부동산의 소유권 형태와 방식
주택을 구입하면 주택의 소유권을 결정해야 하는데 이것을 베스팅(vesting)이라고 한다. 주택을 비롯해 모든 부동산의 소유권의 형태는 크게 단독소유권과 공동소유권으로 나눌 수 있다. 먼저 단독소유권은 부동산의 재산권을 혼자서 가지게 되기 때문에 부동산을 처분할 때도 다른 사람의 간섭 없이 혼자서 소유권을 넘기는 형식이다. 그리고 공동소유권은 한 부동산에 대해 두 사람 이상이 소유권을 공동으로 가지게 되는 것을 말한다. 그러면 여러 사람이 부동산을 구입할 때 생기는 소유권의 방식은 어떤 것이 있는 지 보자.
▶분할 공동명의(Tenancy in common)
두 사람 이상이 부동산을 구입하였을 때 소유권을 등기하는 방법으로 소유권자의 숫자가 많아져도 상관없다. 그리고 이런 형태의 부동산 소유권자는 자신의 지분에 대해 양도하거나 저당설정을 할 수 있는 등 임의대로 재산권 행사가 가능하고, 소유권자가 사망했을 때는 소유지분은 유언대로 혹은 유언이 없을 경우는 본인의 상속자에게 이전된다. 보통은 가족이 아닌 사람들이 투자한 금액에 따라 지분을 소유할 때 쓰이지만 부부 사이에도 소유할 수 있는 부동산의 권리형태이다.
▶공동명의(joint tenancy)
보통은 부부 등 가족사이인 두 사람 이상의 공유재산일 경우에 해당되는데, 부동산의 소유권은 반드시 동등하여야 하며 소유권자 중 한 사람이 재산권을 양도하게 될 경우 공동명의자들이 반드시 같이 동의해야 만 양도가 가능하다. 소유권자의 사망시, 사망자의 지분은 자동적으로 생존한 소유주에게 이전된다. 예를 들어 부부의 경우 한 사람이 사망하면 그 부동산의 소유권은 자동적으로 배우자가 가지게 되는 것이므로, 보통은 부부가 공동으로 구입할 때 많이 쓰이는 방식이다.
▶부부 공유재산(community property)
이 방법은 반드시 부부에 한하며 소유권의 지분도 동등하며 재산권을 양도할 때는 두 배우자가 반드시 동의해야 한다. 특히 한쪽 배우자의 채무 이행을 위해 재산권 전체가 강제 매각될 수 있다. 그리고 한 쪽이 사망했을 시 특별한 유언이 없다면 사망자의 지분은 생존 배우자에게 이전된다.
▶생존자 권리 부여 부부공유재산(community property with right of survivorship)
이 소유권 보유형태도 부부에 한하며, 소유권 분할은 동등하여야 하고, 재산권 양도 시나 혹은 저당권 설정 시 반드시 두 배우자 모두가 동의하여야만 효력이 발생된다. 그리고 한쪽 배우자 사망했을 때는 사망자의 지분이 자동으로 생존 배우자에게 이전된다. 특히 부부공유 재산권과 다른 점은 사망자의 유언과 상관없이 모든 권리가 배우자에게 주어진다.
▶동업 재산소유권(tenancy in partnership)
두 사람 이상이 동업을 목적으로 부동산을 공동으로 매입할 때 소유권의 형태이며 보통은 주택보다는 상업용부동산인 경우가 많다. 이 파트너십 소유권에는 동업자들이 모든 책임을 공동으로 지는 무한동업자(general partner)와 자기가 출자한 한도 내에서만 책임을 지는 유한동업자(limited partner) 두 가지로 나눌 수 있다.
이밖에도 소유주가 여러명일 때 신탁명의(trust)나 법인명의(LLC)등 여러 가지 소유권이 있으니 부동산을 취득하고 소유권 방식을 정할 때는 반드시 전문가와 상의해야 한다. 후에 해당 부동산을 다시 팔거나 소유권을 증여, 상속할 때 양도소득세나 상속세, 법적문제 등이 발생하니 이럴 경우 어떤 형태의 재산권을 소유하는 것이 유리한지 고려해야하기 때문이다.
그리고 부동산을 구입할 때 소유권의 방식을 정하는 법률상의 명칭도 있지만 부동산의 소유권을 취득하는 사람의 혼인관련 신분을 소유권 문서에 표시해야 한다. 현재 결혼한 상태이면 '메리드(married)', 독신일 경우 결혼한 경험이 없는 사람은 '싱글(Single)', 결혼한 사실이 있으나 이혼하고 독신이면 '언메리드(unmarried)' 등으로 표기한다.
<BEE부동산 부사장> ▶문의: (818)497-8949
2016-09-28 00:00:00
