주택 차압과 대안

각 주마다 주택 차압에 대한 법령이 다르다.

가주에서는 주택 차압법 즉 은행이 집 문서(deed of trust)를 빼는데 따른 복잡한 규정들을 적용되고있다.

주택 차압 이란 페이먼트 지불 을 못냈을 때, 은행이 공식 통보 를 내보내는 과정이다. 이때, 홈 오너가 지불하지 못한 페이먼트의 부족액 을 고칠수있는 시간을 준다. 하지만 집주인이 아무것도 할수없을 상태라면 융자 회사는 주택 차압을 진행할수가있으며 그후 집은 경매로 넘어간다.

일단 집이경매로 넘어가면 타이틀 회사는 집을 손해 없이 팔려는'power of sale clause' 를 하게된다. 이때 신탁인은 융자 회사를 대표하여 집을 경매처분하게되고 집이 팔리면 그것으로 끝이난다.

하지만 가주법은 재판없이 주택 차압이 진행이 되더라도 최근 제안된 Settlement Agreement(3/3/11)에 의해 차압절차를 훨씬 강화해 부당한 강제차압으로부터 예방을 막고있는 상황이다.
가주에서 주택이 차압되는 절차와 타임라인을 알아보자.

먼저 페이먼트를 한두달 못냈다면 채무불이행(default)이란 뜻이다.

이때 융자회사는 밀린 페이먼트를 청구하며 모게지를 변경 (modify) 하라고 권고한다. 이 시기가 하우징 카운슬러와 상의 할 가장 좋은 시기이다. 하지만 융자회사와 협상을 하기위해 일부로 늦을 필요는 없다. 수입이 있다면 현재의 낮은이자율의 혜택을 받도록 돕는 정부보조도 있고 늦은 기록없이도 합당한 하드쉽만 증명되면 도움은 얼마든지 요청할수있다.

다음으로, 융자회사가 집주인에게 연락을 시도해도 아무 응답이 없다면 'Notice of Default' 라는 통보가 집주인과 카운티 등기국(County Recorder's Office) 로 가게되며 이후 90일간의 유예기간(Reinstatement Waiting Peroid)을 통해 연체된 빛을 해결할 수 있다. 만약 파산을 생각중이라면 이때 가 가장 적절한 타이밍이라고 보면된다.

마지막으로, 90일의 기다리는 기간이 끝나면 신탁인(은행에서 의뢰한 변호사)은 연체된 빛이 해결 됐는지 검사하고 그후, 'Notice of sale' 이 나간후 20일안에 융자회복이 안되면 20일후 경매에 의해 최고 입찰자에게 팔리게된다.

차압으로 집이 팔린후에도 누구든 새집주인은 맘데로 집열쇠 를 바꿀순 없다. 새주인은 3일안에 떠나라는 통지를 보내야 하며 형식적인 과정을 통해 소유물의 권리를 갖게되며 이과정은 30-45 일이 걸린다. 이기간 은행과 협상을 통해 렌트로 거주할수도있다. 만약 집이 이미 렌트를 준 상태였다면 렌트기간 동안은 거주할수가 있다.

요즘 무리하게 장만한 내집장만으로 재정적인 어려움을 겪는 홈오너들이 차압 상담문의가 늘어나고있는 상황이다. 전문가인 HUD 승인된 전문카운슬러들을 통한 도움이 절실히 필요한 때다.

차압은 옵션이 아니다. 페이먼트를 못내는 사람들을 돕기위해 10여가지 이상의 다양한 정부의 프로그램들이있지만 제대로 활용을 못하고 잘못된 인도를 받고 있는 것이 현실이다. 융자조정은 어떤 기교나 매직이 필요한 것이 아니다. 융자조정에 필요한 충분한 서류를 HUD Certified카운슬러와 함께 준비해서 은행에 주어진 시간안에 검토할수있도록 하는 것이 중요하다.

내 재산이기에 내가 지키겠다는 마음가짐과 그에따른 수고와 노력이 어쩌면 결과에 큰 차이를 가져다 줄수 있다.

2023-01-13 00:00:00