바이어의 매매 절차
이번에는 부동산 거래의 가장 기본이 되는 에스크로 오픈 후 주택매매 절차와 흐름에 대해 알아보자. 부동산 거래를 하다 보면 의외로 바이어나 셀러 모두 기본적인 매매 절차나 방법을 모르는 사례가 많다. 처음 집을 사는 바이어뿐만 아니라 여러번 주택 매매의 경험이 있는 사람들도 절차나 서류가 무조건 복잡하다고만 생각하고, 에이전트가 알아서 잘 해줄 것이라 믿는다. 전문적인 지식은 아니더라도 당연하게 알아야 할 기본적인 지식을 알고 있는 것이 바로 자신인 나를 위한 것으로 믿고 매매에 임하는 것이 중요하다.
첫째, 현금으로 주택을 구입하지 않는다면 융자 에이전트와 먼저 상담하는 것이 필요하다. 내가 가진 현금과 인컴, 그리고 크레딧으로 융자를 얻을 수 있는지, 있다면 얼마까지 가능한지를 알고 있어야 한다. 이때 미리 융자가 가능하다는 서류를 받아 놓으면 도움이 된다. 많은 경우 지역을 정하고 집을 본 후 융자를 알아보는데, 이는 후에 여러가지 문제가 발생할 여지를 두고 시작하는 것이다.
둘째, 내가 구입할 수 있는 집 가격과 융자 금액을 알고 부동산 에이전트를 선정해 그 지역을 보는 것이다. 하지만 내가 가진 예산으로 그 지역에 원하는 크기나 조건의 집들을 구입하기 어려운 경우, 근처 다른 지역이나 크기를 줄여서 가는 방법도 고려해야 한다. 개개인의 상황에 따라 직장과 출퇴근 거리, 학군, 집 크기 등이 지역 선정의 우선 고려 대상이 된다.
셋째, 내가 가진 예산으로 원하는 지역에 있는 집들을 살 수 있다면 에이전트와 본격적으로 집을 보기 시작한다. 요즘에는 인터넷으로 미리 바이어들의 집을 살펴본 후에 집을 보여달라고 하는 경우도 늘었지만, 이 역시 그 지역이나 집 상태를 잘 알지 못한다면 실수 할 수 있어 에이전트에게 맡기는 것이 제일 좋다.
넷째, 마음에 드는 집이 나왔을 때, 주변 시세와 집 상태를 고려해 오퍼를 넣는다. 협상을 통해 모든 가격과 조건이 맞는다면 에스크로를 오픈하게 된다. 오퍼를 넣었을 때 필요한 서류는 매매 계약서, 잔고 증명 및 크레딧 리포트, 융자를 받을 수 있다는 서류 등이다. 여기서 중요한 것은 마음에 드는 집이 나와서 오퍼가 한 번에 받아들여지는것이 생각보다 쉽지 않다는 것이다. 내가 마음에 드는 집은 다른 경쟁자들도 좋아할 확률이 높기 때문에 경쟁이 심해서 생각보다 마음에 드는 집을 사는 게 어렵다는 것을 알게 될 것이다. 빠르고 정확한 판단을 해야 하는데 너무 신중하다 보니 일을 그르치는 경우가 많다. 지금처럼 매물이 부족한 셀러 마켓 시기에는 과감함 결정이 필요하다.
다섯째, 에스크로가 오픈하면 바이어는 제일 먼저 결정해 놓은 융자 에이전트에게 연락해서 융자를 시작해야 한다. 그리고 집의 상태를 점검하는 인스팩션을 한다. 보통 에스크로가 오픈하고 7일 이내에 하는것이 바람직하다. 문제가 발생시 AS-IS 조건이 아니면 셀러에게 수리를 요구할 수 있다. 보통 7 일 안에 셀러에게서 집에 관한 내용을 언급한 서류들을 받게 된다. 이를 Disclosure라고 한다.
여섯째, 일반적으로 17일이 정도 되면 셀러와 바이어 간에 서류들이 오가면서 나오는 문제들은 서로 절충해서 어느 정도 정리가 된다. 이때 집 감정, 융자 등에 큰 문제가 없으면 바이어는 Contingency Removal Form에 사인을 한다. 요즘에는 융자 문제의 경우 에스크로 오픈 후 21일까지 집을 취소 할 수 있다. 물론 컨틴전시 기간은 에스크로 오픈 전에 미리 정해져 있다. 이 서류에 사인을 하는 것은 집을 사겠다는 확실한 의지 표명이다. 서류에 사인을 한 후 계약을 취소하면 바이어는 디파짓을 손해 본다.
일곱째, 보통 에스크로가 끝나기 1주일 전 쯤 집 상태를 다시 점검한다. 이는 처음에 비해 집 안밖의 상태가 나빠졌는지 또는 인스팩션 후 셀러가 고쳐주기로 한 것들이 이행되었는지를 점검하기 위함이다. 이를 Final Walk through라고 한다. 마지막으로 문제가 없고 은행에서 융자가 승인되었다는 서류가 나오면 론 닥에 사인을 하고, 다운페이먼트를 입금 한 후 나머지 융자 금액이 은행에서 들어오면 에스크로가 종료되고 소유권이 변경된다. 이때 은행이 융자금을 보내는 것을 Funding이라 한다. LA 카운티의 경우 다음날 카운티에 Recording한다. 다른 표현으로 Recording을 했다고 하면 에스크로가 끝나고 주인이 바뀌었다고 보면 된다. 오렌지카운티의 경우 같은 날 Funding & Recording이 가능하다.
<드림부동산 부사장> ▶ 문의: (213)393-5528
2017-04-19 00:00:00
