한인들의 부동산 매매가 늘면서 매매계약에 대한 이해도 점점 높아지고 있다. 오늘은 흔치는 않지만 유산으로 물려받은 부동산을 매매하는 ‘상속 부동산(Probate Sale)’의 매매 과정에 대해 알아보고자 한다. 유산 상속된 부동산은 크게 두 가지 방법에 의해 매매가 이뤄진다. 법원의 승인이 필요 없는 ‘법원 확인 불필요(No Court Confirmation)’와 법원의 결정에 의해 매매가 최종 결정되는 ‘법원 확인 필요(Court Confirmation)’가 그것이다. 전자는 타이틀을 신탁계좌가 가지고 있는 것이 가장 대표적인 경우다. 일반 부동산 매매 과정과 거의 유사하며 매매계약서를 일반 계약서가 아닌 ‘상속 세일 계약서’를 사용하는 점만 다르다. 하지만 유언장 혹은 신탁계좌가 없는 경우엔 반드시 법원의 승인을 거친 후 매매해야 한다. 법원 확인이 필요한 때에는 다음과 같은 복잡한 과정을 거쳐 유산을 분배한다. 제일 먼저 법원은 법정 대리인(Executor 또는 Administrator)을 지정한다. 법정 대리인을 통해 에이전트를 선정하고 해당 부동산을 구입할 바이어를 찾는 것. 이 과정은 일반 부동산 매매와 같은 절차로 시작되어 MLS 등에 리스팅이 공고된다. 이를 통해 상속 부동산 구입을 원하는 바이어들이 오퍼를 내고, 법정 대리인은 가장 좋은 가격과 조건을 제시한 바이어와 1차 계약을 맺는다. 일단 바이어가 정해지면 법원 심리(Court Hearing) 날짜가 요청 날로부터 30-90일 사이에 잡히게 된다. 바이어는 법원 심리 전에 은행 융자 조건 등 매매에 영향을 주는 모든 조건을 해지(Contingency Removal)해야 한다. 이때 1차 매매 계약이 체결됐다 하더라도 법원의 최종 심리가 끝날 때까지 바이어는 최종 매매결정자가 아님을 유념해야 한다. 그 후에 1차 계약 바이어는 심리 전에 구입가 10%에 해당하는 디파짓을 법원에 납부해야 한다. 법원은 1차 계약자가 정해진 후 다시 지역신문이나 MLS 등에 올려 구입을 희망하는 다른 바이어들에게도 다시 한 번 동등한 구입기회를 제공하는 2차 매매공고를 실시한다. 공시 때에는 1차 계약의 매매 예정 가격도 반드시 공시해야 한다. 구입에 관심이 있는 바이어들은 신문에 공고된 법원 심리 날짜에 법원에 출두하여 경매에 참가한다. 경매는 공개 입찰 방식(Open Bid)으로 진행된다. 단, 경매 참가 시 구입 희망 바이어들의 최저 입찰 금액은 1차 매매 계약 가격보다 최소 5% 이상 높아야 한다. 예를 들어 1차 매매 계약 가격이 50만 달러라면, 최저 입찰 금액은 5%가 올라간 52만5천 달러가 된다. 만일 입찰자 중 52만5천 달러가 넘는 가격을 제시한 바이어가 있다면 그 이후의 입찰 금액은 천 달러 단위로 올라간다. 물론, 1차 매매 계약을 체결한 바이어도 참가 입찰을 할 수 있다. 가령 A가 1차 매매 계약에서 50만 달러에 건물을 사기로 했다고 하자. 하지만 막상 법원 입찰에서 B가 54만 달러를 제시했다면 A는 54만 달러 이상을 제시해야 최종 바이어가 될 수 있다. 그렇지 못한 경우 A는 1차 계약에 성공했다 하더라도 구입 기회를 잃게 되며 새로운 바이어인 B가 건물을 매입할 기회를 갖게 되는 것이다. 이때 입찰에 참가한 바이어들이 제시한 오퍼 내용은 은행융자조건, 감정가, 혹은 건물 상태에 대해 어떠한 조건(contingency)이 없는 무조건공개매수(Unconditional Offer)여야 하며 입찰에 성공한 경우 10% 디파짓이나 법원이 정한 디파짓 금액을 자기앞수표(Cashier’s Check)로 공탁해야 한다. 최종적으로 2차 계약에 성공한 바이어는 매매를 종결치 못한 경우 자신의 디파짓을 잃어버리게 된다. 단, 1차 계약에 성공한 바이어가 2차 법원 경매에 실패했다면 바이어의 디파짓은 환불이 가능하며 1차 바이어가 2차에서도 최종 바이어로 선택된다면 디파짓한 돈은 구입 가격의 일부로 쓰이게 된다. 마지막으로, 법원은 최종 매매 가격이 법원 감정가의 90%가 넘어야 매매계약이 이뤄지도록 규정하고 있다. 이는 너무 싼 가격에 팔려 유산 상속인들이 금전적인 피해를 입는 일을 방지하기 위해서다. 위와 같이 법원 확인이 필요한 상속 부동산 매매는 대개 3달에서 1년, 혹은 그 이상의 긴 시간이 소요되는 것이 보통이므로 바이어들은 인내를 가지고 매매 절차에 응해야 한다. 문의: (213) 590-5533