지난 10년간 LA 인근에서 한인들이 투자용 부동산으로 가장 많이 구입한 것이 아마 Duplex, Triplex, 혹은 Fourplex와 같은 소형 인컴유닛이 아닌가 싶다. 오렌지카운티와 같은 외곽지역에는 비교적 이러한 다세대 주택이 많이 없지만 옛부터 인구밀도가 높아 상대적으로 주택을 지을 땅이 부족한 LA지역은 이러한 다세대 주택이 많다. 많은 투자액수를 요구하는 커머셜 부동산 투자에 비해 50만불미만 정도의 비교적 적은 20-30% 정도의 다운페이먼트만 있으면구입이 가능한 것이 무엇보다도 소액투자들에게 매력으로 작용했던 것 같다. 한인투자자들이선호하는 지역은 한인타운을 중심으로 반경 1 mile내에 집중되어 있다고보면 된다. 한인들은투자시 건물상태와 함께 입주해있는 입주자들의 인종분포를 중요시한다. 선호하는 인종으로는 말이 통하는 한인입주자들이나 우리와 친밀한 관계에 있는 히스패닉 입주자를 선호한다. 오늘은 인컴유닛을 구입, 소유하면서 가장 소유주들과 빈번하게 발생하는 LA시 렌트컨트롤 조례에 대해 알아 보겠다. 렌트컨트롤 조례는 아파트 등의 임대용 부동산에 거주하는 입주자들을 보호하기 위해 만든 LA시 조례다. 렌트컨트롤의 적용을 받는 도시는 LA시 전체지역과산타모니카, 할리우드 일부지역이다. 자신의 소유 임대건물이 LA렌트컨트롤에 해당이 되는가는 아래의 세가지질문에 모두 YES 인 경우는 해당이 된다고 보면된다. 첫째. 소유건물이 LA시에 속해 있는지다. 둘째. 소유 임대용 건물이 두유닛(Duplex)혹은 그 이상의 임대유닛이 있는지? 셋째. 소유건물이 1978 이전에 지은 건물인가이다. 위의 세가지 질문에 모두 YES라고답했다면 자신의 소유건물이 LA시의 렌트컨트롤에 해당되며 해당 조례규정에 따라야한다. LA 렌트컨트롤에 해당되는 건물을 소유한 오너에게 가장 불리한 조항은 렌트비를 마음대로 못 올린다는것이다. 매년 LA시에서 정해준 한도내에서만 그해 렌트비를 인상할 수 있다. 연 2-5%수준에 서결정되며 최대 인상폭 이상은 인상할 수 없게 법으로 규정하고 있다. 간혹 한인투자자 중 인컴이 지나치게 낮게 나오는 인컴유닛을 구입하면서 입주자들을 다 내보내고 렌트비를 올려서 다시 임대하려는 분들이 있다. 몇몇 예외조항들이 있기는 하지만 LA 렌트컨트롤 조항은 입주자들을 그저 렌트비를 인상하기 위해 오너 임의로 내보내는 것을 금지하고 있다. 하지만 몇몇 예외조항이 있는데 그 중 하나는 오너 자신이나 오너의 family 가 직접자신의 소유 건물에 들어와 살기를 원하는 경우다. 하지만 오너가 직접 입주하는 경우라도 현재 살고있는 테넌트를 마음대로 내보낼수있는 것이 아니라 오너가 현재 입주한 테넌트에게 법에서 규정한 이주비용(Relocation Fee) 을 지급해야한다. 이주비용은 $7,300 - $18,300 까지테넌트 가족숫자나 senior(62세이상)등의 여부에 따라 금액이 결정된다. 오너 자신이 입주하는 대신 매니저를 고용해서 입주케하는 경우도 오너가 직접 입주하는 것과 같은 조건을 적용받는다. 하지만 건물오너가 입주를 한다고 테넌트를 내보내고 자신은 입주 않은채 이전에 보다 비싼 렌트비를 받고 임대를 하게 되면 법에 저촉을 받게 된다. 간혹 한인중에는 건물수리를 이유로 입주자를 내보낼 수 있는가 질문하시는 분들이 있는데 현재법으로는 이것을 금지하고 있다. LA시로부터 건물붕괴위험이나 허가없이 지어서 임대를 하지못하도록 시정명령을 받은 경우만 입주자들을 내보낸 후 위반사항을 수리할 수 있다. 하지만 수리후에도 렌트비를 오너 마음대로 책정하는 것이 아니라 이전 렌트비 수준에서 다시 재임대해야한다. 적지않은 숫자의 한인들이 인컴유닛을 이미 소유하고 있거나 앞으로 투자를 계획하고 있다. 투자지역도 점차 확대 되어가고 있다. 하지만 대부분의 투자자들이 임대용 다세대 주택에 관한 법, 조례등에 이해가 부족한 상태이다. 입주자들과 건물오너의 인간적인 관계가 가장 중요하지만 오너와 입주자간의 분쟁시 관계법규를 잘 이해하고 대응하는 것 또한 중요하다. 인컴유닛등의 주거용 투자부동산을 가지고 있는 분들은 수시로 변하는 해당시 조례규정을 잘 알아야 추후에있을 수도 있는 문제에 효율적으로 대응할 수 있다.