부동산 거래를 하다 보면 실생활에서 잘 쓰이지 않는 전문용어들을 자주 접하게 된다. 오늘은 ‘Liz Pendens’라는 용어에 대해 살펴보자. Liz Pendens는 라틴어에서 유래한 용어로 ‘Pending Suit’을 의미한다. 즉 소송이 계류중인 상태란 뜻이다. 다시 말해, 원고가 법원의 허가를 받아 부동산 소유주인 피고의 건물 소유를 상대로 소송 진행중임을 알리는 내용을 등기 설정해 놓았음을 의미한다. 원고측에서 Liz Pendens를 등기하는 것은 소송이 완전히 끝날 때까지 피고 소유의 부동산 재산 매매 및 등기 이전 등 피고의 재산권 행사를 막으려는 의도에서다. 추후 법원 승소 판결이 나올 경우 피고의 건물 처분을 통해 보상청구를 하기 위함이다. 바이어들은 Liz Pendens 건물 구입 후 나오게 되는 법원의 판결내용에 따라 금전적 손실을 크게 볼 수 있어 Liz Pendens가 걸려있는 건물 구입은 당연히 회피하려 한다. 아주 특별한 케이스를 제외하고는 Liz Pendens가 걸린 주택이나 건물은 소송이 종결되기 전까지 매매가 어렵다고 보면 된다. 만약 그래도 Liz Pendens가 걸려있는 건물 매입을 원한다면 먼저 Liz Pendens부터 해지해야 한다. 소송당사자인 원고측의 동의를 얻거나 법원의 판결에 의해서만 해지가 가능하다. 이렇게 Liz Pendens 해지 후 해당 부동산을 정상적으로 구입했다면 추후 법원판결이 전 소유주인 피고측에 불리하게 나오더라도 바이어가 구입한 건물에 대해 승소한 원고측에서는 건물 차압이나 매매 무효 등의 조치를 취할 수 없다. 다음은 몇 년 전 필자가 실제로 겪은 일이다. 한인타운 내 인컴유닛을 새로 리스팅하고 건물에 관한 모든 히스토리를 알아 볼 수 있는 Title 리포트를 살펴보니 건물에 Liz Pendens가 있었다. 건물주에게 붇자 소송이 진행중임에도 자신의 건물에 Liz Pendens가 등기되어 있는 사실조차 모르고 있었다. 건물주에게 Liz Pendens에 대해 자세히 설명 드리고 원고측과 협상하여 Liz Pendens를 삭제해야만 매매가 가능하다고 말씀을 드렸다. 하지만 건물주는 끝끝내 원고측과 합의에 실패하여 필자는 리스팅 매매 계약을 포기하고 말았다. 약 2년 후 건물주가 소송에서 지는 바람에 결국 소유 부동산을 강제 처분 당했다는 이야기를 전해 들었다. 참 안타까운 일이었다. 그러므로 주택이나 상업용 부동산을 구입할 때 건물상태나 여러 계약서류들을 자세히 살펴보는 것만큼이나 건물이 처음 지어졌을 때부터 그 이후에 대한 모든 히스토리 정보를 한 눈에 보여주는 Title 리포트를 꼼꼼히 챙겨보는 것이 중요하다. Title 리포트를 살펴보면 은행융자나 기타 건물을 담보로 빌려 쓴 모든 채무에 대한 빚, Liz Pendens, 법원의 판결, 심지어 건물의 대해 씨티나 카운티가 발부한 Violation 내용까지 상세히 나와있다. 또한 쇼핑 센터 등 상업용 건물의 경우에는 종종 리스계약서 자체가 카운티에 등기되어 있어 리스내용까지 모두 나온다. 따라서 매매계약이 되고 나면 우선 에이전트에게 Title 리포트를 보내줄 것을 요구하는 것이 건물에 대한 주요 정보들을 한꺼번에 파악하는데 큰 도움이 된다. 만약 구입하려는 부동산에 Liz Pendens가 등기되어 있다면 즉시 에이전트에게 연락하여 셀러측으로부터 Liz Pendens를 해지할 수 있는지 확인해야 한다. Liz Pendens가 있다면 일단 거래를 중단하고 건물오너의 Liz Pendens 협상가능성을 검토한 뒤 재협상하는 것이 현명하다. 하지만 Liz Pendens는 합의가 되지 않는 경우가 많아 결국에는 시간낭비로 끝나는 경우가 대부분이다. 문의: (213) 590-5533