캘리포니아 전체 렌트규제법안(AB 1482)

최근 캘리포니아 상,하원을 모두 통과한 AB 1482 란 법이 있다. 천정부지로 오르는 렌트비를 규제하고자 하는 법안인데 뉴섬주지사의 서명만 남겨논 상태이다. 이 법은 현재 가주내에 LA, 샌프란시코등 대도시주변의 15개도시만이 렌트 컨트롤 법을 시행하고 있는 것과 달리 가주 전 지역에 적용된다는 점에서 임대주택시장에 앞으로 적지 않은 영향을 줄 것으로 보인다. 만약 뉴섬주지사가 이 법안에 서명을 한다면 앞으로 10년간 한시적으로 이 법이 효력을 발생하게 된다. 이렇게 되면 테넌트를 더 강화된 법아래 보호를 받게 되지만 신규주택을 공급하는 개발업자들에게 또 하나의 규제가 늘어나는 셈이 되어서 앞으로 임대주택시장에 미칠 영향이 꽤 적지않을 것으로 전망된다. 잘 아는대로 캘리포니아는 미국 50개중에서도 소비자를 가장 잘 보호하는 소비자 천국으로 알려져 있다. 임대 주택건설부분에서도 예외는 아니어서 이미 까다로운 조닝규정, Greenhouse 개스규제, 각종환경규제법, 개발에 상응하는 각종 무상 공공시설공사등의 각종 규제들로 인해 주택개발업자들이 제재를 받고 있는데 또 한가지 새로운 규제가 추가 된 셈이 된다. 따라서 이 법이 시행된다면 활발한 신규임대주택공급을 위해서는 각종 건축관련 규제도 완화하는 법이 같이 시행되야 임대주택공급이 위축되지 않는다는 주장도 만만치 않게 제기되고 있다. AB 1482법의 중요한 내용을 살펴보면 아래와 같다. 첫째. 어떤 연도 건물이 법의 적용을 받게 되는가? 건축연도가 15이상된 임대용건물이 해당된다. 15년된 건물의 계산방법은 현재 연도에서 15년을 뺀 연도를 말한다. 예를 들어 올 해 기준으로 2005이전에 지은 건물은 모두 이 법에 적용을 받게 된다. 또 내년인 2020년도 해가 바뀌게 되면 2019년까지 해당이 안되던 2006년도에 지은건물도 새로이 해당이 된다. 둘째. 현재 자체적으로 렌트콘트롤 법을 시행하고 있는 캘리포니아내 15개시는 이 법이 시행되면 어떤 영향을 받게되는가? 현재 캘리포니아에서 렌트콘트롤법을 시행하고 있는 도시는 LA를 비롯해서 Santa Monica, West LA, Beverly Hills, Culver City, Inglewood등 모두 15개 시가 있다. 새로이 시행되는 주정부렌트규제법과 로컬시정부의 렌트규제법이 다를 경우 새롭게 시행되는 주정부렌트규제안이 우선 순위를 갖게 된다. 예를 들어 LA시 경우 이미 1978년이전에 지은 임대용건물만이 LA시 렌트콘트롤 법에 해당된다. 하지만 새로운 법이 시행된다면 건축연도15년규정이 적용되면서 현재 렌트콘트롤대상에서 빠져있던 1978년에서 2004년건물도 추가로 주 정부의 렌트규제법에 적용을 받게 되어 테넌트들이 혜택을 누릴수 있는 임대주택의 수가 늘어나게 된다. 셋째. 어떤 종류이 임대 주택이 이 법에 해당되는가? 아파트, 2 유닛이상 다세대 주택(Duplex,Triplex, Quadplex), 단독주택이라도 투자전문회사나 소유한 경우가 해당된다. 단 2유닛이상일지라도 오너가 한 유닛에 살고 있다면 새로운 렌트규제법의 적용을 안 받게 된다. 넷째. 일년에 얼마나 렌트비를 올릴 수 있나? 5% 플러스 해당지역 물가상승율 만큼 올릴 수 있다. 하지만 어떤 경우에도 1년에 10%이상은 올릴 수 없다. 일례로 LA카운티의 경우 2001-2018동안 평균 물가상승율이 2.5%이라고 보았을때 대략 최대 7.5%까지 인상할 수 있게 된다. 새 법이 시행되게 되면 테넌트는 추가 혜택을 볼 수 있지만 건물오너는 기존의 여러가지 제약이외에 추가로 또 다른 제약을 떠 안게된다. 하지만 지금도 대부분의 임대주택오너들은 일년 인상율을 5%미만으로 올리는 경우가 대부분이고 이미 천정부지로 오른 렌트비를 추가로 인상한다는 것이 현실적으로 쉽지 않아 새 법이 시행된다고 해도 특별히 렌트비규제로 인한 타격은 심할 것 같지않다. 단 이전보다 입주자 퇴거조치를 어렵게 하는 조항이 오히려 더 이슈가 될 가능성이 높다. 임대주택에 거주해 보거나 소유해 본 경험이 있는 분들은 누구나 공감하겠지만 나쁜 건물주, 나쁜 테넌트는 꼭 있다는것이다. 다만 그 숫자가 우리가 생각하는것보다 훨씬 적다는 것이다.

2019-09-25 00:00:00