"집값 언제 떨어지나요?"
"이제 떨어질 때 안됐나요?" 요즈음 만나는 바이어들이 가장 많이 물어보는 질문이다. 당장은 "아니다"라고 답할 수 있다. 가격이 떨어지려면 먼저 여러가지 상황들을 살펴볼 필요가 있다.
첫째, 현재 남가주 주택시장이 가장 정점에 다다랐는가? 주택시장은 가격대에 따라 크게 두 개의 시장으로 구분된다. 200만달러 이상의 고가 럭셔리 주택시장과 그 아래의 일반 주택시장으로 나누는 것이 통례다. 현재 남가주 주택시장이 최고 피크인가를 가늠하려면 일반 주택시장과 럭셔리홈 주택시장을 각각 따로 살펴보아야한다. 먼저 2백만달러 이상의 고가 주택시장은 피크에 가까워진 것으로 보여지면서 최근 주택 재고물량이 조금씩 늘어나고 있다. 하지만 그 아래 가격대의 주택시장은 럭셔리 시장과 달리 아직도 매물이 상당히 부족한 편이다. 특히 첫 구입자들이 사고자하는 중·저가 주택은 현재 물량이 절대적으로 부족하다.
지난 10년간의 인플레이션 상승률을 배제하고 단순 계산만 한다면 현재 LA와 OC 지역내의 중간 주택가격은 2007년 피크 때의 가격을 이미 지난 상태이고, 리버사이드와 샌버나디노 카운티 내의 중간 주택가격은 피크에 비해 아직도 약 18%정도 떨어져 있는 상태이다. 하지만 피크가격을 지났다는 LA와 OC 카운티의 주택가격도 지난 10년 간의 인플레이션 상승률을 적용하면 피크가격에는 아직 못 미치는 것으로, 최근 코어로직이 발표했다. 따라서 남가주 4개 카운티 모두가 아직은 모두 피크가격에 미치지 못했다고 볼 수 있어, 아직은 정점에 이르지 못했다고 볼 수 있다.
둘째, 가격이 계속 더 오를까? 요즈음 바이어들이 가장 고민하는 것은 이미 주택가격이 엄청나게 올랐는데 여기서 얼마나 오르겠냐는 부정적인 생각을 서서히 하는 것으로 조사되었다. 하지만 대부분의 전문가들은 이들의 생각과 달리 앞으로 최소 2년은 더 오를 것으로 예상하고 있다. 최근 캘리포니아 부동산협회가 발표한 전망에 의하면 2017년도에 5%, 2018년도에 4%, 2019년에 2.5%의 추가 상승을 예측하고 있다. 또 앞으로 2년 동안은 LA, OC보다는 리버사이드와 샌버나디노 카운티의 상승폭이 더 클 것으로 예상하고 있다. 현재 주택가격 상승이 주택매물 부족에서 오는 것이서 주택공급이 대량으로 이루어지지 않는 이상 가격상승은 꾸준히 지속될 것으로 보여진다.
셋째, 지금은 정말 버블인가? 대부분의 전문가들은 동의하지않는다. 버블이 전성기를 이루며 시장을 휩쓸 때인 지난 2005년을 돌아보면 바이어들은 페이먼트 낼 능력이 없는데도 은행에서 부실융자를 통해 집을 구입할 수 있었다. 그러나 지금은 은행에서 융자를 받으려면 이렇게 융자가 힘든 줄 알았으면 처음부터 주택구입을 계획하지 않았다는 탄성이 나올 정도로 은행 융자가 힘들다. 2006년과 지금을 비교하면 2006년에는 홈에퀴티론(2차융자)을 받은 주택소유주가 전체 43%가 되었다. 지금은 4.8%로 2006년에 비해 2차융자 받은사람이 약 10분의 1로 줄어들었다. 그만큼 2차융자 받는 것 자체가 힘들어졌다는 것이다. 또 집을 살 때 다운페이먼트도 2006년에는 약 12% 정도를 했지만 지금은 약 20%정도를 하고 집을 구입하게 되어 부실융자로 인한 차압 등의 위험도가 대폭 줄어들고 있다.
주택가격이 한도 없고 끝도 없이 올라갈 수 없다는 것은 누구나 부인하지 않는다. 하지만 많은 경제·주택 전문가들이 한결 같은 목소리는 앞으로 최소 2년, 길게는 3년까지는 주택시장이 계속 상승국면을 이어갈 것이라는 데는 이견이 없다. 이후에 흔히 말하는 가격이 떨어질 수도 있지만 그 폭은 소폭일 가능성이 크다는 것이 대부분의 전문가들의 예측이다. 따라서 주택구입을 하려면 지금이라도 늦지 않다는 것이 주택전문가들의 조언이다. 특히 자신이 살 집은 필요에 따라 구입하는 것이어서 필요한 시기에 구입하는 것이 정설임을 잊지 말아아한다.
2017-09-29 00:00:00
