재산세 연체와 차압

차압은 크게 다음의 경우에 이루어진다. 1차 융자를 해준 은행과 2차 융자를 해준 은행의 모기지 페이먼트를 못냈거나, 세금을 못낸 경우 그리고 HOA(Home Owners Association)를 못낸 경우나 집을 담보로 한 부채(Property Lien)가 포함된다. 가주 정부에서는 펜데믹기간 모기지 연체 홈오너들에게 프로그램이 정한 유자격자들에게 밀린 모기지 연체금을 8만불까지 대신 갚아 주고있다.

간혹 지역에 따라 유틸리티비용이나 하수처리비용(Sewer Bill)을 못낸 경우도 도와 주고있다. 재정적인 도움을줘도 여전히 재정적인 어려움으로인해 프라퍼티 세금을 못낸 경우도있다 이때 어떻게 차압이 되는지 알아보자.

요즘 집을 현금으로 사는 사람들의 비율도 과거 2008년 모기지 사태때처럼 꾸준히 증가하고있다. 하지만 주로 외국인이 미국에 와서 캐시로 주택을 구입한 후 재산세를 안내거나 연세가 많아 거동이 불편한 장애인이나 노인 홈오너들이 리버스 모기지를 받은 후 세금을 안내서 카운티정부로부터 차압이 이루어지고있는것도 현실이다.

밀린 세금을 받기 위해 이루어지는 경매(Tax Sale)는 모기지를 안 냈을 때 이루어지는 차압과는 다르다. 경매는 현재 주택 시세(Fair Market Value)로 파는 것이 아니라 밀린 세금과 비용만을 경매 처리하는 것이다.

즉 집의 가치가 40만 달러 이상이라 하더라도 밀린 세금이 3만 달러라면 카운티가 받아야 할 3만 달러만 받고 처분하게 되기 때문에 경매를 통해 집을 사는 사람에게는 더할 수 없는 좋은 기회가 됨에 틀림이 없을 것이다.

에스크로 어카운트가 모기지페이트에 포함되지 않아 직접 재산세를 납부하다 세금을 못낸 홈오너의 경우 카운티 정부는 경매를 진행한다. 하지만 1년간의 유예기간(Redemption Period) 동안에도 해결이 되지 않으면 유예기간이 끝나는 날짜에 경매를 통해 밀린 세금만을 회수하는 경매 처분을 강행하기도 한다.

깡통주택인 경우는 거의 드물지만 이경에도 은행은 주택을 경매처분하는 과정에서 발생하는 비용이 큰 경우 경매를 강행한다. 가주는 법원의 명령없이도 경매 조치를 할 수 있다. 물론 경매 처분되기 전에 파산(챕터7 또는 13)을 통해 밀린 세금을 3~5년에 걸쳐서 나누어 낼 수 있게끔 할 수도 있다. 챕터 13은 유예기간이 지나기 전에 파일하게되면 밀린세금에 부과된 이자는 조금 감면해 주는 경우도 생각해 볼 수 있겠다. 하지만 밀린 세금은 3년에서 5년안에 걸쳐서 반드시 내야만 집을 유지할 수 있다. 가주정부에서는 앞으로 재산세가 연체된 홈오너들에게 세금을 대신 지불해주는 프로그램이 가동될것으로 예상해 볼수가 있겠다. 재산세를 못내면 차압으로 이어져 주택이 경매 처분될 경우가 발생할것을 대비해서 가주민들이 어렵게 장만한 주택을 펜데믹으로인한 일시적인 재정적인 어려움으로부터 보호해 주는것은 바람직한 방향으로 생각해 볼수가 있겠다.

문의: (213) 268-0807

2022-03-03 17:55:15