재융자의 허와 실
모기지 이자가 사상 최저 수준에서 지속되고 있다. 2%~3%대 이자율은 재융자를 통해 페이먼트 부담을 줄이는 최고의 기회라 볼 수 있다. 지금껏 페이먼트를 한번도 늦은 기록이 없다면 집 가치의 95%까지 융자를 해주는 다양한 상품들을 통해 재융자를 고려해 보는 것도 좋겠다.
개인적으로도 여러 경제 동향 분석가들의 예상을 종합해 볼때 재융자를 고려하고 있다면 지금이 바로 재융자 신청의 최적기가 아닌가 싶다. 하지만 재융자 선택은 개인의 재정 상태 기존의 융자 조건 계획중인 새 융자 상품 주택의 순자산 가치를 종합적으로 고려해야 한다.
믿을만한 전문가의 도움을 받고 재융자 전과 후를 비교분석해 재융자가 앞으로의 재정상태를 진전시킨다면 가장 적합한 최고의 상품을 찾아 신중하게 진행해야 할 것이다.
재융자 과정은 주택을 구입할 때와 유사한 과정을 거쳐 비슷한 비용을 지불한다. 대개의 경우 에퀴티에서 끌어다 사용하고 있다. 이처럼 에퀴티를 끌어다가 사용하게 되면 전체 융자액을 증가시키고 비상시 에퀴티 자금 액수를 감소시키게 된다.
주택구입시 지방정부나 비영리단체를 통해 다운페이먼트 보조금을 받았다면 재융자시 보조금을 되돌려 주어야하나 지금과같은 이자율 하락은 다운페이 지원금을 그대로 유지하고 이자만 낮춰서 휠씬 좋은 조건으로 집을 소유할수가 있겠다. 재융자를 고려할만한 여러가지 좋은 이유들을 살펴보자.
1) 낮은 이자율 때문에 재융자를 고려중일 때는 재융자 비용 즉 클로징 경비 등에 따른 손익마지노선(break-even point)을 판단하며 결정해야 한다. 장기 거주 계획이라면 현재 비용 지출의 보상을 미루어볼 때 재융자를 시도할 가치가 있겠고 융자비용 없이 재융자하는 기회를 찾아보는것도 좋겠다.
2) 만약 융자 납부금을 줄이고 싶다면 융자기간을 연장하거나 이자율이 낮은 특별 융자 상품으로 바꿀 수 있다. 융자기간을 연장하게 되면 모기지를 완전히 상환하고 집을 소유하게 되기까지 더 오랜 시간이 걸리고 이자 부담금과 융자 총액도 더 많아진다.
3) 현재 변동이자율을 갖고 있고 앞으로 예측 불가능한 이자율과 매월 오르락내리락 하는 페이먼트의 스트레스에서 벗어나고 싶다면 고정 이자율 전환을 시도해 볼 필요가 있다. 에퀴티가 있다면 2차 주택융자도 재융자를 통해 더 좋은 융자 상품으로 바꾸거나 1차와 2차를 하나로 합칠 수도 있다.
4) 주택 구입후 재정 상태가 호전됐다면 이자율이 낮고 상환 기간이 짧은 15년 융자를 생각해 보는것도 좋다. 이것은 전체 이자를 더 적게 내고 주택이 빠른 시일내에 완전한 개인 소유가 되도록 하는 반면 월납부금은 더 늘어난다.
5) 별도의 현금이 필요하다면 액수가 더 큰 융자를 통해 에퀴티 일부를 현금화 할 수 있다. 대부분 상환된 융자보다 높은 이자율이 적용된다. 이때 캐시아웃한 현금은 어떤 용도로 사용해도 무방하다.
▶문의:(213)380-3700
2020-12-10 00:00:00
