최근 몇년간 부동산시장이 붕괴되면서 차압, 숏세일매물등의 비정상매물이 부동산거래의 주류를 이루고 왔다. 최근 부동산 경기의 조금씩 회복이 시작되면서 일반거래물량도 늘어나고있지만 아직도 많은지역에서는 차압, 숏세일 매물이 전체 매매물량의 상당수를 차지하고 있다. 차압이나 숏세일등의 거래에서 일반 부동산거래에서 쓰는 용어와 달리 처음 들어보는 생소한 용어들이 많이 쓰여져서 여간 혼란스럽지가 않다. 오늘은 주택차압과정에서 생기는 여러가지 용어들을 간략하게 설명해본다 . Notice of Default(NOD) :은행이차압의 시작을 알리는 것으로 법원을 통하지않고(Non-Judicial) 은행측 대리인이 주택 소재 카운티에 NOD를 등기함으로 차압절차가 시작된다. 이때 그동안 밀린 페이먼트 금액도 함께 등기하게된다. NOD는 90일간 지속되게 되며 이 기간중에는 은행이 경매 처분을 할 수 없다. 이러한 90일간의 유예기간을 두는 이유는 주택오너가 그동안 밀린 페이먼트를 모두 갚고 다시 자신의 집을 경매 위기에서 건져낼 수 있게 하기 위한 일종의 주택 오너를 보호하기 위한 장치인 것이다. NOD 통지후 90일이 지나면 은행은 그 이후 NOT라는 거쳐 경매를 통해 주택이 처분되게 된다. Notice of Trustee’s Sale(NOT/NTS) : 주택경매를 한다는 최후통지서이다. 경매에 관련된 중요한 서류이기 때문에 주택 바로 정문이나 사람들의 눈에 잘뜨이는 곳에 붙이게 된다. 또 등기우편으로도 주택 소유주에게 전달하게 된다. NOT공고는 경매일 기준으로 최소 21일전에 사전 경매공고를 해야 경매를 할 수 있다. 따라서 주택을 차압을 하려면 은행은 NOD의 90일유예기간과 NOT의 21일 합한 최소 111일이 필요하게 된다. Real Estate Owned(REO) : 차압의 마지막 단계인 경매에서 낙찰자가 없을 경우 은행이 주택소유권을 가져 가게 되며 이때 은행이 소유하게 되는 부동산을 REO라고 부르게된다. 소위은행소유매물이라고 부르는 부동산을 일컫는다. Deed of Trust –주택소유주(Trustor)가 은행(Beneficiary)에서 주택을 담보로 융자하는 조건으로 저당권을 은행이 지정한 기관(Trustee)에게 위임하는 서류를 말한다. Deed of Trust는 아래 3부분으로 나누어지게 된다. 은행에서 돈을 빌리면서 주택을 담보권을 제공하는 주택오너(Trustor)와 담보권을 통해 문제가 발생시 주택을 경매하여 돈을 회수하는 은행(Beneficiary), 그리고 은행에서 담보권을 위임받아 모든 차압 및 경매절차를 진행하게 되는 경매인(Trustee)로 구분하게된다. Junior Lien - 1차융자이외에 등기상에 기록된 모든 채무를 말한다. 채권순서상 가장 우선 순위인 1차융자에 대한 담보권은 Senior Lien이라고하며 차압경우의 특별한 경우를 제외하고는 1차 담보권 은행에서 모든 차압절차를 밟게된다. 경매를 하게 되면 경매 낙찰가격이 1차융자액수보다 적으면 나머지 모든 Junior Lien은 경매 종결과 동시에 모두 없어지게 된다. 하지만주택에 대한 재산세는 남아있게 된다. Reinstatement Period –차압절차중NOD(Notice of Default)가 등기된 후 주택오너가 밀린 페이먼트를 모두 납부하고 주택을 이전과 같이 다시 경매위기로 부터 재소유할 수 있는 기간을말한다. Reinstatement 기간은 NOD 등기된 후 90일동안만 주어지며 이 기간안에 밀린 페이먼트를 해결하지 못하면 경매로 넘어 가게 된다. 하지만 차압매물로 은행들이 골치를 앓고있는 요즈음은 경매날짜가 잡힌 NOT(Notice of Trustee’s Sale)이후에도 밀린 페이먼트만 은행과 해결하면 주택을 계속 소유하게 허용하고 있다. 경제가 어려워지면서 여러가지 평소때 쓰지 않는 용어들이 접하게된다. 생전 접해보지 못한 용어들로 인해 두렵기도 하고 혼란스럽기도하다. 이럴수록 더 정신을 바짝차리지 않으면 더 손해를 볼 수 있다. 차압에 직면했다면 먼저절차와 용어를 잘 이해하고 있어야 어려운 가운데서도 지혜롭게 모든 것을 잘 정리하고 후일을 기약 할 수 있게 된다.