집 사기가 점점 더 힘들어지나요?

"집 사기가 점점 더 힘들어지나요?"

주택을 구입하러 다니는 바이어들이 이구동성으로 물어보는 질문이다. 워낙 주택시장에 매물이 부족하고 구입 역시 녹녹치 않다 보니 주택구입을 미루어야 하는지 아니면 계속 구입을 서둘러야 하는지 혼란스럽기 때문이다. 특히 트럼프 새정부가 출발하면서 미국 경기가 어떤 싸이클을 보일지 혼란스런 가운데 '주택경기는 어떻게 될까'라는 염려도 많이 있다. 결론부터 이야기하면 앞으로 2년 정도 주택 수요가 지속적으로 상승국면을 이어갈 것이라는 전망이 우세하다. 특히 현재 주택시장에서 가장 문제가 되고 있는 주택재고량의 절대부족이 계속 지속될 것으로 보여 올해에도 주택구입은 더 힘들어 질 것으로 보인다.

새로 출범한 트럼프 행정부가 강한 미국의 재건을 밀어부치면서 해외에 공장을 가지고 있는 미국 기업들이 트럼프의 거친 압력에 견디지 못하고 속속 백기투항을 하면서 미국으로의 공장이전 현상이 속도를 더욱 낼 것으로 예상된다. 미국으로의 공장이전은 일자리 창출로 이어져 현재 매달 줄어들고 있는 미국 내 실업률을 더욱 낮춤과 동시에 공장이전으로 인한 고임금 중산층노동자의 고용 숫자를 늘려가게 되는 꿩도 먹고 알까지 먹는 일석이조의 효과를 가져올 것으로 보인다.

따라서 앞으로 미국 경기는 현재보다 좀 더 가파른 상승국면을 탈 확률이 높아지면서 고용률 증가에 따른 주택 구매 수요도 더욱 늘어 날 것으로 보인다. 특히 현재 반 실업상태에 놓여 있는 밀레니얼 세대들이 경기회복과 함께 취직하면서 주택시장으로의 진입에 속도를 낼 것으로 보여 주택구입을 희망하는 바이어들은 계속 늘어날 전망이다. 또한 경기 회복과 더불어 임금도 점차 상승할 것으로 보여 현재 렌트시장에 머물러 있는 잠재적 수요도 주택 구입 경쟁에 뛰어들 것으로 보여 주택 구입 경쟁은 더욱 치열해 질 것으로 보인다.

일부에서는 현재 오르고 있는 이자율이 주택시장에 제동 역할을 하면서 주택시장의 상승국면을 꺽을 것이라는 전망이 있지만 이자율 인상이 주택시장에 어느 정도 영향을 주겠지만 단기간에 심각한 타격을 주기는 어렵다는 견해가 지배적이다. 우리가 흔히 FED(FOMC) 미팅을 통해 신문지상에 발표되는 이자율 인상은 3개월짜리 단기이자율을 올리는 것이어서 단기이자율에 영향을 바로 받는 크레딧카드나 자동차융자 등은 이자율 인상과 함께 바로 영향을 받지만 주택융자는 30년의 장기 이자여서 꼭 같은 비율로 주택이자율이 상승하거나 하락하지 않는다는 것이다.

참고로 주택이자율은 연방정부가 매달 발표하는 단기이자율을 기준으로 하는 것이 아니라 미국 10년 만기 연방채권의 이자율을 기준으로 움직인다는 것이다. 따라서 FED에서 0.25%씩 4번을 올려 모두 1%의 이자율을 올리더라도 주택이자율은 현행 이자율에서 같은 비율로 1%까지 올라가지 않을 수 있다는 것이다.

그리고 현재 미국 경기의 상승 속도도 아직 완만한 상승세여서 미국 전체의 경기를 10년 단위로 진단해 보는 10년 만기 연방채권이자율을 기준으로 하는 주택이자율은 의외로 천천히 올라갈 수도 있다는 것이다. 현재 주택이자율이 워낙 낮다보니 바이어들은 이자율이 0.25%만 올라도 무척 많이 올라간 것으로 생각하지만 실제로는 현재 오른 이자율도 역사상 거의 바닥에 와 있는 초저리금리라는 사실을 잊으면 안된다. 불과 10년 전 서브프라임 사태 전만 해도 주택이자율이 6.5~7%인 것을 볼 때 현재 4%대의 이자율은 아직도 매우 낮다는 것을 인식하는 바이어들이 많지 않다는 것은 상당히 안타까운 현실이다.

주택 매물의 절대 부족, 완전 고용에 가까운 낮은 실업률과 지속적인 소득 증가, 밀리니얼 세대의 주택시장진입, 낮은 이자율, 신규주택공급부족, 렌트비의 지속적인 상승으로 인한 임대 대신 구입 희망. 이 모두가 향후 주택시장에서 구입 경쟁을 더욱 부추기는 요소로 작용할 전망이다. 이런 여러 가지 요소를 감안하면 주택 구입을 결정했다면 하루라도 빨리 구입하는 것이 앞으로 다가 올 구입 경쟁을 피할 수 있는 길이다.

"THE SOONER, THE BETTER."

이 말로 현재 주택 시장 분위기를 요약할 수 있다.

<파이오니아 부동산 대표> ▶ 문의: (714)488-5052 / (213)590-5533

2017-02-01 00:00:00