파산 후 융자 대기기간

차압이나 파산이라는 힘든 재정적 고통의 관문을 통과하는경우가 있는데 새로운 삶을 향한 준비과정으로 보고 차제에 내집 마련에 대비해 필요한 서류들을 잘 정리해 보관해 두었다가 2년이나 4년 후 다시 내집을 마련하는 데 도움이 되는 기회로 삼기 바란다. 이 기간 동안에 부채를 줄이고 청구서를 납기일 안에 꼬박꼬박 지불하는 데 특별한 주의가 요구된다.

크레딧 평가 기관들은 과거에 파산이나 차압 기록보다도 현재의 크레딧 행위에 중점을 두게된다. 페이먼트를 몇번 잘했다고 금방 크레딧 점수가 올라가는 것은 아니겠지만 차압으로 크레딧에 문제가 있었다가 새로운 융자를 신청할 때는 융자기관에서 일정한 기간동안 신용 향상을 위해 부단히 노력해 왔다는 것을 인식할 수 있도록 그간의 노력을 알리는 게 매우 중요하다.

크레딧 점수의 범위는 350~850점이다. 일반 페이먼트만 잘하면 차압이나 뱅 크랍시후 크래딧 쌓기 시작한 후 2년내에 680점은 넘을 수 있다.

모기지 사태때 스테이티드 인컴으로 융자를 받곤했는데 요즘에 융자조건이 많이 완화 된게 또다른 모기지 사태를 초래할 가능성도 없지 않아 보인다.

정부의 다운페이먼트 보조를 받으려면 반드시 QM( Qualified Mortgage)의 기준에 따라 고객은 반드시 랜더에게 수입관련 서류 즉 w-2나 pay stubs, 세금보고관련 서류, 은행관련서류, 다운페이나 클로징 비용관련 서류 및 재산 관련 서류를 제출하고 현재 고용관련 증명이나 크레딧 히스토리, 모기지 관련 비용지출이나 크레딧 카드나 자동차 페이먼트 관련 비용에 대한 정확한 문서를 요구한다.

타산지석으로 과거 많은 홈오너들이 재정적인 어려움을 겪게 됐던 가장 큰 이유 중의 하나는 월수입보다도 훨씬 높은 집값 페이먼트의 구조를 가지고 집을 장만했던것인데 요즘 다시 이러한 재정상황으로 집을 장만하고 있는 것을 반복하는 징후들이 여기저기서 감지되고있다. 즉, 집값 상승을 기대하고 일단 사고보자는 식의 주택구입 방법이 재현되고있는것이다. 이러한 구입형태는 대개 10년 주기로 반복되는 형상을 보이고 있는것이다. 즉 집 값이 오르고 내림의 반복의 연속을 에측해 해 볼수가있다.

그렇다면 파산이나 차압후 얼마정도의 기간이 지나야 융자를 받을 수 있을까.

FHA인경우 대개 챕터7의 파산인경우 2년만 지나도 융자를 받을수있다. 챕터 13의 경우는 좀더 복잡하게 얽혀있어서 챕터7 보다는 좀더 긴 기간이 요구된다.

쳅터7을 파일후 디스차지된 날로부터 2년이 지나고 크레딧 점수가 580점이고 3.5%의 다운페이만 준비 되어있으면 내집 장만이 가능하다는것이다. 컨베셔널 융자인경우 은행에따라 차이가있지만 대개 4년이상이 지나야 융자가 가능함을 볼 때 FHA를 왜 이용해야 되는지의 차이를 알수있게 되는것이다. 즉 크레딧이 좋고 다운페이가 충분하다면 굳이 PMI을 평생 요구하는 FHA융자를 받고 집을 구입할것인지 비교가 가능할것이다. 차압은 FHA인경우 3년이 지나야하나 일반 융자는 7년이 지난 후 융자가 가능하다.

집값이 천정부지로 올랐다면 언젠가는 내리막길도 있다는것을 염두해 두고 차분히 필요한 서류들을 잘 준비해 두고 기회를 잡아보는 것도 좋겠다.

▶문의:(213)380-3700

2019-10-18 00:00:00