투자이익을 극대화하기 위한 부동산관리

아파트 같은 다세대 건물이나 상업용 부동산의 경우 부동산을 얼마나 잘 선택해 구입한 것만큼이나 구입하고 난 다음의 관리도 중요하다. 그 이유는 부동산 투자는 얼마나 관리를 잘 하느냐에 따라 수입이 결정되기 때문이다. 부동산 소유자로서 임대료 수납, 정원관리, 건물수리, 부동산 광고 등 일상적으로 진행되는 임대관리 업무를 순조롭게 관리하는 것이 중요하다. 그러나 모든 업무를 본인이 직접 관리할 필요는 없다. 각각의 관리 업무에 대해 잘 생각해보고 본인이 직접 처리할 지 임대관리 전문가에게 맡길 지를 신중히 생각하여 결정해야 한다.

이번에는 부동산 구입 후 부동산 관리는 어떻게 하는 것이 좋은 지 알아본다.

우선 관리에도 예산이 필요하다. 그러므로 투자부동산을 구입할 때는 매달 들어오는 렌트 수입으로 융자에 대한 월 페이먼트와 구입가격의 1.25%에 해당하는 재산세 외에도 유틸리티, 그리고 건물의 수리비나 예기치 못한 공실률 등을 미리 생각해야한다. 보통 아파트를 소유하면 월 렌트비의 20%정도는 여유자금으로 있어야 하므로 관리에 필요한 자금을 유지하기 위해서는 다운페이먼트를 충분히 하는 것이 좋다.

부동산을 예산에 맞춰 구입을 하고 난 후에 유닛의 수가 적은 소형 아파트의 경우에는 주인이 직접 건물을 관리하기도 한다. 이 때는 주인이 건물을 수리할 수 있는 기술이 있고, 집가꾸는 것을 좋아하며 특별히 하는 일이 없는 은퇴한 오너라면 문제가 없다. 하지만 건물주가 다른 일을 하고 있거나 세입자와 접촉을 싫어하는 경우에는 경비가 발생하더라도 전문 관리 회사에 맡겨 부담을 줄이는 것도 좋다. 부동산을 소유주가 직접 관리하거나 아니면 전문가를 고용하는 경우이거나 주된 업무인 렌트 걷기, 부동산 광고 등 일상적으로 진행되는 임대관리 업무를 순조롭게 관리하는 것이 중요하다. 그러나 부동산을 잘 보수 유지하고 테넌트와 계속 원만히 지내는 것이 쉽지만은 않은 일이다. 이에 따라 부동산 소유주로서는 매달 일정한 비용을 부동산 관리 회사에 지불하는 대신, 복잡하고 골치 아플 수도 있는 이런 저런 업무들을 부동산 관리 회사에 맡겨버리는 이점이 있다.

특히 경험이 많은 확실한 부동산 관리회사를 고용하게 되면 이들은 이미 임대 시장에서 수백명의 임대인과 의사소통을 하기 때문에 시장에 대한 다양한 정보와 이해를 갖고 있다. 따라서 건물수리나 테넌트 선별, 렌트 수납, 그리고 아파트의 잔디나 도로, 기물, 공공 시설 등을 유지 보수하는 일을 하는 공정한 주택관리 규정 등 검증된 방침과 업무 방식을 갖고 전문적인 부동산관리를 하는 회사를 찾아야 한다. 그리고 때로는 테넌트가 나갔을 때 새 테넌트를 구하거나, 문제를 일으키는 테넌트의 강제 퇴거, 건물 수리 등의 업무 등에 대한 추가 비용이 생기는 경우가 발생하며 이것들에 대한 비용도 미리 염두에 두어 미리 계약에 포함시켜야 한다. 이렇게하면 전문가에게 모든 임대 관련 업무를 맡기고 본인이 부동산 관리에 매달리는 시간을 많이 줄일 수 있다. 특히 개인 투자자의 경우 부동산 관리에 대한 전문 노하우가 부족할 수 있어 비용을 부담하더라도 부동산 관리회사에 의존하는 것이 바람직하다. 부동산 관리회사들은 대부분 여러 명의 부동산 소유자들을 위해 임대 관리를 하고 있기 때문에 자신이 소유한 부동산만을 위한 특별한 관리 전략을 생각하지 않을 수도 있지만 많은 경험과 전문지식을 가지고 있으므로 믿고 맡길 수 있는 이점이 있다.

이때 부동산 관리회사의 수익은 부동산 주인에게서 받는 수수료에서 나오는데, 이 수수료는 보통 렌트의 5~15% 정도의 수준으로 회사나 계약내용에 따라 엄청난 차이가 있다. 그러나 관리비용은 법으로 정해진 것이 아니므로 당사자와의 합의에 의해 조정이 가능하다. 부동산 관리는 전문 회사를 선정해도 되고 건물을 사준 에이전트한테 부탁해도 되는데, 좋은 부동산 관리회사를 선택하기 위해서는 부동산 관리회사가 제출한 제안서를 면밀히 검토하는 것이 필요하다. 이 제안서에는 부동산의 운영플랜, 구체적인 관리 일정, 대규모 수리가 필요할 때의 계획이나 목표수익, 비용절감 계획, 공실률에 대한 효율적인 처리방안 등이 포함되어 있어야 할 것이다.

▶문의: (818)497-8949

2016-12-28 00:00:00