최악의 주택차압과 대안
각 주마다 주택 차압에 대한 법령이 다르다. 가주 주택 차압법에 대해 알아보자. 가주에서는 주택 차압법 즉 은행이 집 문서(Deed of Trust)를 빼았는데 따른 복잡한 규정들이 적용되고있다.주택 차압이란 페이먼트 지불을 못했을 때 은행이 공식 통보를 내보내는 과정이다. 이때 홈 오너가 지불하지 못한 페이먼트의 부족액을 고칠 수 있는 시간을 준다.
하지만 집주인이 아무것도 할수없는 상태라면 융자 회사는 주택 차압을 진행할 수가 있으며 그후 집은 경매로 넘어간다.일단 집이 경매로 넘어가면 타이틀 회사는 집을 손해 없이 팔려하고 이때 신탁인은 융자 회사를 대표하여 집을 경매 처분하게 된다.하지만 가주법은 재판없이 주택 차압이 진행되더라도 최근 제안된 법안에 의해 차압절차를 훨씬 강화해 부당한 강제차압으로부터 예방을 막고있는 상황이다.
가주에서 주택이 차압되는 절차와 타임라인을 알아보자.
먼저 페이먼트를 한 두 달 못냈다면 채무불이행(Default) 통지를 받는다. 이때 융자회사는 밀린 페이먼트를 청구하며 모기지를 변경하라고 권고한다. 이 시기가 하우징 카운슬러와 상의할 가장 좋은 시기이다.
하지만 융자회사와 협상을 하기위해 일부러 늦을 필요는 없다.수입이 있다면 지역에따라 현재의 재정상황에 합당한 보조프로그램 등도 활용할 수가 있다. 또한 가주 정부에서 연체한 홈오너들에게 도움을 제공할 프로그램을 준비해서 곧 재정적인 어려움을 겪고있는 홈오너들에게 실질적인 도움을 제공할 준비를 하고있다.
다음으로 융자회사가 집주인에게 연락을 시도해도 아무 응답이 없다면 채무불이행이라는 통보가 집주인과 카운티 정부에 가며 이후 90일의 유예 기간을 통해 연체된 빚을 해결할 수 있다.
만약 파산을 생각중이라면 이때가 가장 적절한 타이밍이라고 보면된다. 마지막으로 90일의 유예기간이 끝나면 신탁인(은행에서 의뢰한 변호사)은 연체된 빚이 해결됐는지를 검사하고 그 후 차압 통보가 나간 후 20일 안에 융자회복이 안되면 20일 후 경매에 의해 최고 입찰자에게 팔리게된다.
차압으로 집이 팔린 후에도 새 집주인은 마음대로 집 열쇠를 바꿀수 없다. 새 주인은 3일 안에 떠나라는 통지를 보내야 하며 형식적인 과정을 통해 소유물의 권리를 갖게된다. 이과정은 30~45일이 걸린다. 이기간 은행과 협상을 통해 렌트로 거주할 수도있다. 만약 집이 이미 렌트를 준 상태였다면 렌트 기간 동안은 거주할 수 있다.
새 집주인은 꼭 법적인 절차를 통해 집을 소유할 수 있다.
집 페이먼트를 못내는 사람들을 돕기 위해 다양한 정부의 프로그램들이 등장할 것으로 보인다. 하지만 오히려 홈오너들이 도움에서 제외되고 피해를 입는 사례들을 과거에 경험했다. 융자조정은 어떤 기교나 매직이 필요한 것이 아니다. 융자조정에 필요한 충분한 서류를 연방주택국 카운셀러와 함께 준비해서 은행에 주어진 시간 안에 검토할 수 있도록 하는 것이 중요하다.
어차피 집을 유지할 수 있는 형편이 못되는 상황이라면 지금 집값이 최고인 상황에서 정리하는 현실적인 선택을 통해 차후를 대비하며 정부에서 보조해주는 다운페이 보조금을 통해 내집을 마련하는 것은 어떨까 제안해본다.
▶문의:(213)380-3700
2021-06-25 00:00:00
