임대주택 소유자들이 주의해야 할 사항들
본인 거주용 주택 이외에 여러가지 형태의 임대주택을 소유한 한인들을 주변에서 쉽게 볼 수 있다. 렌트하면 제일 먼저 떠오는 것이 렌트를 통한 수입을 생각하게 된다. 하지만 실제로 임대주택을 가지고 렌트시장에서 제대로 수익을 내면서 수입을 지속적으로 창출해 내는 일은 여간 쉬운 일이 아니다.
간단해 보이지만 많은 경험과 노하우가 필요한 것이 주택임대사업이다. 그러면 임대주택관리 및 투자에 대해 어떻게 효율적으로 대처할 수 있을까를 아래 7가지 조항을 통해 알아보자.
1) 테넌트 크레딧과 수입여부. 너무나 중요한 사항인데 그저 누구 소개 왔으니까 혹은 한인이니까 등의 이유로 크레딧체크와 수입 확인을 등한시 하다가 결국에는 퇴거조치와 함께 큰 금전적, 정신적 고통을 겪는 분들을 볼 수 있다. 임대주택사업에서 가장 중요한 항목이라고 말해도 될 정도로 너무나 중요한 사항이다.
2) 보수(Maintenance). 남가주 주택들은 1900년부터 2000년도에 이르기 까지 건축연도수가 다양하다. 최근에 지은 것들은 오래된 주택, 아파트 등에 비해 상대적으로 큰 이슈가 없지만 오래된 건물은 플러밍, 전기, 사소한 집 안 팎의 보수 문제 등이 끊임없이 생기게 된다. 이럴때를 대비해서 언제든지 믿고 부를 수 있는 플러머, 핸디맨, 전기 기술자 등을 잘 알고 있어야 문제 발생시 즉각 조치를 취할 수 있다. 오래된 건물의 경우 보수의 약 70-80%정도 플러밍 문제에 집중되므로 특별히 플러머, 핸디맨을 잘 알고 있는 것이 중요하다.
3)Eviction Rights&Local Laws. 오너가 테넌트에 대해 어떠한 경우에 퇴거조치가 가능한지에 대한 법적상식을 잘 알고 있어야 한다. 한인들은 테넌트가 렌트비를 안 낸다든지 테넌트와 분쟁이 있을 시 감정적으로 대하는 경우가 종종 있는데 초기에 잘 못 대처해서 낭패를 보는 경우가 많다. 특히 작년에 통과된 테넌트보호 관련법안 AB1482와 LA, Santa Monica같이 자체적으로 렌트규제법을 적용하는 시의 경우 관련 법안을 잘 숙지 하고 있지 않으면 설불리 퇴거 조치를 하려다 오히려 테넌트로 부터 역소송을 당하는 등 법정 케이스로 비화할 수 있으니 각별히 주의 해야 한다.
4)렌트 금액. 테넌트에게 주변시세에 비해 너무 과도한 렌트비를 요구하게 되면 렌트비 부담을 감당치 못해 테넌트가 자주 바뀌거나 렌트비를 못내서 퇴거 소송을 벌여야 하는 경우가 발생하게 된다. 참고로 좋은 테넌트를 찾으려면 현 렌트시세보다 10%정도 낮게 책정하면 좀 더 양질의 테넌트를 고를 수 있다. 너무 과도한 렌트비는 오너에게 높은 렌트비로 인해 잠시는 좋을 지 모르지만 대부분 이로 인한 부작용으로 안 좋게 끝나는 경우가 많다.
5) 수익성을 잘 못 판단. 아파트 등의 임대주택의 경우 보수비용 등이 많만치 않게 들어가는 경우가 많다. 특히 건축연도가 오래된 건물일수록 의외로 보수비용이 적지않게 들어가는 경우가 많다. 보수비용은 40년 이상된 아파트의 경우 최소 10%-15% 이상을 예상하는것이 좋다.
6) Long Term Tenant. 렌트비도 시세에 맞게 내고 렌트도 제 때에 내면 얼마나 좋겠는가? 거기다 오래살기라도 하면 금상첨화다. 임대사업을 하다 보면 테넌트의 거주 년수가 얼마나 중요한지를 알게된다. 어떻게 보면 렌트비를 많이 내는것 보다 조금 덜 내도 오래사는 테넌트가 훨씬 유리하다. 테넌트가 바뀔때 마다 다음 입주자를 위해 최소 몇 천불에서 몇만불까지도 수리비용으로 들어가기 때문이다. 이사를 안 가게 되면 이 비용이 고스란히 본인의 렌트 수입으로 남게 된다.
7) 공실률 줄이기. 테넌트를 구하는 일은 생각보다 쉽지 않게 된다. 크레딧, 인컴 등도 중요하지만 계속해서 렌트하지 못하게 되면 이만 저만 손해가 아니다. 이 경우 렌트비를 10%정도 내려서 빠른 시일내에 테넌트를 구하는것이 좋다. 예를 들어 한달에 렌트비가 $3,000이라고 한다면 한 달 공백을 가지게 되면 $3,000 의 수익을 잃게 되어 매달 $250 꼴로 금전적 손해를 본격이 되기 때문이다. 이 경우 $2,800에 좋은 테넌트에게 임대하는 것이 훨씬 유리하다. 장사하시는 분들이 흔히 쓰는 속된말로 “앞으로 남고 뒤로 밑진다”란 말이 종종 렌트용 주택, 아파트에 해당된다고 볼 수 있다. 조그만 비용이라도 아주 꽉 조여매지 않으면 바로 밑질 수 있는 것이 주택임대업이다.
2020-02-20 00:00:00
