숏세일, 아직 기회 있다.

미셸 원 부동산 칼럼

2009년부터 연방정부는 불경기와 주택시장 침체를 극복하기 위해 주택시장 안정화대책(Making Home Affordable Plan)을 시행하고 있다. 이 대책은 융자조정(modification)과 재융자(refinance)로 구성되어 있으며 융자조정을 HAMP(Home Affordable Modification Plan), 그리고 재융자를 HARP(Home Affordable Refinance Plan), 즉 연방정부의 재융자프로그램이라고 한다.

먼저 융자조정(HAMP)은 경기침체나 해고로 갑자기 수입이 줄어 페이먼트를 감당하기 힘든 주택소유주들을 대상으로 이자율과 페이먼트를 일정기간 낮춰주는 정책이다. 한편 기존의 재융자와 구분하여 오바마플랜이라고 부르기도 하는 HARP(연방정부 재융자 프로그램)의 특징은 집값이 떨어져서 주택의 시세가 은행융자액보다 적어 재융자가 불가능한 홈오너들에게 재융자의 기회를 줘 낮은 이자율의 혜택을 주는 것이다. 이에 따라 집값이 아무리 떨어졌어도 HARP에 해당되는 융자에 대해서는 재융자가 가능하다. 그런데 연방주택금융국(FHFA)은 오는 12월31일에 종료될 예정이던 HARP를 2017년 9월까지 연장했다. 이유는 연방정부가 HARP를 대체할 새로운 재융자 프로그램을 내년 10월 중 선보일 계획이어서 새 프로그램이 나오기 전까지 깡통주택 소유주들에게 재융자 신청기회를 주기 위해 연장되었으며, 아직도 깡통주택을 가지고 있는 30만명 이상의 주택소유주들이 HARP를 신청할 수 있게 되었다

이 HARP에 해당되는 융자는 주택융자의 대표 투자자인 국책모기지사인 패니매와 프레디맥이 2009년 5월31일 이전에 구입해 보유하고 있는 것이어야한다. 지난 2009년 이후 현재까지 미 전역에서 340만명의 깡통주택 소유주들이 낮은 이자율로 재융자의 혜택을 받았으며, 앞으로도 30만명 이상의 주택소유주들이 HARP를 신청할 수 있게 됐다. 그러나 HARP는 모기지 페이먼트 기록이 양호하지만 홈 에퀴티가 쌓이지 않아 일반 융자회사로부터 재융자 신청을 거부당할 가능성이 높은 깡통주택 소유주들이 저금리로 재융자를 받아 집을 계속 유지할 수 있도록 돕는 것이 목적이므로 몇 가지 사항이 수혜 조건에 맞아야한다. 먼저 HARP의 조건은 먼저 깡통주택은 아니더라도 소유주택의 에퀴티가 20%미만이라야 하고 지난 1년 동안 페이먼트기록이 양호해야 하며, 특히 한 달 이상의 연체기록이 없어야만 한다.

이렇게 HARP의 수혜기간이 내년 9월까지 연장된 것이 한편으로는 숏세일을 해야만 하는 주택소유주들에게도 희소식이 될 수있다. 숏세일을 할 경우 은행에 다 갚지 못한 융자금액을 조세당국은 수입으로 간주해 숏세일로 급매한 납세자들이 거액의 세금을 내야만했다. 이렇게 세금폭탄을 맞는 것을 구제하기 위해 2007년 탕감받은 융자액에 대한 구제법인 'Mortgage Forgiveness Debt Relief Act'를 한시적으로 시행해 왔는데, 이 임시법도 올해 말로 끝나게 되어있다. 이 법에 따르면 주택소유주가 실제 거주하고 있는 주택일 때 대출기관으로부터 빚을 탕감받았을 경우 부부는 200만달러, 개인은 100만달러까지 면세혜택을 받는 것이다.

예를 들어 50만달러짜리 주택을 10만달러를 다운하고 40만달러를 융자해 구입했는데 집값이 많이 떨어져 숏세일로 30만달러에 팔았다고 가정하자. 원래 법에 의하면 은행에 갚지 못한 10만달러가 숏세일 셀러에게 10만달러의 양도소득으로 간주돼 소득에 준하는 세금을 내야하는 것이다. 1990년대 초, 부동산 불경기 때에는 많은 깡통주택 소유자들이 숏세일을 하지 않고 은행이 차압을 하도록 방치했었다. 집 잃고 세금까지 내야하는 불합리함 때문이었다. 그러나 차압을 당하면 주택 소유주에게는 숏세일에 비해 크레딧이 심하게 망가지며, 대량의 차압 때문에 전국적인 주택대란으로 경제적 손실이 더욱 커지는 것을 막기 위해 연방정부는 한시적으로 세금을 면제해주는 법을 시행해 왔다. 그런데 이 임시법이 2016년말로 끝나게 되니 얼마 전부터는 페이먼트가 어려운 깡통주택 소유자들에게 숏세일을 권하기가 어려웠었다. 하지만 HARP의 연장으로 숏세일후의 세금면제법도 연장되는 것이 거의 확실시 돼 숏세일을 해야만 하는 홈오너들에게 기쁜 소식이다. 2007년 서브 프라임 모기지사태 이후 많은 홈오너들이 숏세일을 해 큰 빚을 탕감받으며 경제적 어려움에서 벗어난 적이 있었다. 아직 숏세일이 필요한 집 소유주들은 경험 많은 전문가를 찾아 지금 숏세일을 시작해도 늦지 않을 것으로 보인다. ▶문의: (818)497-8949

2016-09-08 00:00:00