에 취업한 경우 등은 비거주자로 판단한다. 만일 이민 오기 전에 취득한 주택을 비과세 받기 위해 일시적으로 귀국해 183일을 머무른다해도 가족이 여전히 해외에 거주하거나 주요 재산이 해외에 있다면 비거주자로 분류된다.
