재산세와 '프로포지션 19'
Proposition 19(주민발의안 19)은 55세 이상이 거주지를 옮길 때 재산세를 재조정 받지 않고 그대로 새 거주지에 적용 받는 것에 초점이 맞쳐 줘 있다. 예전법(Proposition 60과 Proposition 90:주민발의안 60과 90)과 올 4월부터 시행될 Proposition 19의 차이점은 크게 세가지다.
첫째 예전에는 현 거주지를 팔고 새로운 부동산을 구매시 꼭 새로 사는 부동산 가치가 'equal or lesser'이어야 했다. 즉 A라는 집을 팔고 B 라는부동산을 구매했다면, Proposition 19은 Any Value 즉 B 부동산의 구매가가 A 부동산의 판매가 보다 높더라도, A 부동산의 재산세 기준(assessed value)을 그대로 B 부동산에 적용할 수 있다. 이때 하나 주의할 점은 B 부동산과 A 부동산 가격의 차액은 재산세 기준에 더해지게 된다. 따라서 새로운 Proposition 19을 통해 예전 부동산의 낮은 재산세 기준을 새로운 부동산에 적용 받더라도 새로 산 부동산이 예전 부동산 보다 더 비싼 부동산이라면 재산세 조정이 있게 된다.
예를 들어 김철수라는 고객이 오랫 동안 거주한 부동산은 현 시세 보다 훨씬 더 적은 가격으로 부동산세가 책정이 된다. 이는 아무리 실제 부동산 가치가 오르더라도 재산세는 전년도 대비 2% 이상 오르지 못하게 하는 주민발의안 13 때문이다. 일례로 부동산의 가치가 실제 전년도 대비 10~20%이상 올랐을지라도 재산세는 2%미만으로 오르게 되니, 실제 시장가와 재산세가 매겨지는 재산세기준(Assessed Value)은 시간이 지날수록 차이가 커지게 된다.(Assessed Value는 재산세 고지서(Property Tax Statement)의 왼쪽 하단부를 보면 Land와 Building을 합한 가격이다).
따라서 새로운 부동산이 예전 부동산 보다 훨씬 더 높은 가치라면 재산세 상향 조정은 어쩔 수 없이 일어나게 된다.
둘째, 예전법은 거주지 이전을 한 번만 허용했다. 즉 55세 이상 되는 이가 거주지를 옮겨가면서 낮은 재산세 기준을 새로운 부동산에 적용받는 것을 평생에 한 번(혹은 거주지 이전 후 장애가 생기면 최대 2번) 이었으나 주민발의안 19는 최대 3번까지 허용한다.
세째, 예전법은 꼭 같은 카운티에서 거주지를 옮기거나 아니면 허용된 10개의 카운티에서 카운티로 옮겨갈 때 재산세 조정을 피할 수 있었다면 새로운 Proposition 19은 캘리포니아 안에서라면 어느 카운티를 옮겨 가더라도 상관 없이 예전 부동산의 낮은 재산세 기준(assessed value)을 새로운 부동산에 적용 받을 수 있다.
넷째, 예전법과 Proposition 19의 차이점은 아니나 꼭 알아두어야 할 사항이 있다. 거주지(Primary Residence)를 옮겨 갈 때만 예전 거주지의 낮은 재산세 기준을 새로운 거주지에 적용 받을 수 있다. 가끔고객들이 렌탈 부동산 혹은 상업용 부동산을 두고 본인이 55세 이상이니 새로운 부동산에 그대로 낮은 재산세를 낼 수 있지 않냐고 물어보는데, 이는 어느 법에도 맞지 않는 이야기다.
부모 자녀 간의 양도에 대해 2월 16일부터 Proposition 19이 적용된다면, 55세 이상의 거주지 이전은 4월 1일부터 시행된다는 점도 유의하시길 바란다.<HAN &PARK 법률그룹>
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2021-01-25 00:00:00
