프로베이트(법정관리) 세일에 관하여
주택 소유주가 유언없이 사망했을 때 재산분배는 어떻게 해야 하나. 이민생활을 오래하고, 경제적 부를 이루었어도 누구나 죽음 앞에서는 자유스럽지 못하다. 그런데 상을 당한 유족들에게 슬픔 이상으로 당황하게 되는 문제가 남겨진 재산의 처리이다. 한국과 달리 미국에선 상속을 받게 되는 직계가족에게 바로 유산이 상속되지 않고, 상속과정에 법원이 깊게 관여하게 되는데 이것이 프로베이트(probate) 즉, 법정관리이다. 특히 유언장이 없을 때 법원은 고인의 재산을 일련의 절차를 거친 다음에 피상속인에게 상속이 되도록 한다.
그리고 프로베이트에 가게 되면 아무리 급해도 법정 절차가 완결될 때까지는 재산의 처리나 매매에 법정의 허가가 필요하다. 물론 미국은 각 주마다 유산상속 절차가 조금씩 다르지만. 캘리포니아주에서는 재산 합계가 15만달러 이상이면 유산을 검증하기 위해 법정관리(probate court)를 거쳐야 한다. 그리고 부동산은 2만달러 이상의 모든 부동산이 모두 해당이 된다. 또한 이 프로베이트의 큰 문제점은 시간도 많이 걸리지만, 많을 때는 전체 자산의 10% 정도까지 되는 엄청난 비용의 발생이다. 이때 발생되는 비용이 프로베이트의 과정 중에 지불되어야 상속이 완결되기 때문에 상속인이 지불할 능력이 안되는 경우와 재산분할을 위해 부동산을 처분해야 할 때 이것을 보통 프로베이트 세일이라고 한다.
그러면 프로베이트 세일에 대해 간단하게 알아보자. 프로베이트 세일은 두 가지가 있다. 우선 법정 확인(court confirmation)이 필요한 경우와 간단히 법정의 확인없이 부동산의 매매를 진행할 수 있는 방법도 있다. 법원의 확인이 필요 없는 경우(no court confirmation)에는 일반 매매와 같은 방법으로 구매자로부터 오퍼를 받아 진행시키는 방식이다. 부동산 판매에 선정된 리스팅 에이전트가 미리 정해진 날짜까지 바이어의 오퍼를 받은 다음 이것을 법정 대리인에게 넘겨 바이어를 선정하는 방식인데 대부분의 경우 법원에서 지정한 법정 대리인은 가장 높은 가격을 제시한 바이어를 선택하게 된다. 그러나 요즘 같이 융자가 까다로운 때는 시간 절약과 확실한 구매자를 찾아 매매를 성사시키기 위하여 현금으로 구입을 할 수 있는 바이어를 선택하는 경우가 많다.
한편 법원의 확인이 필요한 경우에는 과정이 조금 더 복잡해진다. 우선 바이어의 오퍼를 접수한 법정대리인이 미리 지정한 날짜에 법정에서 매매(auction)를 진행하는 방식이다. 만약 옥션이 진행되는 당일 다른 바이어가 최고가 오퍼보다 더 높은 금액을 써서 제출하면 해당 주택은 높은 가격을 적어낸 바이어한테 넘어가고 만다. 그러므로 법정확인이 필요한 절차를 거치는 경우는 판매에 시일도 많이 소요되지만 경쟁심리 때문에 적절한 가격보다 더 비싼 값에 매매될 수도 있다.
그리고 바이어 입장에서의 프로베이트 세일은 리스팅 가격보다 높은 수준에서 결정되므로 수리할 곳이 있다면 얼마의 견적이 나오는지를 먼저 확인할 필요가 있다. 또 프로베이트 세일로 나온 집을 사려는 바이어는 보통 은행매물 값밖에 되지 않는 낮은 리스팅 가격이 매력적이긴 하나 대부분 처음 제시된 리스팅 가격보다 높은 가격에서 매매가 되고 많은 경우 집이 낡아 수리할 곳이 많은 편이니 구입 후 수리비를 염두에 두어야 한다.
그러면 이렇게 복잡한 비용과 시간이 많이 드는 프로베이트 세일을 피할 수 있는 지 알아보자. 먼저 유산이 15만달러보다 적으면 프로베이트를 거칠 필요가 없이 사망 후 40일이 지나면 간단한 절차를 거쳐 상속을 받을 수 있고, 배우자가 상속을 받을 때는 유산 액수에 상관없이 배우자 상속 청구 방법을 사용하면 된다. 물론 남겨진 부동산이 배우자 공동 재산(community property)으로 되어 있으면 사망 후 40일 이후에 살아 남은 배우자에게 자동으로 상속이 된다.
더욱 바람직한 방법은 리빙 트러스트를 작성하는 것인데, 재산을 모두 리빙 트러스트 명의로 해 놓으면 프로베이트를 피할 수 있다. 리빙 트러스트 계좌의 모든 재산은 사망 후 보통 한 달 이내에 정리가 되며, 보통 프로베이트 과정에서 고인의 재산, 채무와 함께 상속내용이 낱낱이 공개되는데 이런 문제들도 방지할 수 있어 많이 쓰이고 있다.
▶문의: (818)497-8949
2017-03-15 00:00:00
