부동산 투자의 시작
크지 않은 여윳돈이 있을 때 좋은 투자로 주거용부동산이 있다. 특히 남가주는 아파트의 렌트비가 계속 인상되고 있기 때문에 값이 계속 오르고 있는 임대용 주거용 부동산에 투자해 좋은 결과를 보는 분들이 많다.
그리고 어떤 종류의 부동산 투자도 모두 마찬가지이겠지만 아파트나 인컴 유닛에 투자하는 바이어들은 매물의 상태나 수입과 지출을 곰꼼하게 따져 매입을 결정하는 것이 보통이다.
그런데 전문적으로 투자를 하는 바이어들을 보면 상당수가 현재의 수익률뿐만 아니라 앞으로의 가능성에 더 비중을 두고 판단을 한다. 그래서 투자회수율이 좋은 매물도 사지만 가끔 앞으로의 가능성을 보고 시세보다 비싸게 구입해 가치를 높이는 일도 있다.
그리고 경험이 많고 성공적인 투자자일수록 요즘같이 은행 이자율이 낮을 때는 굳이 융자를 할 필요가 없어도 융자를 하는 경우가 많다. 특히 부동산 투자는 가치가 올라가면 재융자등을 통해 올라간 만큼의 자산에 대해 현금화도 가능하기 때문에, 재투자의 기회가 생기게 된다. 또 행복한 고민중에 하나겠지만, 소유한 부동산에서 소득이 많이 발생하거나 아니면 다른 수입이 많은 고소득자들이 걱정하는 세금문제도 부동산 투자를 통해 공제혜택을 받을수 있다.
매달내는 융자 페이먼트 중 이자 부분이 세금 공제가 되는 것은 물론이고, 투자용 부동산도 비지니스의 하나로 보기 때문에 부동산관리에 들어가는 모든 비용을 수입에서 공제할 수 있다. 또 다른 부동산 투자의 장점 중 하나가 감가상각이다. 국세청(IRS)은 부동산중 땅을 제외한 건물부분은 시간이 지날수록 낡아서 가치가 떨어진다고 생각해 합법적으로 세금을 공제 할수 있게 한다. 또 하나가 많은 사람들에게 경제적 부를 안겨준 1031교환(Exchange)이다. 연방 세법 1031 조항에 의하면, 판매 후에 다른 부동산을 사면 판 부동산에서 발생된 이익에 관한 세금의 납부를 지연 시킬수 있게 된다. 그리고 1031교환에 의한 세금 연장은 다음 팔 때까지지만, 다시 팔때에도 다시 연장을 할수 있기 때문에 그 때 면제된 세금을 재투자 할 수있다. 특히 많은 상업용 부동산은 부동산을 팔때 생기는 이익의 액수가 크므로 당연히 세금액수도 많아져 면제된 세금을 재투자 할 경우, 자산 증식의 속도가 빨라질 수 있다.
그렇다면 부동산의 가격은 어떻게 결정되는 것일까? 실제로 아파트를 비롯한 투자 부동산을 구입할 때는 매년 얼마나 수익을 올릴수 있는지를 가장 중요한 요소로 생각한다. 이 때 가장 많이 쓰이는 것이 캡(CAP Rate)을 산출하는 것이다. 캡은 투자 부동산의 가치를 평가하는데 사용되는 수치인데 순수입을 그 부동산의 매입가격으로 나눈 수치로 부동산의 연간 순수익율이다. 즉 캡(Cap)은 부동산을 통해 들어온 일 년 동안의 모든 렌트에서 재산세, 화재, 지진, 홍수등의 건물보험과, 건물의 유지, 보수에 필요한 관리비 등 모든 비용을 뺀 것이 연 순수입이며 이 것을 구입가격으로 나눈 것이다.
수익성 부동산의 평가에 흔히 쓰이는 또다른 수치로 GRM (Gross Rent Multiplier)이 있는데, GRM은 부동산의 가격을 일 년 총수입(Gross Income)에 대한 배수로 결정하는 값이다. 예를 들어 일년에 렌트 수입이 12만달러인 아파트의 가격이 180만불이라면 이 아파트의 GRM은 15가 된다. 그리고 일 년 렌트 12만달러에서 비용 4만달러를 뺀 순수입이 8만달러일 때, 순수입 8만불을 180만불로 나눈 후 100%을 곱하면 캡(Cap rate)이 4.4%이 되는 것이다.
부동산 투자는 가격 결정의 4가지 요소인 캐시 플로(Cash Flow), 가격상승, 융자상환, 세금혜택 등을 종합하여 투자수익률을 극대화해야 한다.
▶문의:(213)505-5594
2018-08-16 00:00:00
