상업용 부동산과 리빙트러스트
박유진 유산상속법 전문 변호사
많은 고객들이 부동산 특히 상업용 부동산을 LLC (Limited Liability Company) 명의로 소유하고 있다. 자산 보호를 위한 좋은 선택인데, LLC와 리빙트러스트가 어떻게 연결되는 지, LLC의 지분을 어떻게 증여하는 지 잘 모를때가 많다. (LLC는 한국어로 유한 합자회사이다. 각 소유주들을 멤버라고 명칭하며 지분을 멤버쉽이라 일컫는다. 유한합자회사이기에, 각 멤버들이 회사에 대한 법적책임이 일정한 한계에서 끝난다.)
첫째, 리빙트러스트는 한국어로 자산신탁이다. 일종의 페이퍼 컴퍼니인데, 살아생전 부동산 등등의 명의가 리빙트러스트로 바뀌어야 사후 상속법원을 가지 않고 상속자가 피상속자의 재산을 잘 상속받을 수 있다.
일반적으로 개인이름으로 소유한 부동산은 리빙트러스트 명의로 전환한다. 반면 LLC로 부동산을 소유하고 있다면 해당 LLC의 지분을 트러스트와 연결하는 작업이 필요하다. 이를 두고 영어로는 Assignment (즉 멤버쉽을 트러스트로 양도하는 작업)인데, 각 LLC의 operating agreement (LLC에 관한 행정적인 처리에 대한 합의서)에 따라 멤버쉽 양도조건이 달라진다.
쉽게 말해서 리빙트러스트에 명시된 상속자에게 사망한 멤버의 지분이 잘 상속되도록 도와주는 작업이 Assignment 이다. 리빙트러스트로 멤버쉽이 제대로 양도되지 않고, 멤버가 사망한다면 결국 operating agreement에 나온 멤버의 사망시에 대한 조항을 따라서 상속이 이뤄진다. 사망에 대한 특별한 조항이 없는 operating agreement이고 게다가 멤버쉽 양도가 리빙트러스트로 이뤄지지 않았다면, 결국 상속법원을 거쳐야 해당 사망한 멤버의 멤버쉽을 가족들이 상속받을 수 있다.
물론 멤버의 사망시나 장애시 해당 멤버의 멤버쉽이 어떻게 처리되어져야하는 가 잘 명시되어있을 수 있다. 공동 소유주 멤버가 많은 LLC일수록 한 멤버의 사망시 그 해당멤버의 지분이 어떻게 처리되어져야하는 가 (예를 들어 직계가족에게 상속되는 가 아니면 다른 타멤버들에게 판매되어져야하는 가) 자세히 나와있어야 멤버의 사망으로 인한 LLC 공동멤버들간의 문제가 없을터인데, operating agreement에서는 타멤버에게 판매를 해야하고 사망멤버의 가족들은 판매치않고 상속받길 원한다면 결국 법원공방으로 이어지게 된다.
또한 Assignment가 리빙트러스트로 잘 이루어지지 않았다면 이 또한 법적인 문제가 될수 있다. 예를 들어 operating agreement에는 양도를 위해 모든 멤버의 서문 동의가 요구되었는 데, 다른 멤버들의 서명없이 트러스트로 양도된 멤버쉽은 양도가 이뤄지지 않은 것으로 간주될수 있다. 따라서 양도에 대한 요구조건을 잘 충족해서 양도되어져야, 멤버의 사후 가족들 혹은 상속자가 멤버쉽을 잘 상속받을 수 있다.
리빙트러스트로의 양도는, 사망한 멤버의 멤버쉽을 상속자/가족이 상속받는 데 중점을 맞추고 있다. 따라서 공동 멤버가 여럿인 경우 멤버의 사망시 멤버쉽이 어떻게 처리되어져야하는 가 충분히 심사숙고해야한다.
예를 들어 친구들간 부동산 구입을 LLC로 하고, 같이 해당 LLC를 꾸려왔다면 한 친구의 사망시 그 멤버쉽을 사망한 친구의 배우자가 상속받을 지 아니면 나머지 친구들이 구매를 할지는, 작은 이슈같지만 회사운영에 큰 영향을 끼칠수 있다.
▶문의 (213) 380-9010 / (714)523-9010
2021-10-18 00:00:00
