주택을 구입할 때 알아야 할 것들
집값이 곧 떨어질 것이라고 기대하는 분들이 가끔 있지만 지금도 주택 경기는 여전히 활발하다. 마켓에 나와 있는 주택은 제한되어 있고, 많은 바이어들이 지금이 주택을 구입해야 할 적절한 시기라고 생각하고 있기 때문이다. 아직도 이자율은 4% 미만이고, 수요에 못미치는 주택 공급률로 인해 주택 가격은 계속 인상되고 있기 때문이다. 이에 따라 마음에 드는 집을 사기 위해서는 효율적이고 성공적인 전략이 필요한 때이다.
집을 살 준비가 되어 있다면 우선은 주택을 구입하고자 하는 지역을 정하고 마켓에 나와있는 리스팅들을 찾아보자. 또한 실제 거래되고 있는 주택의 매매 가격과 리스팅 가격을 비교해 보아야 한다. 보통 바이어들은 무조건 가격을 깎아서 오퍼를 하기 원하지만 가끔 시장 가격보다 낮은 가격으로 리스팅을 해 여러 바이어들에게 경쟁을 시켜 높은 가격을 유도하는 셀러들이 있다. 이런 경우라면 오퍼를 쓰기 전에 멀티풀 오퍼가 들어올 것을 대비해 구입 가격에 대한 상한선을 정해두는 것이 필요하다. 이 때 경험이 많은 에이전트의 조언을 듣고 도움을 받을 필요가 있다.
그러면 주택 구매시 어떤 준비를 해야 할까. 먼저 융자에 대한 예비승인서를 미리 받아 놓고 시작해야 한다. 집의 구조는 물론이고 가격이나 위치 등 내 마음에 꼭 드는 집이 있다면 당연히 경쟁이 있을 것이다. 그러므로 오퍼 경쟁에서 이기려면 우선 융자회사로부터 융자 예비승인서(Preapproval)를 받아두는 것이 중요하다. 오퍼 경쟁에서 다른 바이어들이 모두 융자승인서를 첨부한 상태이고 본인만 융자승인서를 제시하지 못한다면 당연히 경쟁에서 밀리게 될 것이다.
재차 강조하지만 구입할 주택을 찾고 있는 바이어들은 주택 마켓의 흐름을 제대로 파악하는 것이 중요하다. 바이어들뿐만 아니라 셀러들도 주택경기에 예민하므로 주택의 시장 가격을 잘 알고 흥정을 해야 한다.
그리고 현금으로 집을 사는 것이 아니라면 융자가 주택 구입의 성공에 가장 중요한 요소이다. 에스크로를 열고 융자를 하는 과정에서 은행이나 관련된 회사들의 업무 처리과정 중에 계약서 상 정해 놓은 계약해제 조건(Contingency removal) 시기를 잘 맞춰야 하는데, 융자 과정이 원활하지 못하면 자칫 놓칠 수 있다. 그러므로 융자회사의 융자 과정을 계속 확인하여 리스팅 에이전트에게 알려줘 필요에 따라 에스크로를 통해 클로징 날짜 등을 적절히 연장해야 한다. 특히 융자회사가 마지막 승인전에 부가적인 융자 서류들을 요청할 때, 바이어는 필요한 서류들을 신속히 제출하여 융자 승인기간이 연기되지 않도록 협조해야 한다.
지난 몇 년간의 집값 상승 때문에 마음에 드는 집의 가격이 바이어들의 예상보다 훨씬 높은 가격으로 거래가 되고있다. 이럴 때 주택을 구입하려는 지역을 살펴보면 활발히 부동산이 거래되는, 누구나 인정하는 좋은 지역은 가격이 높으니 상대적으로 아직 가격이 낮지만 앞으로 발전 가능성이 높은 지역을 찾아서 그 곳에 있는 주택을 구매하는 것도 좋은 방법이다.
그러면 주택을 매입할 때 드는 비용은 어떤 것이 있는 지 알아 보자. 보통 바이어는 다운페이와 함께 5%정도의 여윳돈을 가지고 있어야 한다. 먼저 주택을 구입할 때 집값 이외에 여러가지 클로징 비용이 발생하게 되므로 그것들을 지불할 수 있을 만큼의 현금을 가지고 있어야한다. 그리고 융자은행에서는 다운페이와 함께 부대비용들이 충분히 은행계좌에 있는지를 확인한다. 일반적이진 않으나 바이어의 계좌에 다운페이와 주택구입에 따른 비용과 함께 6개월에서 많게는 12개월까지의 월 페이먼트에 해당되는 예비금(reserved money)을 융자은행에 보여줘야하는 경우도 있다.
또 바이어는 에스크로 비용의 반을 지불해야 하고, 인스펙션 전문가를 통해 주택 점검을 해야 하는 데 바이어가 비용을 부담하게 된다. 물론 카운티에 등기를 할 때 등 각종 서류의 공증비와 향후 일년 동안의 화재보험료도 바이어의 부담이다. 특히 셀러가 주택이 문서상 아무 하자가 없다는 것을 보증하는 타이틀보험을 바이어를 위하여 사는데, 이 때 바이어도 주택융자를 하게 되면 융자 은행은 매물에 문제가 없음을 증명하기 위한 타이틀 보험을 요구하므로 바이어가 타이틀 보험료를 별도로 지불하게된다. 문의: (818) 497-8949
2017-09-21 00:00:00
