합법적인 부동산재산세 절약 방법
올 해도 주택을 포함한 부동산을 갖고 있는 소유주들에게 어김없이 2019-2020년도 재산세 세금 고지서가 발송되었다. 가주에서는 부동산재산세를 부과하는데 일정 기준이 있다. 처음 부동산을 구입한 시점의 구입가격을 기준으로 매년 구입가의 1%에서 1.25%를 재산세로 내게된다. 이 때 구입가격이 카운티의 자체 소유 부동산감정치와 비슷하면 새로 구입한 가격이 앞으로의 매년 사정 평가기준액(Assessed Value)기준으로 인정되지만 카운티의 감정가보다 지나치게 낮을 경우 첫 해의 재산세사정기준액은 구입가격이 아닌 카운티의 감정가로 카운티가 임의로 조정하게 된다. 예를 들어 현재 시세가 50만불짜리 주택을 20만불에 샀다고 카운티에 보고해도 카운티는 이를 받아들이지 않고 카운티 감정가 기준인 50만불을 시작으로 매년 재산세를 책정하게 된다. 또 캘리포니아에서는 재산세가 부동산시세 변동에 따라 마구 올라가는것이 아니라 전년도 기준으로 재산세사정기준액에서 1%와 추가로 지방세를 부과 할 수 있다. 하지만 어떤 경우에도 2%이상 할 수 없도록 규제하고있다(Proposition 13). 참고로 현재 LA, OC 카운티 주택소유주들이 1년에 내는 재산세는 재산세사정기준액의 약 1.1% - 1.25% 정도이다. 오늘 다루고자 하는 주제는 그러면 부동산 상속이나 혹은 증여에 따라 오래전에 구입한 주택의 낮은 재산세율를 그대로 인정받으면서 재산세를 줄일 수있는가 하는 것이다. 아래 3가지의 예외 조항을 통하면 부동산재산세를 상당부분 절약할 수 있게 된다. 첫째. 프로포지션 58(Prop 58 – 부모와 자녀사이 상속)가 있다. 예를 들어 부모님이 40년전에 $100,000을 주고 산 주택을 부모님이 사망해서 자녀들이 상속을 받았다고 하자. 현재 이 집의 시세는 $800,000 이라고 했을때 이 집을 상속받은 자녀들은 Prop 58에 의해 현 시세인 $800,000을 기준으로 재산세가 책정되는것이 아니라 사망전의 부모들의 재산세기준인 $100,000을 근거로 재산세를 낼 수 있다. 매년 약 $7,000이상의 재산세를 절세하게 되는 것이다. 이경우 유의할 점은 카운티에서 자동으로 재산세를 조정해 주지 않기 때문에 타이틀상속이전 후 꼭 3년안에 “Claim for Reassessment Exclusion for Transfer between Parent and Child” 폼을 카운티에 등록해야 이 혜택을 누릴 수 있다. 사망한 부모가 남긴 본인 거주용주택은 상속금액에 상관없이 이 혜택을 누릴 수 있다. 또 부모가 살지 않았던 주택이라도 모두 합해서 $1,000,000까지는 같은 혜택을 볼 수 있다. 여기서 자녀란 친 자녀뿐만 아니라,사위, 며누리 모두 포함한다. 둘째. 프로포지션 193(Prop 193 – 조부모와 손주사이 상속)이 있다. 이 경우는 조부모(할아버지, 할머지) 와 손주간의 타이틀상속이전을 할 때 사용할 수 있다. 모든 규정은 부모와 자식간의 상속인 첫번째 경우와 거의 동일하다. 이 경우도 상속이기때문에 당연히 조부보가 사망해야 혜택을 볼 수 있다. 셋째. 프로포지션 60 & 90(Relocation Age 55 or Older). 프로포지션 60은 55세이상의 경우 자신이 팔던 집을 팔고 2년안에 새로 주택을 구입할 경우 이전의 가지고 있던 낮은 재산세 산정기준액을 새로 구입한 집에 적용하여 낮은 재산세를 낼 수있게 한 규정을 말한다. 단 새로 구입하는 주택의 가격이 이전에 살던 주택가격도 낮아야 하고 같은 카운티내에 위치해야 한다. 또 배우자중 한 명이 55세이상 이어야 하며 일생에 단 한 번밖에 사용할 수 없으므로 꼭 필요한 경우에 사용하는 것이 좋다. 프로프로포지션60가 같은 카운티내에서만 이동을 허용한 방면 포지션 90는 프로포지션 90를 채택한 모든 타 카운티로 이동을 허용한 규정이다. 현재 대부분의 남가주 한인들이 거주하는 LA, Orange, San Bernardino, Riverside, Ventura, San Diego카운티는 프로포지션 90을 채택하고 있어 카운티간의 재산세 수평이동이 자유롭다. 위에서 살펴본대로 법에서 허용한 여러가지 재산세절약을 규정을 잘 이용하면 매년 몇천불 혹은 그 이상의 많은 돈을 재산세에서 절약할 수있게 된다.
2019-10-21 00:00:00
