인컴유닛, 아파트 구입과 관리

'아메리칸 드림' 중 하나인 주택구입을 하고 나면 경제적으로 여유가 생긴 한인들은 투자용 부동산으로 눈을 돌리게 된다. 최근에 의학이 발달하면서 상당기간 수명이 연장되게 되어 은퇴 후에도 지속적으로 인컴이 필요하게 되었다. 인컴이 창출되는 투자용 부동산으로는 가장 손 쉬운 단독주택부터 많은 투자가 필요한 상가같은 상업용 건물까지 다양한 부동산이 있다. 그 중에서도 서브프라임 이후 부동산시장이 회복되면서 지난 2~3년간 한인들이 가장 많이 투자한 종목이 인컴유닛이 아닌가 싶다. 특히 대규모 인컴유닛(2~4 유닛)이 몰려있는 한인타운이 가장 인컴유닛을 많이 구입한 지역으로 꼽히고 있다.

인컴유닛을 구입할 때는 주택과는 달리 여러가지 복잡한 투자용어들이 등장한다. GOI(Gross Operating Income), NOI(Net Operating Income), Cap Rate, Operating Expenses 등 평소 주택만 투자하던 분들에게는 생소한 용어들이 많다. 투자시 본인이 잘 이해가 안가거나 모를 때에는 반드시 부동산 에이전트나 전문가에게 의뢰하여 정확히 이해한 후 투자 여부를 결정해야 한다.

▶인컴용 유닛 종류에는 어떤 것들이 있을까? Duplex, Triplex, Fourplex: 2~4채의 소규모 주거용으로 융자도 일반주택과 동일하게 취급되어 손쉽게 구입할 수 있다. 본인이 직접 주거하는 경우 비교적 적은 다운 페이먼트로도 구입이 가능하다. Apartment: 5유닛 이상 되는 건물이며 융자도 다운페이가 최하 35% 이상되어야 하며 융자는 상업용 융자로만 융자가 가능하다.

▶인컴 유닛에는 어떤 경비들이 소요되는가? (1)재산세와 건물보험 (2)매니지먼트 비용: 규모가 작은 10유닛 미만의 아파트는 주로 오너가 직접 관리하지만 일정 규모가 되면 건물주가 매니지먼트 회사를 통해 건물 관리하게 된다. 이때 매니지먼트 회사에 지불되는 비용을 말한다. 대략 인컴의 5%정도의 비용이 지급된다. (3)Repairs & Maintenance: 공동지역 유지비용, 전기, 프러밍 등 수리비용, 에레베이터 보수, 청소 용품 등 건물의 수리 및 보수 비용을 일컫는다. 대개 전기와 개스는 테넌트가 부담하고 물값과 공동구역내의 유틸리티는 건물주가 부담하는 것이 통상이다. 아파트 평균 유지경비는 건물연수에 따라 차이는 있지만 전체 수입에서 대략 25~35% 정도를 차지 한다고 보면된다.

특히 LA 한인타운 인근의 연도수가 높은 아파트는 건물의 노후화로 유지경비가 위의 수치보다 더 많이 소요되므로 투자 전에 경비를 넉넉히 계산하고 투자해야 낭패를 보지 않게 된다. 인컴유닛은 테넌트하고 원만한 관계와 쾌적한 주거환경을 유지할 수만 있다면 수익률은 떨어지지만 상가나 오피스에 비해 안전한 투자가 될 수 있다. 주거시설이기 때문에 상가나 오피스와 달리 항상 수요가 있기 때문이다. 특히 인구밀도가 높은 LA는 타지역에 비해 인기지역으로 꼽힌다. 하지만 LA시는 렌트컨트롤이라는 법이 있어서 일년에 일정 이상 렌트비를 인상하는 것을 금하고 있으며 연 2~5% 사이에서 매년 인상폭을 시가 결정하게 된다. 하지만 1978년이후에 건축된 건물은 이 LA 렌트컨트롤법의 적용을 받지 않는다.

한인타운 내 인컴유닛과 아파트 건물의 문제점을 꼽는다면 첫째, 대규모 보수에 대비한 예비적립금(Reserves for Replacement)이 거의 없다는 것이다. 예비적립금이란 루프(Roof), 파킹장, 에어컨 등의 재 설치를 위해 건물 오너가 매년 일정 금액씩 따로 적립하는 것을 말한다. 일종의 예비비와 같은 것이다. 만일 파킹장을 새로 포장하는 데 5만달러의 비용이 소요된다면 일시불로 5만달러를 마련하려면 여간 힘들 것이 아닐 것이다. 따라서 매년 5천달러씩 따로 10년을 모아서 파킹장 공사를 한다면 일시에 돈이 지출되지 않아 큰 도움이 된다.

둘째, 테넌트 관리문제를 들 수있다. 법에 의한 해결이 아닌 감정을 가지고 테넌트와 문제를 해결하다가 더 큰 문제를 야기하는 경우가 많다. 모든 문제는 신속히 그리고 법에 따라 해결하는 것이 요령이다.

셋째, 건물 보수에 소홀히 하는 경향이 있다. 잘 관리되어 있던 인컴유닛과 아파트를 한인들이 소유하게 되면 보수를 소홀히 하여 5~10년 정도 지나면 상당히 건물이 낡아 보이는 경향이 있다. 페인트와 공동구역의 보수에 특히 신경을 써야 나중에 매매할 때 좋은 가격에 매매가 가능하다. 아파트 렌트비의 급격한 상승으로 최근 아파트 구입의 수요도 급증하고 있다. 하지만 아파트 투자도 밖에서 보는 것과 달리 실제로 오너로서 경영을 해 보면 그리 만만한 투자가 아니라는 것을 알 수 있다. 지출경비를 잘 관리해야 예상한 수익금을 거둘 수 있다는 것을 명심하고 구입 후 관리에 유난히 신경을 써야 아파트 투자에 성공할 수 있다.

<파이오니아 부동산대표> ▶문의: (714)488-5052

2017-03-01 00:00:00