"인컴 유닛에 투자하라"

미셸 원의 부동산 칼럼

지금도 많은 사람들의 '아메리칸 드림' 중 하나는 자기 소유의 주택을 한 채 구입하는 것이다. 그리고 내 집 장만을 하고 나면 경제적으로 여유가 생긴 한인들은 투자용 부동산으로 눈을 돌리게 된다. 가장 손 쉬운 콘도나 단독주택부터 많은 투자가 필요한 상가같은 상업용 건물까지 다양한 부동산이 있다. 특히 LA는 중간소득에 비해 주택가격이 높아서 미국 전체에서 주택소유율이 두 번째로 낮은 도시이므로, 50%가 넘는 주민들이 임대아파트에 거주하고 있어 렌트 시장이 특히 활발하다. 그래서인지 한인타운을 비롯한 LA는 아파트가 늘어나도 여전히 공급이 수요를 따라가지 못하기 때문에 아파트는 여전히 최고의 부동산 투자처가 된다. 하지만 가격도 높고 최소 35%의 다운페이가 필요한 아파트를 구입할 수 있는 투자자는 한정되어 있다.

그렇다면 집장만도 하고 투자도 겸할 수 있는 기회가 생긴다면 얼마나 좋을까. 그래서 지난 몇 년간 한인들이 가장 많이 투자한 종목 중의 하나가 인컴유닛(2-4)이다. 인컴유닛은 보통 2유닛(듀플렉스)이상의 주거용 부동산을 말하는 데 부동산 경기가 주춤할 때에도 높은 가격대를 형성하고 있다. 이유는 4유닛까지의 인컴유닛은 일반 주택과 동일하게 취급되어 단독주택과 같은 조건으로 구입이 가능하기 때문이다. 적어도 35%를 다운해야하는 5유닛 이상의 아파트보다 적은 다운페이를 해도 되고 상업용 융자만 가능한 아파트보다 낮은 이자율이 적용되기 때문이다. 또 소유주가 거주하는 유닛을 제외한 나머지 유닛에서 수익이 발생하기 때문에 인컴유닛은 테넌트와 좋은 관계를 갖고 쾌적한 주거환경을 유지할 수만 있다면 안전한 투자가 될 수 있다.

소규모 투자자들에 인기가 좋은 인컴유닛은 구입할 때 몇 가지 기본적인 조건들을 확인해야 한다. 먼저 건물의 상태를 봐야 한다. 인스펙션 전문가에게 맡겨 건물 벽에 균열이 생겼다거나 건물의 안팎으로 수리할 곳이 있는지 확인해 수리비가 얼마나 되는지 미리 견적을 받아보는 것도 좋다. 그리고 건물 상태보다 매매 가격에 더 많은 영향을 미치는 것이 렌트이므로 렌트 스케줄을 확인해 유닛당 월 렌트비가 얼마인지 정확히 알아야 하고, 리즈 조약을 확인해 세입자들의 리스기간과 내용을 살펴봐야 한다. 유닛별로 언제 리스가 끝나는지, 월별로 렌트가 있는지를 알아두어야 새로운 세입자를 구하거나 렌트 수익에 대한 계획을 세우는데 도움이 된다.

테넌트로부터 리스 기간, 렌트가격, 시큐리티 디파짓은 얼마나 냈는지 등의 내용을 확인해야 한다. 또 월수입만큼 중요한 것이 경비이다. 아파트와 마찬가지로 4유닛 이하의 인컴 유닛은 건물주가 물값과 재산세, 보험료, 가드닝 비용, 교체비용 등 모든 수리비용을 부담한다. 이에 따라 수입에서 경비를 빼야 실제 수익(NOI)이 나온다.

그러면 인컴유닛에 투자 하려고 할 때 알아 두어야 할 것들은 어떤 것들이 있을까. 보통 렌트 수입이 발생하는 2-4유닛의 수익형 부동산의 경우, 가격이 형성되려면 위치나 건물의 컨디션도 중요하다. 그러나 기본적으로 수익률, 즉 보통 순수입을 매입가로 나눈 CAP(Capitalization Rate)이라고 부르는 투자의 연간 회수 비율에 따라 가격이 책정된다. 일반적으로 주거용 부동산을 소유할 때 지출되는 경비는 융자에 대한 이자와 재산세를 비롯해 수리비나 유틸리티 등의 경비와 함께 세월에 따라 건물의 가치가 하락하는 것을 계산한 감가 상각(depreciation)에 대한 경비를 추가로 제외하고 소득을 보고하게 되므로 상당한 절세의 효과를 볼 수 있다.

매각을 할 경우에는 투자의 이익률에 의한 가격 책정이 가장 우선이지만 이와 함께 매물이 위치하고 있는 지역의 시세에 따라 거래 가격이 형성되는 것이 일반적이다. 따라서 인컴유닛이나 아파트의 매매가격은 자신이 거주하던 주택이나 콘도처럼 주변 시세에 따르기보다는 매매 당시 거래되는 부동산에서 나오는 수입에 따라 달라진다.

예를 들면 1년 동안의 임대 수입에서 모든 경비를 제외한 실제 수입(NOI: Net Operating Income)이 4만달러 나오는 100만달러 짜리 인컴유닛이 있다면, CAP은 4%가 되는데, 투자한 총액 100만 달러가 25년 후에 전부 회수가 된다는 개념이다.

2017-10-12 02:27:31