심각한 아파트물량 부족사태

렌트용 아파트물량이 절대 부족하다.

최근 전국 아파트협회에서 발표한 조사에 의하면, 2030년까지 약 450만채의 신규 아파트 물량이 필요하다. 이 보고서에 의하면 앞으로 1년에 최소 32만5000채의 신규 아파트 물량이 공급되어야 현재 아파트 수요를 충족할 수 있다는 계산이다.

지난 5년간 새로이 아파트시장에 유입된 인구는 매년 100만가구 정도였는데 이렇게 아파트 수요가 급증한 데는 여러가지 요인이 작용했다. 수요가 늘어난 이유는 서브프라임 사태로 집을 잃은 주택소유자들과 지난 수년간 신규 수요자로 등장한 18~35세의 밀레니얼 세대들이 빠른 속도로 아파트 시장으로 유입됐기 때문이다. 임대용 주택시장은 서브프라임사태 이전까지는 안정적이었지만, 서브프라임 사태 이후에 가파르게 형성된 렌트 수요로 렌트비가 천정부지로 치솟았다. 수요는 폭발적으로 늘었지만, 공급은 턱없이 부족하다 보니 렌트용 인컴유닛, 아파트의 매매가격도 덩달아 급등했다.

임금 인상률을 훨씬 웃도는 렌트비의 상승률은 임대용 주택에 거주하는 많은 잠정적 바이어로 하여금 다운페이를 저축하는데 어려움을 겪게 하고 있다. 또 차압 등으로 망가진 크레딧 회복에 많은 시간을 소모하게 되면서 임대주택에서 주택소유자로 이동하는 것을 포기하든지, 아니면 운좋게 임대에서 소유로 옮겨가게 되더라도 이전에 비해 엄청나게 시간이 늘어나게 된 것이다.

이렇다 보니 임대용 주거시설에 머무는 기간이 대폭 늘어나면서 가뜩이나 비좁은 임대 주택 시장을 더욱 조이고 있는 현상이 곳곳에서 일어나고 있다. 금전적으로 여유가 있는 수요자가 찾는 고급아파트는 그래도 공급사정이 괜찮치만, 중저가 아파트는 공급자체가 이미 오래 전에 끊긴 상태여서 이 시장의 수요는 공급을 훨씬 초과하면서 아파트 렌트를 둘러싸고 곳곳에서 전쟁아닌 전쟁을 치루고 있다. 이러한 현상은 동부, 서부의 대도시를 중심으로 심화되고 있다.

하지만 이미 포화상태인 아파트 렌트 시장에 또 하나의 새로운 경쟁자가 들어 올 전망이다. 바로 현재 은퇴가 활발하게 진행 중인 베이비부머 세대를 중심으로 한 시니어 그룹이 바로 그들이다. 의학의 발달로 사람들의 수명이 연장되면서 소유한 주택을 팔고 렌트용 아파트로 옮겨 여생을 보내려는 은퇴용 수요자들이 서서히 아파트 시장으로 진입하고 있는 것이다. 지난 10년간 아파트시장에 새로 진입한 수요자중 50%이상이 평균연령이 45세 이상인 중노년층임을 감안할 때, 앞으로 은퇴거주용 아파트의 수요는 시간이 지날수록 더욱 빠른 속도로 늘어날것으로 보인다. 이에 따라 가뜩이나 비좁은 아파트 시장은 더욱 비좁아질 것으로 예상된다.

또 앞에서 언급한 미국 인구 중 약 75만명을 차지하는 젊은 밀레니얼 세대도 계속 아파트시장에서 주요 고객으로 등장할 예정이다. 베이비부머 세대보다 고학력자가 많은 밀레니얼 세대는 저가 아파트보다는 '모던'하고 시설이 잘 되어있는 중고가 아파트를 선호하기 때문에, 현재 다소 공급에 여유가 있는 고급아파트의 빈공간을 채울 좋은 렌트 수요자로 등장할 것으로 보인다.

아파트 렌트비가 천정부지로 오르니까 주택을 구입해서 나가야 하는데 다운페이, 크레딧문제, 주택시장 매물부족 등 여러가지 이유로 렌트시장에서 탈출을 못하는 딱한 사정의 세입자들을 주변에서 쉽게 볼 수 있다. LA시와 주변의 몇 몇 도시들이 '렌트컨트롤(Rent Control)'법을 만들어 매년 렌트비 상승을 규제하고 있지만, 이 것으로는 현재는 아파트에서 거주하지만 향후 주택구입으로 주택소유자가 되기를 원하는 '포텐셜 바이어'들의 문제점을 해결하기란 쉽지 않아 보인다.

현재 아주 느린 속도로 규제를 풀기 시작한 은행들의 융자조건 완화와 함께 신규주택 공급이 대폭 늘어나지 않는다면, 아파트 시장에서의 '렌트전쟁'은 앞으로도 상당기간 지속 될 것으로 보인다.

<파이오니아 부동산 대표> ▶문의: (714)488-5052/(213)590-5533

2017-07-06 00:00:00