'정보'가 생명이다
HUD에서는 집을 사시기 전 반드시 하우징 카운셀러를 우선적으로 만나서 상담할 것을 권한다. 융자 자격을 갖추기 위해서는 어떤 절차를 밟아야 하는지 사전에 충분히 준비할 필요가 있기 때문이다.
어떠한 경우든지 모기지 융자를 받으려고 융자기관에 찾아가면 융자기관에서는 2가지 일반적 지침을 사용하여 모기지 자금 지불 능력이 있는지 판단하게 된다.
첫 번째 지침은 월 주택 비용이 세금 공제 전의 월 총 수입의 36%를 넘어서는 안 된다. 월 주택 비용에 포함되는 것으로는 월 모기지 페이먼트에 포함되는 원금과 이자, 재산세, PMI, HOA 등이 포함된다.
예를들면 모기지 관련 페이먼트(PITI)가 $2100이라면 월 총수입 $6000로 나눠주면 35%가 된다.
둘째로 자동차 페이먼트(상환 기간이 10개월 이상 남은 부채), 학자금, 각종 크레딧 빚의 미니멈 월 페이먼트, 집 페이먼트(PITI)를 포함한 빚을 원 총 수입(Gross Income)으로 나눈 빚의 비율을 말하는데, 이를 Back-End- Ratio 라고 부르며 컨벤셔널 융자인 경우 대체로 42%를 기준으로 정해놓았다.
물론 다운페이를 많이 하거나 크리딧 점수가 높으면 이 비율을 넘어도 되는 경우도 용납된다.
예를 들면, 집 페이먼트(PITI)가 $2,100이고 월 미니멈 크리딧 페이먼트가 $100, 자동차 융자 월 페이먼트가 $250이라면 월 수입 $6,000로 나눈 비율(D/I Ratio)이 40.8%로 융자 기준의 42%미만이므로 융자가 가능하게 된다. 가구 수입에 따라서 LA 시정부의 $90,000보조금의 혜택을 받을 수도 있겠다. 이러한 프로그램을 이용할 경우 앞서의 2가지 지침으로 받을 수 있는 정상적인 모기지 융자금보다 더 쉽게 더 많이 받을 수 있다.
모기지 지불 총액은 융자총액, 융자 기간(지불 기간), 그리고 이자율에 따라 달라질 수 있다. 그러면 30년 상환 모기지로 $550,000짜리 집을 구입한다고 가정해 보자. 다운 페이가 3%인경우 $16,600을 준비하고 $538,000의 모기지 자금을 은행으로부터 융자받아야 할 것이다.
2.5%의 이자율이 적용한다면 월 원금리와 이자 페이먼트가 $2,125이 될 것이다. 월 모기지 지불액에는 프로퍼티세금과 주택 소유자 보험이 포함된다. 그리고, 다운페이가 20% 미만인 경우에는 개인 모기지 보험을 지불하게 되는데 LIPA프로그램을 이용할 때 $90,000를 정부에서 지원받아 모기지 보험을 안낼 수가 있다. 또한 콘도를 구입할 경우 HOA 관리비가 월 페이먼트에 포함되어 계산되므로 실제 융자 금액이 단독 주택을 구입할 때 보다도 적게 융자금액을 받게 된다.
사전 융자 승인을 받은 후에는 집을 쇼핑하고 궁극적으로 융자 신청 시에는 여러 융지기관에 연락해 본인에게 가장 유리해 보이는 조건과 옵션을 비교하고 쇼핑 도표를 작성함으로써 가장 낮은 이자율과 클로징 비용을 계산함으로써 최상의 선택을 하길바란다. 샬롬센터는 10월 24일 무료 온라인 주택 정보 박람회를통해 다양한 정부 프로그램과 최상의 융자상품 선택을 통한 내집마련 특별 무료정보 박람회를 실시한다.
▶문의:(213)380-3700
2020-10-16 00:00:00
