숏세일을 하면차압하는것보다 은행측에 더 유리한가? 가끔 이런 질문을 받게 된다. 대답은 은행의 형편에 따라서 달라질 수 있다는 것이다. 은행들도 일반 사업체와 똑같이 이익을 내야만 생존 할 수 있다. 숏세일이 차압보다 더 유리하다면 당연히 숏세일을 선택하게 되는 것이은행들의 생리이다. 하지만 지금과 같이 시장이 활성화 될 조짐을 보이면서 가격이 상승추세라면 차압을 하는것이 숏세일보다 더 낮을 수있다고 판단하여 차압의 숫자를 늘릴 수 도 있게 된다. 지난 6개월간 한인들이 많이 사는 지역을 중심으로 차압과 숏세일매물의 매매가격추이를 보면 차압매물의 급격한 감소로 인해 차압매물을 구입한 경우 심한 구입경쟁으로 인해 실제로 비슷한 조건의 숏세일매물에 비해 더 높게 매매가 된 경우를 종종 볼 수 있다. 반면 숏세일매물을 구입한 경우차압매물 구입보다 구입가격면에서 바이어 입장에서 더 유리한 경우가 많았다. 최근 은행들은 차압을 한다해도 매물부족으로 인한 구입경쟁으로 인해 자신들의 차압매물이 시장가격에 근접한 가격을 받을 수 있다는것을 잘 알고 있다. 하지만 이러한 단순 매매가격에 따른 손해 줄이기 보다는 은행들의 선택은 훨씬 더 복잡한 과정을 거쳐 숏세일, 차압, 융자조정등을 결정하게 된다. 2005년이후에 은행들은 주택바이어들에게 융자를 해준후 적게는 몇 백개씩 많게는 몇 천개씩의 론을 함께묶어매달 일정이자를 원하는 기관투자자들에게 판매를 하였다. 이 때 은행들은 기관 투자자들을 위해주택소유주들로 부터 매달 받게 되는 페이먼트및 기타 서비스를 대행서비스를 하게 된다. 이러한 서비스를 제공하는 은행들을 관리은행(Service Provider)이라고 하며매달 서비스 수수료등을 통해 이익을 만들어 내게 된다. 대표적인관리 은행들로는 BOA, Chase, Wells Fargo, Citi등을 들을 수 있다. 이러한 관리은행들은 관리만을 하고 대부분 자신들은 직접 투자는 하지 않은 상태여서 주택가격의 하락이나 차압여부에 상관없이 서비스를 계속제공하는한 여러가지 명목의 수수료를 계속 투자자들로 부터 받게 된다. 따라서 이들 관리은행들은 주택가격하락이나 차압, 숏세일의 결정등 주택소유주들의 딱한 처지보다는 많은 경우 자신들에게 수수료가 더 많이 생기는 유리한 쪽으로 움직이기 마련이다. 실제로 지난 2년간 오바마 정부측으로 부터 제공되는 각종 숏세일 인센티브로 인해 숏세일을 승인하는것이 융자 조정을 허락해 주는것에 비해 관리은행측에 훨씬 큰 이익을 가져온것으로 조사되었다. 이러한 자료를 통해 보면 관리은행들이 왜 그렇게 융자조정에 소극적이며 인색하게 대처해 왔는지 극명하게 나타나고 있다. 융자조정에 비해 관리은행들에게 더 큰 수익을 가져다 주는 차압이나 숏세일은 왜 꾸준히 진행되고 있는지에 대한 대답도 바로 여기에 있다. 또 관리은행들은 일반적으로 투자자들에게 차압 혹은 숏세일의 선택에 대한 조언도 하게 되는데 이 또한 자신들에게 이득이 더 많이 생기는 쪽으로 조언을 하게 되는것은 말할 필요도 없다. 최근 신문광고중에숏세일시 마치 자신들이 은행과 잘 협상하여많은 이사비용을 받아낸것 처럼 광고를 하는경우를 보게된다. 하지만 이러한 관리은행들의 일반적인 관행에 비추어 보면 이러한것은 전혀 사실이 아닌것을 알게 된다. 숏세일을 담당하는 에이전트나 주택소유주의힘든 경제적인 사정을 호소하며 더 이사비용을 요구한다고 해서 관리은행이나 투자자들이 더 많은 금액을 지급하는것이 아님은 쉽게 알 수 있다. 위기에 처한 주택소유주들은 숏세일, 차압, 융자조정 모두 관리은행과 투자자들이 조금이라도 자신들에게 이득이 되는 쪽으로 철저하게 움직이며 결정한다는것을 알아야 한다. 개인적인 어려움 호소나처한 급박한 상황은 거의 무시되며 자신들의 손해를 줄이려고 하는것은 과연 은행들이나 투자들만의 관행은 아닌것 같다. 지난 몇 년간 주택시장의 힘든과정을 겪으면서 주택시장뿐만 아니라 여러곳에서 철저하게 이득만을 추구하는 냉혹한 자본주의의 참 맛을 우리 모두 경험했다. 자본주의에서 일어 나는 대부분은 경제활동이 이익창출에 있음을 재인식하고 주택위기의 몰린 홈오너들은 은행측의 선처보다는 본인들의 각자의 사정을 정확히 인식하여 자신에게 유리한 방향으로 대처하는 것이 무엇보다는 중요하다.