주택가격이 짧은 시일내에 가파르게 오르면서 여기저기에서 우려의 소리들이 들리고 있다. 버블 마켓에서 제일 처음 일어나는 현상은 주택가격인상폭이 수입에 비해 지나치게 빠르게 오를 때에 일어난다. 이 수치를 나타내는 것이 바로 주택구입가능지수(Home Affordability Index)인데 보통 주택시장이 정상일 경우 대략 전국적으로 보면 약 70%정도 수치를 유지한다. 70%란 100명중에 70명이 그 지역의 중간가격대의 주택을 구입할 능력이 된다는 것을 나타내 준다. 지난 2007년 주택시장이 피크를 이루었을 때, LA, 오렌지, 리버사이드 등 남가주 일원의 카운티의 대부분은 30%대의 수치를 나타내고 있었다. 특히 오렌지 카운티의 경우는 19%대까지 하락하면서 주택시장거품을 극도로 보여준 경우도 있었다. 하지만 현재의 전국의 주택구입가능지수 약 60% 수준으로 아직 거품의 단계로 가지는 않았다는 것이다. 또 신규주택재고는 50년에 가장 낮은 재고량을 보이고 있다. 지난 약 5년간 신규주택이 거의 공급이 안되었던 것을 고려해 보면 앞으로 주택가격은 더욱 상승할 가능성이 있어 보인다. 하지만 앞으로 계속해서 두자리 숫자 이상의 가파른 가격상승이 지속되고 신규주택이 제 때에 공급되지 못한다면 가파른 가격상승이 이어지면서 2015년 말에는 또 다시 주택시장이 거품대에 진입할 가능성도 있어보인다. 하지만 이러한 우려와 달리 현재 주택가격이 거품이 아니라는 싸인은 곳곳에서 보여지고 있다. 첫째 주택가격이 아직도 지역에 따라서는 7% 이상 저평가 되어 있다는 것이다. 현재의 렌트시세나 인컴에 비해 주택구입을 하는 것이 렌트를 하는 것에 비해 상대적으롤 비용면에서 저렴하다는 점이다. 둘째, 기존주택의 매물의 공급이 아직도 원활치 않고 신규주택의 경우는 더욱 형편이 안좋다는 점이다. 따라서 당분간 매물부족이 지속되면서 가격상승이 이어질 것이라는 점이다. 셋째, 최근 주택구입자들은 은행들의 철저한 융자자격조사로 인해 이 전의 거품시장에서 나타났던 수입을 초월한 융자가 허용되고 있지 않아 일시적으로 경기가 나빠져도 주택차압으로 이어지지 않을 것이라는 점이다. 이러한 현상황에서 주택시장이 거품으로 들어가려면 아래의 상황들이 발생해야만 가능할 수가 있게 된다. 첫째, 이자율의 급격한 상승으로 말미암아 주택구입보다는 렌트가 훨씬 저렴하게 되는 경우이다. 이 경우가 될려면 대략 이자율이 9% 이상에 진입해야 가능해 진다. 캘리포니아의 경우 약 8% 이상이 되면 이러한 현상이 일어날 수 있다. 하지만 현재로 보아서는 이자율의 급격한 상승 징조는 발견되지 않고 있다. 저이자율이 현재 세계적인 추세인 만큼 당분간 이러한 저이자율은 지속될 전망이다. 둘째, 신규주택공급이 계속해서 원활치 못할 경우다. 현재 신규주택공급은 절대적으로 부족한 형편이다. 주택가격이 많이 상승했기 때문에 어느때보다 신규주택공급업자들이 주택을 짓기 위해 활발히 움직이고 있어 조만간 신규주택공급도 형편이 나아질 전망이다. 그동안 신규주택건축을 위한 융자에 부정적이었던 은행들도 빠른 주택시장회복세와 함께 점차 규제를 완화하면서 신규주택 건축 융자에 적극성을 띄고 있다. 최근 이자율이 가파르게 상승하면서 현재 시장은 조금 숨고르기를 하고 있다. 바이어들도 3%대의 이자율에서 4% 중반으로 오른 이자율에 대해서 심정적으로 조정기간이 필요해 보인다. 하지만 현지의 4.5%대의 이자율도 우리가 흔히 말하는 저금리임에는 누구도 부인하기가 힘들다. 평생을 살면서 한 번 올까 말까한 바로 저금리 시대에 아직도 머물고 있다는 것이다. 버블이냐 회복세냐는 시간이 지나면서 정확한 해답이 나올것 같다. 지금 여러곳에서 들리는 걱정과 반가움의 교차는 현재와 같이 급격한 상승세의 시장에서는 늘 있는 일이다. 불장난을 하다가 한 번 덴 경험이 있다면 불을 보면 불길한 생각이 드는 것은 당연하다. 하지만 주택시장도, 증권시장도 시간이 지나면 모든 사람들이 다시금 혼이난 이 곳으로 모여든다는 것이다. 바로 재산증식이라는 현대 사회가 만들어 논 틀 때문이다. 불이란 데일 수도 있지만 그 불로 음식도 준비하고 방을 따뜻하게 할 수도 있는 우리에게 꼭 있어야 하는 것이기 때문이다. 한 번 데었다고 해서 피할 수 있는 것이 아니기 때문이다. 불을 조심해서 잘 사용하면 데이지 않고 얼마든지 우리가 원하는 것을 할 수 있다. 문제는 불을 가지고 불장난을 하다 보면 불에 너무나 가까이 가서 다칠 수 있기 때문에 늘 조심스럽게 접근해야 한다. 주택시장, 우리에게서 떨어질 수도 없어질 수도 없는 것이다. 파이오니아 부동산대표 문의 (213) 590-5533 이메일 주소 : shong@fwllp.com