"집을 사는 건가요, 전쟁을 하는 건가요?"
"집 사기 너무 힘들어요." 요즈음 이구동성으로 바이어들이 첫 마디로 쏟아내는 말이다. 올해 초부터 빠르게 가열되고 있는 부동산 시장의 분위기가 심상치 않다. 주택매매 속도가 거의 초스피드에 가까울 정도다. 나오자마자 바로 팔려나가는 진짜 셀러스 마켓(Seller's Market)이 온 것이다. 그냥 셀러스 마켓이 아니라 거의 운동장이 한 쪽으로 완전히 기울어 버린 일방적인 시장이 형성되고 있다. 우스갯소리로 "집을 꼭 사고 싶다면 셀러가 원하는 모든 것을 다 해주어라"라는 것이 현재 주택시장의 분위기다.
집을 사는 일이 마치 한바탕 전쟁을 치르는 것 같다는 것이다. 아는대로 현 부동산 시장은 지난 2년여간 극심한 매물부족 현상을 겪으면서 바이어들에게 최악의 부동산시장으로 기억될 정도로 치열한 구입경쟁을 겪고 있다. 그러면 이런 '핫(Hot)'한 마켓에서 어떻게 하면 집을 살 수 있을까.
첫째, 집이 시장에 나오는 날 바로 오퍼를 쓸 것인지를 결정해야한다. 요즈음 같이 치열한 구입경쟁 시장에서는 보통 주말에 하게되는 오픈하우스까지 기다리지 말아야 한다. 오픈하우스가 열리는 주말까지도 안가고 바로 2~3일내에 셀러가 오퍼를 받아들이는 경우가 많기 때문이다. 바이어 중에는 주중에 일을 하니까 귀찮기도 하고 해서 주말에 몰아서 보려는 경향이 있는데 매매물량이 절대적으로 부족한 현 시장에서는 뒷북치기 십상이다. 집을 꼭 사야한다면 모든 것을 다 뒤로하고 집을 보러다는 것을 제 일순위로 해야한다.
둘째, 구입조건을 셀러에게 유리하도록 과감하게 오퍼조건을 써내야 한다. 집이 조금 괜찮다 싶으면 최소 5개 이상의 오퍼가 들어오는 현재와 같은 강력한 셀러스마켓에서는 평범한 오퍼는 셀러에게 별로 매력이 없다. 본인이 낼 수 최대 오퍼가격은 물론 바이어가 계약을 해지할 수 있는 여러가지 조건들(Contingencies)을 가능한 최소한으로하는 오퍼를 작성하도록 한다. 예를 들어 아래와 같은 식의 오퍼를 작성하여 낸다면 셀러가 바이어의 오퍼를 눈여겨 보게된다.
1집의 감정가격이 구입가격 미만으로 나와도 가격 흥정을 안 하고 구입을 한다. 요즘 같이 가파르게 가격이 상승하는 시장에서는 치열한 경쟁으로 인해 셀러가 원하는 리스팅가격 이상으로 매매가격이 결정되는 경우가 많기 때문에 감정가격이 매매가격에 못 미치는 경우가 비일비재하다. 따라서 많은 셀러들이 감정가격이 낮게 나오는 경우 바이어가 매매 도중 가격을 흥정하는 것을 원하지 않기 때문에 이러한 조건을 오퍼에 써넣을 수 있으면 상당히 유리하다.
2융자에 대해 100% 자신이 있다면 융자조건을 미리 해지하거나 융자기간을 줄인 오퍼를 제출한다. 셀러가 바이어 오퍼 중에서 가장 눈여겨 보는 것 중의 하나가 바로 융자부분이다. 융자가 안되면 에스크로가 깨지게 되고 셀러는 디파짓을 돌려주어야 하기 때문이다. 따라서 융자에 대해 자신이 있다면 융자조건 해지기간을 보통의 21일에서 14일이나 더 짧게 줄이는 것도 셀러의 눈길을 끌 수 있는 하나의 방법이다. 요즈음 집을 사기가 너무 힘들다 보니 일부 바이어들은 융자를 함에도 불구하고 융자조건을 완전히 해지한 오퍼들도 종종 등장하고 있다.
3수리를 요구하지 않는다. 셀러들이 융자, 감정과 더불어 가장 신경을 쓰는 것이 바로 수리 부분이다. 이 조건을 해지해 주거나 많은 것을 셀러에게 요구하지 않는다면 이 또한 셀러가 좋아하는 오퍼가 될 수 있다.
4셀러의 현재 상황을 잘 알아보고 셀러의 사정에 맞는 오퍼를 작성한다. 예를 들어 셀러가 집을 판 후 한 달 렌트하기를 원한다면 렌트비를 받지 말고 오히려 프리 렌트(Free rent)조건을 오퍼에 써 넣는다. 집에서 셀러가 가져가기를 원하는 것들이 있다면 과감히 양보한다. 하지만 위에 열거한 것들은 상당히 공격적인(Aggressive) 오퍼 형태이므로 세심한 주의를 요한다. 왜냐하면 계약을 취소할 수 있는 해지조건을 줄일수록 바이어가 디파짓한 돈을 잃을 수 있는 기회가 많기 때문이다. 특히 융자조건을 해지 할 때는 상당한 주의를 요한다.
요즈음 집을 사려면 많은 대가를 치루어야 한다. 억울하고 화도 나지만 현재와 같은 매물부족으로 인한 일방적인 셀러스 마켓에서는 바이어들에게 엄청난 인내와 노력이 요구된다는 것을 바이어들은 잊으면 안된다.
2017-05-25 00:00:00
