'첫집 장만하기'

미셸 원/

계속 오르고 있는 LA의 주택 임대료는 주거용 부동산의 투자를 활발하게 하지만 렌트를 내고 살아야 하는 임대자들에게는 큰 짐이 되고 있다. 그래서인지 집값이 이미 많이 올랐어도 집을 사려는 바이어들이 줄지 않고 있다. 아울러 낮은 모기지 이자율 때문에 웬만하면 주택을 구입하고 나서 내는 월페이먼트와 렌트가 별 차이가 없는 경우가 많기 때문이다.

주택을 임대해 사는 것과 집을 구입해 생활할 때의 장단점을 고려해 주택을 구입하기로 결정했다면 우선 자신의 재정상태를 살펴 보아야 한다.

집을 소유하게 되면 재산세나 매달 지불하는 이자에 대한 세금공제 혜택과 집값 상승에 따른 재산의 증가 등 많은 장점이 있다. 하지만 주택을 구입할 때는 다운 페이먼트도 필요하고 그 밖의 구입과정에 필요한 에스크로나 융자 등 다른 여러가지 비용에 더해 구입하고 난 후 여윳돈도 어느 정도 필요하다. 보통 20% 다운페이먼트를 하는 것이 일반적이지만 3.5%만 다운을 하고도 집을 살 수 있다.

이에 따라 우선 모아둔 현금이 집을 살 수 있을 만큼 충분한가 따져보아야 한다. 이제 다운 페이먼트와 비용이 충분하다면 바이어의 수입으로 월 페이먼트를 감당할 수 있는지, 본인의 크레딧 점수로 융자가 가능한지도 확인해 봐야 한다. 또 대부분 첫집을 장만하는 젊은이들은 기본 생활비 외에 학자금 융자의 페이먼트나 여가 생활에 대한 지출이 많으므로 집을 사고 나서 월 페이먼트가 늘어날 것도 염두에 두어야 한다. 주택을 구입하면 융자 페이먼트뿐만 아니라 주택을 유지 관리하는 데 필요한 여러가지 비용이 늘어난다. 주택의 보험료와 재산세를 정기적으로 납부해야 되고 집주인으로서 자기 소유의 건물과 이에 딸린 정원 손질, 수영장이 있다면 청소와 관리 등의 비용도 내야한다.

이제 다운페이먼트도 마련이 되었고 예산에 맞는 집을 사서 생기는 지출을 감당할 만큼 수입도 충분하고 크레딧도 좋아 집을 찾기 시작했다면, 자신이 감당하기에 충분할 뿐 아니라 재정적인 측면에서도 더 큰 이익을 줄 수 있도록 대출의 조건도 따져보아야 한다. 그래서 요즘같이 이자율이 낮은 때에도 바이어의 세금보고서와 크레딧 리포트의 내용에 따라 좀 더 낮은 이자율이 적용되기도 한다. 크레딧레포트 기록에는 소득과 부채의 정도와 얼마나 성실하게 빚을 갚고있는가가 나타난다.

집을 살 때 정해진 이자율은 길게는 30년 동안 고정되는 것을 염두에 두어, 평소에 모든 페이먼트를 제 때에 잘 내야 하고 수입에 비해 너무 많은 부채를 지지 않도록 신경을 써야 한다. 보통 크레딧 점수(FICO score)가 600 초반이면 FHA 융자가 가능하고, 720이 넘으면 일반 융자를 하여도 좋은 이자율이 적용된다. 또한 3.5%의 다운 페이먼트만 있어도 모기지 융자가 가능하지만 보통 20% 미만의 다운페이먼트로 융자를 하게 되면 융자기관을 보호하기 위해 PMI(Private Mortgage Insurance)를 들어야 하는 데 그 비용도 만만치 않다.

요즘같은 경기에는 해당되지 않지만 부동산 경기가 좋을 때에는 단기 차익을 생각하고 주택에 투자를 하는 분들이 많다. 그러나 일반적으로 주택은 사고 팔때의 비용을 생각하면 오래 가지고 있을수록 유리하므로 현재 다니고 있는 직장과의 거리나 자녀들의 학교 등이 가까운지 여러가지 측면을 생각하고 구입을 시작해야 한다.

그러면 먼저, 내가 원하는 집을 사려면 적당한 가격은 얼마가 될 지, 다운페이먼트가 얼마를 할 수 있는 지 결정이 돼야하므로 에이전트와 함께 집의 크기, 원하는 동네 등을 정해 가격을 알아본다. 그 후 개인적으로 넓은 마당이나 수영장, 전망 등 개인적인 취향을 반영해 구체적으로 집을 찾기 시작한다. 이 때 미리 융자 에이전트와 상의해서 융자 사전허가서(Pre-Approval letter)를 받아 원하는 주택에 오퍼를 넣을 때 함께 제출한다. 특히 요즘은 융자가 까다로워 융자 에이전트에게 원하는 주택의 가격과 본인의 경제적인 정보를 미리 주어 융자를 받을 수 있는 한도액을 알아보고 바이어에게 가장 좋은 프로그램을 선택할 수 있도록 도움을 받고 시작하는 것이 시간도 절약되고 안전하다.

그리고 20% 미만의 적은 다운페이먼트를 하면 PMI 보험과 기타 부대비용을 더 많이 요구하는 융자 기관들이 많으므로, 다운페이먼트와 융자에 대한 정보를 알고 시작하는 것이 좋다. <BEE부동산 부사장>

2018-02-22 00:00:00