주택 융자할 때 들어야 하는 보험
보통 20% 미만의 적은 다운페이로 집을 살 때 융자 은행에서는 융자에 대한 보험을 들기를 요구한다. 이번 칼럼에서는 'PMI'라고 부르는 이 융자 보험을 들어야 하는 경우와 집값 상승 등으로 면제 혜택을 받아서 필요없는 지출을 중단할 수 있는 방법들을 알아보기로 한다.
많은 젊은 세대들이 몫돈이 채 마련되지 않아 첫 집 장만을 할 때 적은 다운 페이먼트로 시작한다. 다행히 이런 바이어들을 위해 3.5%나 5%만 다운 페이먼트를 해도 집을 살 수 있는 융자 프로그램이 있다. 그러나 돈을 빌려주는 융자 은행에서는 20% 미만의 다운 페이먼트를 한 주택의 경우 그만큼 위험 부담률이 높기 때문에 모기지 보험을 강제로 들게 한다. 이 보험을 프라이빗 모기지 보험(PMI: Private Mortgage Insurance)이라고 부르는데, 20% 미만의 다운 페이먼트를 했을 때 들어야 하는 PMI비용이 만만치 않다. 그러나 재향 군인을 위한 베테랑스 융자(Veterans Loan)는 물론이고 가끔 모기지 보험을 요구하지 않는 렌더도 있으므로 미리 PMI를 요구하는 은행과 융자조건을 비교해 보고 시작하는 것도 필요하다.
다행히 지난 몇 년 동안 남가주의 주택 가격이 많이 올라 적은 다운 페이먼트를 하고 주택을 구입한 홈 오너들은 그 동안 지불해 오던 PMI 지불을 면제받기 위한 신청을 할 수 있다. 그러면 PMI 지불을 면제받아 가정 경제에 도움이 될 수 있도록 면제 조건과 신청과정을 알아보자.
먼저 PMI는 다운 페이먼트가 집값의 20% 미만일 때 들어야 하는 보험이므로, 주택 가격을 감정하여 현재 남아 있는 융자액이 주택 가치의 80% 이하로 떨어졌는지 확인한다. 융자 은행은 집 값이 상승했거나 그 동안 상환된 융자액이 모여 융자 잔액이 가격의 80% 이하로 떨어졌다면 심사 후 PMI를 면제해 준다. 그러나 본인이 살고 있는 집이 아니고 투자용으로 렌트 수입이 들어오는 경우는 주택가격에 비해 융자금이 70이나 75%이하로 낮아져야만 PMI를 면제받을 수 있다. 그런데 혹시 융자 은행에 PMI신청을 해서 은행에서 실시한 감정가격이 낮게 나오는 경우에는 감정비만 버리게 될 수도 있으므로 은행에 신청하기 전에 감정사나 부동산 에이전트를 통해 현 주택 가격을 알아보는 것이 좋다.
한편 감정가가 조금 모자를 때 가지고 있던 여윳돈이 있다면 몇만달러 정도를 더 갚고 PMI를 면제받는 것도 좋은 방법이다.
하지만 FHA를 비롯한 일부 렌더들은 주택의 가치가 올라갔어도 PMI를 면제해 주지 않는 경우도 있으므로, 이때는 비용이 좀 들어도 다른 융자 은행을 찾아 재융자를 하는 것도 좋다. 재융자를 할 때 혹시 현재 융자 은행에 일정기간을 채우지 않고 융자금을 상환했을 때 지불해야 하는 벌금(Prepayment Penalty)이 있는 지 확인해 보고 시작해야 한다. 보통 융자를 받은 후 2년 정도 안에 상환을 하면 벌금을 물어야 하는 경우가 많다.
그리고 자연적으로 집값이 상승하는 것도 있지만 리모델링을 통해 주택의 가치를 상승시켜 모기지 비율을 낮추는 방법도 있다. 요즘 이슈가 되는 뒤뜰에 별채(ADU)를 짓거나 부엌을 고치고 방을 추가로 넣는 등 증·개축을 하여 주택의 가치를 높히는 것도 좋다.
특히 많은 젊은 부부들이 다운페이먼트는 충분하지 않았어도 월 수입이 충분할 경우 매달 내는 월 페이먼트를 일정액을 추가해 올려서 내거나 한 달에 두 번씩 페이먼트를 하여 융자액이 짧은 시간 안에 80% 이하로 내려갈 수 있게 하는 것도 좋은 방법이다. 덧붙여 대개 융자 금액이 큰 점보론은 PMI가 없는 프로그램이 많으니 미리 융자 은행에 알아본 후 주택 구입을 시작하는 것이 좋다.
2017-11-02 00:00:00
