잘못된 명의 이전
이번 칼럼은 부동산 명의이전을 회사로 했을 때 유의할 점과 재산세가 올라가는 것을 막을 수 있는 방법을 다뤄보고자 한다.
현재 소유하고 있는 부동산을 보호받기 위해 유한합자회사, 즉 LLC(Limited Liability Company)를 만들어 놓고 정작 해당 LLC로 부동산의 명의이전을 하지 않고 있는 경우가 종종 있다. 그런 뒤 해당 LLC가 부동산을 소유한 것 처럼 감가상각(Depreciation)을 받고 있다면, '남의 자식을 내자식 처럼 취급'하는 셈이다. 즉, LLC가 가지고 있지 않은 부동산에 대한 세금 혜택을 받은 셈이니 세금상 문제의 소지가 크다. 또한 재산보호를 위해 LLC를 만들어 놓고 실제로 해당 부동산은 LLC로 명의이전이 안되었다면, 재산보호 조차 받을 수 없다. 혹시 LLC는 만들어놨는데, 부동산 명의는 그대로 개인 아니면 리빙트러스트로 남아 있는지 꼭 확인한 뒤, 만약 그렇다면 꼭 LLC로변경하시길 바란다.
허나 이때 주의할 점이 있다. 부동산을 부부가 구매한 뒤 해당 부동산을 LLC로 옮길 시 부동산 주인의 지분율 변화가 없어야 한다.
예를들어 부부가 부동산을 구매한다면 부부 사이의 지분율은 50/50으로 간주한다. 따라서 LLC로옮길 때도 해당 회사의 부부 지분율이 똑같이 50/50이어야 한다. 예를들어 부동산은 부부가 50/50인데 LLC는 하필 자녀가 10%를 가지고 있어서 부부가 90%를소유하고 자녀가 10%를 소유한 형식이라면, 부동산의 주인이 바뀌었다(change in ownership)고 간주해서 재산세가 상향 조정될 수 있다. 따라서 명의이전 전에 해당 부동산 명의에 똑같은 비율로 자녀의 이름을 넣어주거나 아니면 LLC에서 자녀의 지분을 부모가 다시 증여받아서 LLC의 지분율을 부모만 50/50을 소유하도록 바꾼 뒤LLC로 명의이전을 해야 한다. 의뢰인 가운데 가끔 LLC의 지분율을 정확히 기억못하는 이들이 있는데, 이때 LLC의 세금보고 아니면 각 LLC 멤버가 LLC로부터 받은 지급금액을 살펴보고, LLC의 회의록(meeting minutes) 그리고운영계약서(Operating Agreement)에 나온 지분율은 어떻게 되는지 꼼꼼히 살펴본 뒤 명의이전을 진행해야 한다.
부부간 부동산 증여는 재산세 재조정이 없다. 이는 부부 간의 부동산 매매/증여/상속은 주인이 바뀌었다라고 간주치 않기 때문이다. 예를들어 아내의 명의로만 되어 있던 부동산에 남편을 공동 소유자로 올리는 경우 현재 내고 있는 재산세에서 변화가 없다. 허나 부동산 지분율과 소유주의 지분율이 다른 LLC로 옮길 경우, 아무리 부부 간의 명의이전 일지라도 재산세는 상향 조정된다. 따라서 부부 한 사람 소유의 부동산의 명의이전을 부부 공동소유 LLC로 하는 경우, 해당 부동산에 먼저 나머지 배우자의 이름을 공동명의자로 올리고 부부 공동소유 LLC로 명의이전을 해야 한다. 반대일 경우, 예를들어 부부가 공동소유한 부동산을 부부 중 한 사람 소유의 LLC로 명의이전 하는 경우, LLC에서 소유권이 없었던 배우자를 공동멤버로 넣고 지분을 같이 소유하게끔 한 뒤, 해당 LLC로 명의이전을 해야 재산세 상향 조정을 피할 수 있다.
잘못된 명의 이전은 재산세를 몇 곱절 올릴 수 있음을 기억하고 꼭 전문가에게 일처리를 맡기시길 바란다.<HAN&PARK 법률그룹>
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2020-08-24 00:00:00
