성공하는 상업용 부동산 투자

순수한 투자 목적이든지, 아니면 자신의 비즈니스에 사용할 용도든지 상업용 부동산을 구입할 때 생각해야 할 중요한 사항들이 무엇인지 알아보자. 상업용 부동산 투자자들은 개발을 목적으로 투자하는 대규모 투자가들과 이미 상업용 건물을 몇 개 정도 소유했으나 가지고 있는 부동산의 에쿼티나 여유자금으로 건물을 추가 구입하려는 투자자들도 있다. 그리고 가지고 있던 여유자금으로 새로 상업용 건물에 투자하려는 초보 투자자들이 있다. 그런데 다른 부동산도 물론이지만 상업용 부동산을 투자용으로 구입할 때는 목적에 따라서 구입을 하는 시기의 차이가 있다. 그러므로 투자 이유가 구입자의 노후를 위한 은퇴 계획이면 장기적인 계획이 될 터이고, 혹은 5년이나 10년정도의 중장기적인 투자 목적도 될 수 있으며 아니면 단기적인 매매차액을 목적으로 하는 투자일 경우도 있으니 자신의 목적이 무엇인가를 생각하고 투자계획을 세워야 한다.

먼저 장기적인 계획이라면 그 건물을 소유하는 기간 동안 이자율과 경기의 흐름에 따라 상승과 하락을 반복하는 몇 번의 사이클을 거치기 때문에 구입 시기는 상대적으로 덜 중요하며 그보다는 그 건물을 어떻게 관리 운영하는 지가 중요하다. 다음으로 3년에서 5년사이에 되팔아 수익을 기대하는 비교적 단기적인 투자라면 구입시기가 중요다. 현재 상업용 부동산 투자는 어느 지역에 투자하느냐에 따라서 수익률이 지역적으로 차이를 보이고 있다. LA와 같은 대도시는 순수입에 비해 건물가격의 상승폭이 훨씬 커져서 투자대비 수익률을 나타내는 캡레이트(Cap Rate)가 낮아 좋은 매물을 찾기가 쉽지 않다. 이 때문에 많은 투자자들이 아리조나나 네바다, 멀리 텍사스로도 투자를 생각하고 있다. 위 지역들은 현재 캡레이트가 6%이상으로 비교적 높게 형성되어 있고, 도시개발과 외곽으로의 확장이 지속적으로 이루어져 비교적 새 건물들을 좋은 조건에 구입할 수 있으며 앞으로도 발전가능성이 크기 때문이다.

한편 성공적 부동산 투자는 적은 돈으로 시작되는 경우가 대부분이다. 물론 큰 돈을 가지고 시작하는 사람들도 있지만, 한인 커뮤니티의 상당수의 성공한 투자자들은 적은 돈을 아껴서 다운페이먼트를 할 수 있는 종잣돈을 만들어 작은 부동산을 장만하는 것으로 시작한다. 그러므로 부동산에 투자를 하려면 큰 돈이 있어야 한다는 생각이 옳지만은 않다. 본인이 가지고있는 돈의 액수에 맞는 매물을 찾아서 그 부동산의 특징과 주위환경 등 지역정보들을 부지런히 알아본 후에 만약을 대비해 모든 위험요소들을 철저히 살펴 본 후에 투자를 하는 것이 중요하다. 열심히 찾다보면 가지고있는 돈으로 살 수 있는 부동산은 반드시 있으며, 이것이 성공한 부동산 투자가가 되기 위한 첫걸음이다.

성공하는 부동산 투자의 또 다른 조건은 무조건 발로 뛰는 것이다.

부동산 투자를 시작할 때는 부동산 정책이나 흐름에 대해서 잘 알아야 하지만, 더 중요한 것이 현장을 파악하는 것이다. 혹시 경험부족으로 모르는 것이 있어도 직접 현장에 가서 하나하나 조사를 하다 보면 실전 경험이 쌓이고 이것이 모여 성공적인 투자의 중요한 요소가 되어 성공한 부동산 투자자가 되기 시작하는 것이다. 즉 부동산 투자는 이론보다는 현장경험이 더 중요한 성공요소가 된다. 그러므로 현장을 발로 뛰지않는 성공한 부동산 투자가는 세상에 없다는 것을 꼭 명심해야 한다.

그리고 성공하는 부동산 투자는 현재의 부동산 경기도 중요하지만 앞으로의 매물의 투자가치를 볼 줄 알아야 한다. 지금보다는 앞으로 3년 혹은 5년 후의 미래가치를 신중하게 알아보고 확신이 생긴 후에는 과감히 투자를 해야 한다. 부동산 시장엔 항상 주기가 있어서 현재 부동산시장이 좋지 않아도 지금 당장의 이익에만 급급하지 말고 철저한 투자 분석과 미래에 어떤 가치가 창출될 것인가를 판단해서 절대 놓치지 않고 그 기회를 잡아야 한다.

부동산에 투자할 때 가장 중요한 조건은 첫째도, 둘째도, 셋째도 위치(Location)라는 말이 있다. 상업용 부동산에도 역시 적용되는 명언이다. 보통 상가 등의 상업용부동산은 거주지에서 가까워 수요자들의 접근성이 좋아야 한다. 그래야 수요가 많아서 가격의 상승 폭이 크고, 상대적으로 여러가지 위험부담률도 낮아질 수 있기 때문이다. 그런 이유로 도시 중심에서 가까운 위치일수록 가격이 높게 형성되는 것이 일반적이다. 한편 상업용 건물의 입지조건은 교통도 좋아야 하고 상가가 위치해 있는 상권과 입주자가 운영하고 있는 비즈니스 성격에 적합한가도 고려해야 한다. <BEE부동산 부사장> ▶ 문의: (818)497-8949

2016-11-30 00:00:00