콘도 구입시 이것들은 꼭 짚어봐야
메모리얼 연휴가 끝나는 6월 초. 주택 시장은 본격적인 성수기에 접어든 가운데 많은 사람들이 관리가 편해 선호하는 콘도 구입에 관해 몇 가지 주의사항을 알아보자.
첫째, 콘도 구입에 관한 패니매와 프레디맥의 융자 가이드라인이 몇 년 전부터 바뀌면서 좋은 이자율을 받기 위해서는 25% 이상 다운 페이먼트를 해야 한다. (보통 일반 주택의 경우 20% 이상 다운페이먼트를 하면 된다.) 그렇지 않을 경우에는 이자율 상승은 피하기 어렵다. 만약 다운페이먼트로 20% 밖에 준비하지 못했다면, 지금처럼 집 값이 오르는 시장에서는 이자율 뿐만 아니라, 감정도 꼼꼼히 확인하는 것이 좋다. 가끔은 높은 이자율이 문제가 아니라 감정 때문에 거래가 깨지는 경우도 종종 발생하기 때문이다.
둘째, 단독주택과 달리 콘도의 경우 많은 은행들은 일반 화재보험뿐만 아니라 H06라는 추가 보험을 들 것을 요구한다. 그 이유는 콘도의 특성상 기존 보험으로는 내 개인적으로 지켜져야 할 개인 재산에 대한 커버리지가 제한적이기 때문이다. 콘도의 경우 기존의 관리비 안에 화재보험이 포함되어 있다. 문제는 내가 더 커버리지를 높이고 싶어도, 다른 이웃들이 반대하면 커버리지를 조절할 수 없는 단점이 있다. 이런 이유로 많은 은행들은 자기가 빌려준 자산을 보호하기 위해 바이어에게 이 보험을 들게 하며, 집 소유주들 역시 자기 자산을 위해 추가보험을 들어야 하기 때문에 바이어는 콘도구입 때 약간의 추가 비용을 생각해야 한다.
셋째, 새 콘도 구입 때 화이트 퍼밋(입주 허가증)이 있는지 꼭 확인해야 한다. 만약에 아직 없다면 언제쯤 받을 수 있고, 입주는 언제 가능한지 세일즈 팀에 물어봐야 한다. 어떤 경우는 콘도가 지어지고 난 후에도 5~6개월 이상 퍼밋이 나오지 않아 학교와 직장 문제로 고민하는 바이어들을 자주 봐왔다. 최근에 한인타운에 새로 지은 콘도도 거의 6개월간 마지막 입주 퍼밋이 나오지 않아, 바이어와 에이전트들이 많은 고생을 하는 것을 볼 수 있었다. 빌더의 경우, 일반적으로 입주 퍼밋을 받고 분양을 해야 하는데, 시간이 돈이다 보니 미리 퍼밋이 나오는 시점을 예상해 미리 분양하는 경우가 많다. 하지만 뜻하지 않게 퍼밋이 늦어지면, 이로 인해 발생하는 문제들은 불공평하지만 바이어들이 안고 가야한다. 분양 계약서 작성시, 빌더들은 미리 이런 문제가 발생시 자기에게는 책임이 없다는 문구를 계약서에 집어 넣어서, 바이어에게 서명하게 만들어 놓은 경우가 대부분이다.
넷째는 요즘 기존 콘도 구입 때 많이 발생하는 문제 중의 하나인 HOA에 관한 것이다. 서브 프라임 사태 이후에 빈번했던 HOA문제들은 지금은 많이 줄었다. 콘도는 집 소유주들의 관리비를 받아 보험, 유틸리티 등 전체적인 관리를 한다. 만약에 집 소유주들이 HOA 비용을 내지 않으면 제대로 된 콘도 관리를 할 수가 없다. 바이어가 해당 콘도를 사고 싶어도 은행에서는 콘도 전체에 문제가 있다고 생각해서 융자를 해주지 않는다. 하지만 지금은 이런 경우 보다는, 콘도에 오너와 테넌트의 비율 등 다른 관련된 내용이 더 중요시 된다. 또한 만약 렌트를 줄 목적으로 콘도를 산다면, 그 콘도가 렌트를 줄 때 어떠한 제한이 있는지 꼭 확인해 봐야한다. 예를 들어 어떤 콘도는 새로 오너가 바뀌고 1년 동안은 렌트를 주지 못하는 규칙을 정해 놓은 곳도 있다.
다섯번째는 콘도에 소송이 걸린 경우다. 보통 콘도 자체에 문제가 있어서 소송이 걸린 경우는 생각보다 많지 않다. 주로 새 콘도의 경우 지은 지 10년 정도가 되면 워런티를 늘리기 HOA에서 빌더를 상대로 소송을 걸어 놓는 경우가 대부분이다. 물론 옆에서 변호사들의 부추김이 있고, 소송에 이겨도 큰 소득이 없다는 것을 집 소유주들도 알지만, 혹시 추가로 공공 지역의 수리시, HOA 비용이 오를 수밖에 없는데 이런 추가 비용을 소송에서 이긴 금액으로 커버할 수 있다는 생각에 동참하는 소유주들이 많다. 하지만 이 소송이 해결될 때까지 집 소유주들이 보는 손해 또한 적지않다. 가장 대표적인 예로 소송이 걸려있는 콘도는 은행에서 융자를 해주기 꺼려하기 때문에 쉽게 팔리지 않는다. 주로 현금 바이어들 중심으로 거래되다 보니 콘도 가격에 안 좋은 영향을 미치는 결과를 가져오게 된다. 바이어들은 융자가 중간에 안될 수 있기 때문에 소송이 걸려 있는지 꼭 확인하고 오퍼를 넣는 것이 필요하다.
이외에도 콘도 구입 때 주의할 사항들은 그 단지에 유닛이 많든 적든 간에 항상 존재한다. 위 아래 층과의 층간 소음 문제, 주차 문제 등 수없이 확인해야 할 것들이 많지만 너무 많은 것을 따지다 보면 사소한 것에 매여서 잘못된 판단을 할 수도 있다. 위에 언급한 사항들 정도라도 짚어본다면 콘도 구입하는 데 조금은 도움이 되리라 본다. <드림부동산 부사장> ▶문의: (213)393-5528
2017-06-01 00:00:00
