가주의 차압 절차와 대안

각 주마다 주택 차압에 대한 법령이 다르다.

가주에서는 주택 차압법 즉 은행이 집 문서- "deed of trust"를 뺐는데 따른 복잡한 규정들을 적용되고있다.

주택 차압 이란 페이먼트 지불을 못냈을 때, 은행이 공식 통보 를 내보내는 과정이다. 이때, 홈 오너가 지불하지 못한 페이먼트의 부족액 을 고칠수있는 시간을 준다. 하지만 집주인이 아무것도 할수없을 상태라면 융자 회사는 주택 차압을 진행할수가 있으며 그후 집은 경매로 넘어간다.

일단 집이 경매로 넘어가면 타이틀 회사는 집을 손해 없이 팔려는 power of sale clause 를 하게 될것이고 이때 신탁인은 융자 회사를 대표하여 집을 경매처분하게되고 집이 팔리면 그것으로 끝이난다.

하지만 가주 법은 재판없이 주택 차압이 진행이 되더라도 최근 제안된 Settlement Agreement에 의해 차압절차를 훨씬 강화해 부당한 강제차압으로부터 예방을 막고있는 상황이다.

가주에서 주택이 차압되는 절차와 타임라인을 알아보자.

먼저 페이먼트를 한두달 못냈다면 채무 불이행(default) 이란 뜻이다. 이때 융자회사는 밀린 페이먼트를 청구하며 모기지를 변경 (modify) 하라고 권고한다. 이 시기가 하우징 카운슬러와 상의 할 가장 좋은 시기이다. 수입이 있다면 현재의 낮은이자율의 혜택을 받도록 돕는 정부보조도 있고 늦은 기록없이도 합당한 하드쉽만 증명되면 도움은 얼마든지 요청할수있다.

다음으로, 융자회사가 집주인에게 연락을 시도해도 아무 응답이 없다면 "Notice of Default" 라는 통보가 집주인과 County Recorder's Office 로 가게되며 이후 90 일의 Reinstatement Waiting Period 를 통하여 연체된 빛을 해결할 수 있다. 만약 뱅크럽시를 생각중이라면 이때가 가장 적절한 타이밍이라고 보면된다.

마지막으로, 90일의 기다리는 기간이 끝나면 신탁인(은행에서 의뢰한 변호사)은 연체된 빛이 해결됐는지를 검사하고 그후, Notice of sale이 나간후 20일안에 융자회복이 안되면 20일후 경매에의해최고 입찰자에게팔리게된다.

차압으로 집이 팔린후에도 누구든 새집주인은 마음대로 집열쇠를 바꿀순 없다. 새주인은 3일안에 떠나라는 통지를 보내야 하며 형식적인 과정을 통해 소유물의 권리를 갖게되며 이과정은 30-45 일이 걸린다. 이기간 은행과 협상을통해 렌트로 거주할수도있다. 만약 집이 이미 렌트를 준상태였다면 렌트기간동안은 거주할수가있다.

차압은 옵션이 아니다. 페이먼트를 못내는 사람들을 돕기위해 십여가지 이상의 다양한 정부의 프로그램들이있지만 활용을 제되로 못하고 잘못된 인도를 받고있는 것이 현실이다

현재 가주 정부에서는 8만불까지 유자격 모기지 연체자들에게 도움을 제공하고있다. HUD 인증된 전문카운슬러의 도움을 받아 신청하는것이 권유된다. 신청한다고 무조건 되는것이 아니기때문이다.

2022-06-10 00:00:00