[에릭 민의 부동산 칼럼

 부동산을 하다보면 의외로 바이어나 셀러 모두 기본적인 매매 절차나 방법을 모르는 분들이 많다는 것을 느낀다. 처음 집을 사는 바이어뿐만 아니라 여러번 주택 매매의 경험이 있는 분들도, 절차나 서류가 무조건 복잡하다고만 생각하고 알아서 에이전트가 잘 해줄 것이라 믿는다. 전문적인 지식은 아니더라도 당연하게 알아야 할 기본적인 지식은 알고 있는 것이, 다른 사람이 아닌 나를 위한 것으로 알고 매매에 임하는 것이 중요하다. 이번에는 바이어들이 집을 구매할 때 알아야 할 것들을 간단히 살펴보기로 한다. 특히 첫 집을 구입하는 바이어의 입장이라면 약간의 순서 변동이 있을 수 있지만 다음의 매매 절차를 안다면 조금이나마 도움이 될것이다. 

 첫째, 현금으로 주택을 구입하지 않는다면 융자 에이전트와 먼저 상담하는 것이 필요하다. 내가 가진 돈과 인컴, 그리고 크레딧으로 융자를 얻을 수 있는지, 있다면 얼마까지 가능한 지를 알고 있어야한다. 이때 미리 융자가 가능하다는 서류를 받아 놓으면 도움이 된다. 많은 분들이 지역을 정하고 집을 본 후 융자를 알아보는데, 이는 후에 여러가지 문제 발생의 소지를 갖고 시작하는 것이다. 예를들어 50만달러 짜리 집을 사려고 하는데 1년전에 차를 사려고 크레딧을 뽑아 봤는데 좋았고, 본인의 인컴으로 충분히 원하는 가격대의 집을 살 수 있을 거라 생각하고, 집을 보고 오퍼를 넣어 에스크로를 열었다고 가정하자. 하지만 막상 융자를 시작해서 뚜껑을 열어보니 예상치 못한 곳에서 문제가 발생해 생각보다 융자가 적게 나와 살 수 없다는 결과가 나온다면, 최악의 경우 계약금을 날릴 수도 있다. 또 중간에 딜을 깨고 다시 그보다 낮은 40만 정도의 집을 본다면 이미 높아진 눈높이 때문에 집을 사기가 몇 배는 힘들어 질 수도 있다. 이런 이유로 집을 사기 전에 융자를 먼저 알아보는 것이 필수다.

 둘째, 내가 구입할 수 있는 집 금액과 융자 금액을 알고 부동산 에이전트를 선정해 그 지역을 보는 것이다. 하지만 내가 가진 금액으로 그 지역에 원하는 크기나 조건의 집들을 구입하기 어려운 경우는 근처 다른 지역이나 크기를 줄여서 가는 방법도 고려해야 한다. 개개인의 상황에 따라 직장과의 출·퇴근 거리, 학군, 집 크기 등이 지역 선정의 우선 고려 대상이 된다. 다시 말하면 내가 가진 예산으로 내가 생각하는 지역의 주택을 사기가 어렵다면 위의 고려 대상 중에 내가 중요하게 생각하는 순서를 기준으로 집을 정해야 한다.

 셋째, 내가 가진 금액으로 내가 원하는 지역에 있는 집들을 살 수 있다면 에이전트와 본격적으로 집을 보기 시작한다. 요즘에는 인터넷의 발달로 미리 바이어들이 집을 쇼핑한 후에 집을 보여달라고 하는 경우도 늘었지만, 이 역시 그 지역이나 집 상태를 잘 알지 못한다면 실수할 수 있어 에이전트에게 맡기는 것이 제일 좋다. 특히 발렌시아나 어바인 같은 새 동네의 경우는 멜로루스 세금 등이 있어 지역을 잘 아는 에이전트와 보는 것도 하나의 방법이다.

 넷째, 마음에 드는 집이 나왔을 때 주변 시세와 집 상태를 고려해 오퍼를 넣는다. 협상을 통해 모든 가격과 조건이 맞는다면 에스크로를 오픈하게 된다. 오퍼를 넣었을 때 필요한 서류는 매매 계약서, 잔고 증명 및 크레딧 리포트, 융자를 받을 수 있다는 서류 등이다.

 다섯째, 에스크로가 오픈되면 바이어는 제일 먼저 결정해 놓은 융자에이전트에게 연락해서 융자를 시작해야 한다. 그리고 집의 상태를 점되하는 인스펙션을 한다. 보통 에스크로가 오픈하고 7일 이내에 하는 것이 바람직하다. 문제 발생시 AS-IS 조건이 아니면 셀러에게 수리를 부탁할 수 있다. 그리고 보통 7일 안에 셀러에게서 집에 관한 내용을 언급한 서류들을 받게 된다. 이를 디스클로저(Disclosure)라고 한다. 

 여섯째, 일반적으로 17일 정도 되면 셀러와 바이어 간에 집에 관한 서류들이 오고가고, 문제있는 것들도 나오고, 서로 절충해서 큰 문제는 어느정도 정리가 된다. 이때 집 감정, 융자 등 큰 문제가 없으면 바이어는 'Contingency Removal Form'에 사인을 한다. 요즘에는 융자 문제의 경우 에스크로 오픈 후에 21일까지 집을 취소할 수 있다. 물론 이러한 컨틴전시 기간은 에스크로 오픈 하기 전에 미리 정해져 있다. 내가 이 서류에 사인을 하는 것은 내가 집을 사겠다는 확실한 의지 표명이다. 서류에 사인을 한 후에 계약을 취소하면 바이어는 디파짓을 손해본다.

 일곱번째, 보통 에스크로가 끝나기 일주일 전 쯤 집의 상태를 다시 점검한다. 이는 처음에 비해 집 안팎의 상태가 나빠졌는지 또는 인스펙션 후에 셀러가 고쳐주기로 한 것들이 잘 되었는지를 점검하게 된다. 마지막으로 문제가 없고 은행에서 융자가 승인되었다는 서류가 나오면 론 닥에 사인을 하고, 다운페이먼트를 입금한 후에, 나머지 융자 금액이 은행에서 들어오면 에스크로가 종료되고 소유권이 변경된다. <드림부동산 부사장>

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