주택구입 능력지수의 허와 실
주택 매매가격이 매달 최고치를 갱신하면서 상대적으로 주택구입능력지수는(Housing Affordability Index) 떨어지고 있다. 먼저 주택구입능력지수란 무엇인가. 예를 들어 LA 중간 주택가격이 50만달러라고 가정했을 때 이 지역 중간 소득자가 이 50만달러짜리 집을 구입하려면 얼마의 연수입이 있어야 하는 것을 계산한 후 이 지역에 몇 퍼센트의 숫자가 이 가격대의 주택을 구입할 수 있는가를 100% 기준으로 수치로 표시한 것이다.
중간주택가격이 50만달러일 때 필요한 연소득이 연 6만달러라고 한다면 중간 주택가격이 60만달러로 뛰었을 때는 당연히 인컴도 상승해야 하는데 그렇지 못할 때 주택능력구입지수는 계속 하락하게 된다.
지난 몇 년간 주택가격이 가파르게 상승하면서 미국 전역의 대부분의 도심지역에서는 주택구입능력지수 하락을 경험하고 있다. 특히 미 서부 해안지역과 동부지역에서는 이러한 현상이 심화되고 있다. 참고로 주택구입능력지수는 100이 기준이며 중간주택과 그 지역 중간소득치가 정확히 일치하게 되면 아주 이상적인 완전 시장인 주택구입능력지수 100이 되게 된다.
즉 이 지역의 중간소득자 모두가 중간가격의 주택을 100% 구입할 수 있는 상태가 된다. 하지만 수치가 100 미만으로 내려가게 되면 중간가격대의 주택을 구입할 수 있는 숫자는 점차 줄어들게 된다.
예를 들어 캘리포니아 부동산협회의 2017년말 주택구입능력지수 발표 결과를 보면 2017년말 현재 LA카운티 지역의 주택구입능력지수는 25정도이며 중간주택가격은 약 55만달러에 연소득이 11만2000달러가 넘어야만 이정도 주택구입이 가능하게 된다. OC카운티 경우는 이보다 더 심각해 주택구입능력지수가 21이며 중간주택가격은 약 78만5000달러에 연소득 15만8000달러나 되어야 간신히 중간가격대의 주택을 구입할 수 있다. SF지역의 경우는 거의 주택구입이 불가능한 지수인 12이며 중간주택가격은 약 150만달러에 연소득 30만3000 정도가 되어야 주택을 구입할 수 있다.
이러한 현실 속에서 최근 재미있는 연구결과가 하나 발표되었다. 결론부터 이야기 하자면 현재의 주택구입능력지수가 만들어진지 너무 오래돼서 여러가지 변수를 고려하지 않은 정확치 않은 조사 방법이 될 수 있다는 것이다.
일례로 미국 주요 도심지역을 중심으로 지난 1980년부터 2016년까지 각 지역의 주택구입능력을 조사한 결과 약 100개 지역 이상에서 실제로 주택구입능력이 1980년대에 비해 오히려 상승한 것으로 조사되었다. 또 1980년부터 2016년까지 소득은 인플레이션을 감안하여 27%가 증가한 반면, 주택가격은 반대로 62% 증가했다. 단순 수치만을 따진다면 주택가격 상승률이 임금상승률을 약 2.5배 이상 초월한 것으로 보이지만 서브프라임 이후 현재까지 지속되고 있는 저이자율을 감안한다면 주택구입능력은 오히려 더 좋아졌다는 것이 이 연구결과가 내린 결론이다.
우리는 가끔 이러한 생각을 해 본다. 현재 100만달러가 20, 30년 후에는 얼마가 값어치가 갈까. 혹은 미국 이민을 많이 오던 80년대초를 돌아보면서 그 당시 백만달러라는 가치가 지금으로 환산한다면 얼마나 값어치가 있는 것일까. 주택구입지수도 바로 이러한 발상에서 다시 살펴보아야 할 것 같다. 최근 이자율이 조금 오르기는 했지만 아직도 5% 미만이어서 여전히 우리는 저주택금리의 혜택을 누리는 세대에 살고 있다. 1980년대초에는 주택이자율이 17~18%인 것을 감안한다면 과연 지금의 집값이 비싸다고 할 수 있을까? 독자들이 생각해 볼 문제인 것 같다.
2018-03-22 00:00:00
