최근 주택시장의 급격한 가격 상승을 우려하는 소리가 여기저기서 들리고 있다. 가격이 가파르게 오르면서 주택을 소유하고 있는 오너들은 지난 몇 년간 집을 지키기 위해 고생한 보람이 있다고 자부하면서도 혹시 또 다른 거품이 아닐까 우려하고 있다. 반면, 이런저런 이유들로 주택을 구입하지 못한 바이어들은 주택구입시기를 놓친 데 대해 불안감을 토로한다. 과연 현재 부동산 시장은 계속 상승할 것인가 아니면 서서히 거품을 만들어 가고 있는 것인가? 먼저 상승을 추측케 하는 통계자료로는 현 시장에 팔려고 나와 있는 잔여주택물량이 지난 1999년 이후 처음으로 4.3달까지 최저치로 내려갔다는 데 있다. 주택재고량이 줄어든다는 것은 주택시장이 회복되고 있다는 긍정적인 신호다. 차압이 피크였던 당시, 11개월분을 넘었을 때와 비교하면 현 주택재고량은 절반 이하로 감소했다. 재고량이 줄어들면 당연히 주택 매매가격이 상승하게 된다. 이와 함께 주택가격의 동향을 알려주는 Cash-Shiller 지수도 계속 증가 추세를 보이고 있다. 특히 대도시 주변과 다른 지역에 비해 가격하락폭이 컸던 캘리포니아, 네바다, 아리조나와 같은 미국 서부지역의 가격 상승세가 두드러진다. 사상최저치에 가까운 4% 미만의 이자율도 가격상승에 단단히 한 몫 하고 있다. 현재 시장에서 주의 깊게 보아야 하는 것은 가격 상승이 계속된다면, 현 주택시장에서 큰 역할을 담당하고 있는 투자자들의 향방이 어디로 향하느냐이다. 가격이 계속 가파르게 오른다면 결국 투자자들은 거품을 우려, 어느 시점에 시장에서 이탈할 가능성이 높기 때문이다. 지난 2년간 싼 은행금리를 이용해 주택시장에 유입한 헤지펀드들의 향방 역시 큰 변수로 떠오르고 있다. 투자자들이 대거 이탈하고 그 공백을 실수요자들이 채우지 못할 경우 주택시장은 의외의 복병을 만날 수도 있기 때문이다. 한가지 주의 깊게 살펴 보아야 하는 것은 충분한 에퀴티가 쌓인 에퀴티 셀러(Equity Seller)들이다. 주택을 판 후 더 큰 집으로 옮겨가는 소위 step-up 마켓이 형성되어야 하는데, 50만달러 미만 에퀴티 셀러들의 움직임 없이 재고량의 부족만으로는 계속 상승세를 이어나가기 어렵기 때문이다. 현 시장은 재고량의 감소로 인해 가격경쟁만 유발될 뿐 에퀴티 셀러의 마켓 진입은 아직 본격적으로 진행되지 않고 있다. 그 이유는 Step-up 바이이어들이 옮겨갈 50-80만달러대의 주택 역시 매물이 부족해 옮겨갈 마땅한 주택 구입이 쉽지 않기 때문이다. 최근 100만달러 가격대의 정상매물이 시장에 유입되면서 물량이 조금씩 늘어나고는 있지만 이러한 현상은 당분간 지속될 것으로 보여진다. (다음회에 계속…) 문의: (213) 590-5533