하반기 주택경기 흐름 어떨까

[미셸 원의 부동산 칼럼]

지난 몇 년간 활성화 된 주택시장의 호경기가 지금까지 이어져오고 있다. 서브-프라임 사태 이후 폭락했던 주택의 가격도 이미 최고점이었던 2007년 수준으로 회복되었다. 이에 따라 여름까지 적당한 가격에 집을 마켓에 내놓으면 바로 팔려나가는 것은 물론이고 많은 경우 복수 오퍼가 몰려 리스팅 가격보다 비싸게 팔리기도 했다. 그래서 캘리포니아의 주택가격은 올해도 이미 10% 이상의 가격인상이 있었다.

이는 가주부동산협회(CAR)가 예상한 5%보다 훨씬 큰 폭이다. 이렇게 주택가격이 오른 이유 중 하나는 브렉시트라고 불리는 영국의 유럽연합 탈퇴 결정과 그 외 그리스 등 유럽과 중국의 불안한 경제사정으로 세계적으로 많은 돈이 미국의 채권구입 등으로 몰렸기 때문이다. 이로 인해 미국의 주택융자기금의 원천인 채권수입이 많아짐에 따라 모기지 이자율이 3.5%대의 낮은 수준을 유지하고 있다.

그런데 지난 달 중순부터는 8월 말까지와는 다르게 가격이 적당해도 오퍼가 쉽게 들어오지 않아 셀러를 불안하게 하고 가끔 터무니없이 낮은 가격의 오퍼를 내는 바이어도 있다. 그러자 이제 주택시장이 하락세로 돌아서는 것이 아닌가하는 얘기도 나온다. 하지만 이런 현상은 일부 비싼 가격의 고급주택에 한하는 얘기이고, 아직도 지역마다 조금씩 사정이 다르겠지만 첫 집을 장만하는 바이어들에게 적합한50만불 안팎의 주택의 거래는 여전히 활발하다. 그리고 요즘의 주택시장은 이사철인 여름 방학이 지나 거래가 뜸해지는 가을이 되니 계절적 이유도 큰 것으로 보인다.

이에 따라 집이 모자라 오퍼를 넣어도 주택구입에 매번 실패하던 바이어들에게는 오히려 좀 더 좋은 기회가 되는 긍정적인 효과도 가져오는 것으로 보인다. 아무래도 계절적으로 주택거래가 뜸한 가을이나 겨울에도 집을 팔아야되는 셀러들은 여전히 있어 마켓의 재고물량도 늘어날 것이다. 거기에 더해 지난 몇 주간 3.5%정도로 낮은, 최저 수준인 융자 이자율도 당분간은 4% 이하를 꾸준히 유지할 것으로 예상돼 바이어들에게는 집사기에 가장 좋은 기회가 되기도 할 것이다. 만약 대통령선거가 끝나고 올해 말 이자율이 올라가게 돼도 지금 수준과 별차이가 없을 것이라는 것이 전문가들의 의견이다.

더구나 당분간 초 저금리는 내년 초까지 지속될 것이라고 한다. 이런 모든 요인들은 주택시장에 계속 긍정적인 요인으로 작용할 것으로 보인다. 간혹 주택경기의 사이클에 따라 앞으로 집값이 떨어질 것이라는 의견도 있지만 아마 내년 3월 쯤까지 이런 추세를 유지하다가 내년 후반기에는 매매량 증가와 함께 주택시장이 좀 더 정상적으로 돌아설 것이라는 예상이 더 우세하다. 결론적으로 요즘의 주택 경기는 하락세에 있는 것이 아니라 어느 정도 과열되었던 시장이 안정되고 있으며 계절적인 원인에 따른 것으로 가격이 적절한 경우 여전히 잘 팔리고있다. 특히 투자가 아닌 본인이 살 집을 찾는 바이어들에게는 적은 폭의 가격변화보다는 낮은 이자율이 더 중요하다.

한편 주택을 구입할 계획이 있다면 구입 전 가장 중요하게 점검해야 할 것은 현재의 시장경향보다는 역시 구입자의 재정 상황을 점검하는 것이 우선되어야 한다. 먼저 다운페이먼트와 함께 주택 구입과정에 필요한 경비와 집을 사고나서 발생하는 각종 비용도 구입 전 꼼꼼히 확인한 뒤 주택 구입을 시작해야 한다.

우선 바이어 입장에서는 얼마만큼의 다운 페이먼트를 할 수 있고, 어떤 융자 프로그램을 선택하느냐가 중요하므로 먼저 자신의 재정상태를 확실히 파악해야한다. 융자는 여전히 까다롭고 비수기인 요즘에도 좋은 매물들은 빠른 속도로 팔려나가기 때문에 마음에 드는 주택을 찾은 뒤 융자를 알아보다 집을 놓치는 경우가 많다. 그러므로 주택쇼핑을 시작하기 전에 반드시 모기지융자의 사전 승인을 받아야 한다. 또 모기지 융자를 할 때 주택가격의 20% 이상을 다운하는 것이 보통이지만 만약 다운페이가 20% 미만이면 은행의 요구로 바이어는 모기지 보험(PMI)을 들어야 돼 이 비용도 만만치 않다. 여기에 주택구입에는 여러가지 부대비용이 들기도하고, 또 구입 후를 대비해 어느 정도 여윳돈이 있어야한다.

주택을 구입할 때 다운페이먼트 이외의 필요한 비용으로는 에스크로비용, 융자비용, 타이틀 보험, 감정비용, 주택의 화재보험, 그리고 에스크로를 오픈하고 바로 해야하는 홈인스펙션을 하는 비용도 있어야하며 재산세도 에스크로를 통해 내는 경우도 있으니, 다운페이와 함께 집값의 5%정도의 여윳돈이 필요하다.

2016-10-26 00:00:00