오늘도 지난 번에 이어 올해 숏세일 시 바뀐 시행 규정들에 대해 이야기하고자 한다. 올해부터 Dual Tracking이 캘리포니아법으로 전면 금지됐다. 그동안 숏세일과 차압절차가 동시에 진행돼 숏세일 기간 중에도 늘 마음을 졸였던 부분이 근본적으로 해소된 것이다. 또한 숏세일에서 달라진 것은 작년 말까지 종료될 예정이었던 숏세일 시 융자차액 소득에 대한 면세 혜택이 일년 더 연장됐다는 것이다. 숏세일로 집을 정리하려는 많은 홈 오너들이 가장 걱정하는 부분은 숏세일 시 은행이 융자 잔액에 대해 소송을 통한 추후변상문제(Deficiency Judgment)부분과 숏세일 시 발생하는 융자 잔액과의 차액이 개인 소득으로 잡히는 부분이었다. 이 중 융자 차액에 대해 추후에 소송을 통한 손해배상청구는 현재 캘리포니아 법으로 금지되어 걱정을 하지 않아도 된다. 단 숏세일이 아닌 차압을 당하게 되면 은행들이 2,3차 등의 융자 잔액에 대해서는 소송을 통한 보상을 요구할 수 있다. 하지만 세금 문제에 대해서는 작년 말 시한부로 세금 혜택이 끝났기 때문에 숏세일을 계획하고 있던 많은 홈 오너들이 이 법의 추가 연장 여부에 신경을 쓰고 있었다. 다행히 작년말 우여곡절 끝에 재정절벽의 위기가 해소되면서 면세 혜택이 올해 2013년까지 1년 더 연장 혜택을 받았다. 하지만 숏세일을 계획하고 있는 홈 오너에게 주어지는 세금 혜택은 올해가 마지막 해가 될 것으로 보여 숏세일을 계획하고 있는 홈 오너들은 이 점에 유의하여 미리미리 숏세일을 준비 및 신청해야 한다. 숏세일이 예전에 비해 상당히 빨라진 것은 사실이지만 아직도 최소 3~6개월 정도 소요되는 것을 감안한다면 최소 올해가 가기 7~8개월전에 숏세일을 신청해야 안심하고 숏세일을 끝내 세금혜택을 볼 수 있다. 특별히 유의해야 할 점은 이 면세법의 혜택은 에스크로까지 모든 숏세일이 올해 안에 꼭 끝나야 혜택을 볼 수 있다는 것이다. 숏세일을 신청하고 올해를 넘긴 내년에 에스크로가 끝나면 이 혜택을 전혀 누릴 수 없게 된다. 대부분의 숏세일은 3~6개월 사이에 끝나지만 의외의 복병이 나타난다면 올해 안에 끝내지 못해 큰 낭패를 볼 수 있기 때문이다. 예를 들어 숏세일 시 융자 잔액 차이가 총 15만이 발생했다고 가정하면 이 금액이 인컴으로 잡힐 경우 최소 4~5만달러 혹은 그 이상의 세금으로 물어내야 하는 불상사를 당하게 된다. 경제적으로 힘들어서 숏세일을 했는데 세금 폭탄까지 받으면 재기 불능의 상태가 될 수도 있기 때문에 조심해야 한다. 만약 숏세일이 아닌 차압을 선택하게 되면 은행으로부터 차액에 대한 소송을 통한 손해배상과 세금 문제 모두에 해당돼 숏세일에 비해 엄청난 불이익을 볼 수도 있다. 따라서 위기에 처한 홈 오너들은 숏세일에 비해 엄청난 불이익을 보는 차압은 어떻게 하든 절대적으로 피해야 한다. 그리고 부득이하게 숏세일을 해야 한다면 꼭 올해 안에 숏세일을 끝내야 융자차액 소송과 세금 문제에서 자유로워질 수 있다는 것을 명심하자. 문의: (213)590-5533