융자'열쇠', 부동산 감정 어떻게…
주택 구입을 계획하고 있다면 가장 먼저 생각해야 될 것이 구입을 원하는 동네의 주거환경과 현재, 또는 앞으로 예상되는 수입들을 감안하여 자신의 재정상태에 맞는 집을 정하는 것이다. 이 때 전문가의 도움을 받아 융자 가능 여부와 대출 가능 액수도 미리 알아보고, 앞으로 사게 될 주택의 가격을 정할 수 있게 된다. 모든 준비가 되어 원하는 집을 찾아 에스크로를 열게 되면무엇보다 중요한 것이 융자를 성공적으로 끝내는 것인데, 은행이 융자 여부를 결정하는 중요한 요인이 주택 감정 문제이다.
바이어 쪽에서 보면 경쟁자들을 제치고 오퍼가 수락되어 에스크로를 열었으나 급격히 오른 가격 때문에 감정가격이 매매가보다 낮아 융자가 나오지 않아 에스크로가 깨지는 경우가 있을 수 있다. 부동산 감정은 구입할 때나 이미 가지고 있는 부동산을 담보로 재융자를 할 때도 필요한 것으로 부동산의 현재 시장 가치를 결정하는 것이다. 그리고 셀러가 주택을 팔려고 시장에 내놓을 때에 판매 가격을 알기 위해 감정을 하기도 하고, 카운티 정부에서 재산세를 산정하기 위해 감정을 시행하기도 한다.
이처럼 다양하게 쓰이는 감정을 하기 위해서 여러 방법이 사용된다. 일반적으로 주거용 부동산에서 쓰이는 것은 주위에서 이미 팔린 주택들의 가격을 비교하는 방식(Sales Approach)을 쓴다. 즉 해당 주택 인근에서 최근에 팔린 매물들과 비교 분석하여 감정 가격을 산출하는 것이다. 그리고 다시 지었을 때의 비용(Cost Approach)을 계산하는 방식을 쓰기도 하는데, 해당 부동산을 다시 짓는데 들어가는 비용을 산정하여 가격을 결정하는 것이다. 그리고 세 번째로 수익이 생기는 투자용 부동산의 감정방법(Income Approach)은 보통 아파트, 상가 오피스 빌딩 등의 부동산에 쓰이는 것으로, 해당 부동산을 이용하거나 투자해서 얻을 수 있는 수익이 얼마 정도 되는지를 산정해서 부동산 가격을 결정하는 방법이다.
요즘은 주택 소유주들이나 바이어들이 직접 인터넷을 이용해서 주택의 감정가격을 알아보기도 하는 데 투룰리아(Trulia)나 질로우닷컴등의 부동산 포털 사이트에 들어가면 주택에 대한 정보나 감정 가격에 대해 아주 자세히 나온다. 그러나 예전보다는 비교적 나아졌으나 아직도 정확하지는 않다. 컴퓨터 프로그램으로 하는 것이라 데이터에 오류가 있을 수 있으므로 감정사나 에이전트같은 전문가와 확인을 하고 인터넷 정보는 참고 자료로만 쓰는 것이 좋다.
부동산을 매매할 때 전문 감정사를 고용하여 감정을 하는 이유는 융자를 받기 위한 주된 목적이므로 비용은 보통 바이어가 내며 가격은 방 3개짜리 중소형 주택이 450달러 정도이고, 상업용 부동산의 경우 규모에 따라 수천달러 이상이 되기도 한다. 감정을 한 후에 결과를 알 수 있는 리포트는 보통 일주일 정도면 나오는데 콘도나 타운홈, 단독주택이라도 게이트 안에 있는 것들은 조금 더 걸릴 수도 있다.
그러면 셀러의 입장에서, 주택의 가격을 결정하는 감정을 대비하여 가치를 올릴 수 있는 방법이 있을까. 일반적으로 적은 비용을 들여서 주택의 가치를 올리고 싶다면 사람들이 가장 많이 관심을 가지고 있는 부엌이나 화장실을 최신 트렌드에 맞게 고치는 것이 좋다. 예를 들어 부엌이나 화장실의 오래된 캐비닛의 색깔을 바꾸고 낡은 타일로 되어있는 카운터탑을 화강암으로 바꾸거나 리빙룸의 벽이나 바닥 등을 업그레이드하는 것이 투자 대비 가치상승을 얻을 수 있는 좋은 방법이다.
2018-02-01 00:00:00
