스티븐 김의 부동산칼럼

CCIM, Ed H. Park & Associates
Cell: (213) 590-5533

  • 트럼프 정부의 부동산 시장 전망

           뜻 밖의 결과를 가져온 미국 대통령 선거가 끝나고 원하든 원하지 않던 트럼프가 미국의 대통령으로 선출되어서 앞으로 4년간 미국을 이끌어 가게 됐다. 힐러리의 승리를 대부분 점쳐왔던 증권시장이나 부동산시장도 당혹감에 일시 패닉상태로 빠졌다가 현재는 분위기가 반전되는 상황이 연출되고 있다. 일단 트럼프 취임 후 주변 경제 환경이 대대적으로 변할 것으로 예상됨에 따라 부동산시장도 예외없이 이 흐름을 따를 수밖에 없을 것 같다. 사실 부동산마켓은 힐러리 당선보다는 트럼프의 당선이 전체적으로 득이라고 보여지고 있다. 따라서 현재 약보합세를 보이고 있는 남가주 부동산시장도 트럼프가 대통령에 취임하는 내년 봄을 기점으로 다시 서서히 상승세를 계속할 수 있을 것으로 전망된다. 


  • 살까? 말까? 이것이 문제로다!

    스티븐 김의 부동산 칼럼                요즈음 몇 달사이 부쩍 바이어들이 필자에게 물어보는 질문이다. 지난 1년 남짓 주택시장에서 집을 구입하려고 돌아다녀 본 바이어들사이에서는 올해가 가장 집을 구입하기 어렸웠던 해같다고 이구동성으로 호소하고 있다. 특히 처음으로 비교적 소형 주택을 구입하는 바이어들에게는 거의 전쟁수준의 난리를 겪고야 간신히 주택을 구입할 수 있을 정도 바이어들에게는 최악의 시장으로 기억될 것 같다. 통과하기 거의 불가능해 보이는 엄격한 융자규정은 물론이고 융자승인을 받았다고 해도 시장에 매물이 많지 않아서 여간 집 구입에 애를 먹은 것이 아니다.


  • 1031 Exchange Rule

    한인들의 부동산 투자영역도 쇼핑센터, 인컴유닛, 아파트 등으로 영역을 넓혀가면서 '1031 Exchange(1031Ex)'도 제법 한인 투자자들 사이에서도 자주 오르내리는 용어가 되고 있다. 1031 Ex는 부동산투자를 하는 분들이라면 꼭 알아 두어야 할 강력한 부동산재산 증식의 한 방법이다. 1031Ex를 이용하면 부동산매매시 발생하는 시세차액에 대한 세금을 연기하면서 투자를 계속하게 할 수 있어 내야 할 세금만큼 더 투자를 할 수 있게 돼 투자시 많은 혜택을 볼 수 있기 때문이다. 하지만 1031Ex는 엄격한 시간상의 제약과 복잡한 규정을 포함하고 있어 1031 Ex를 하기전에 세심한 준비와 주의가 필요하다. 자칫 잘못하다간 세금연기가 아니라 거꾸로 세금폭탄을 맞을 수도 있기 때문이다. 그럼 1031 Exchange란 어떨 때 사용되는가? A라는 사람이 7년 전에 100만불짜리 쇼핑센터를 샀다고 하자. 7년이 지난 지금 이 건물을 250만달러에 팔았다고 하면 건물을 팔아 발생한 매매차액 150만달러에 대해 'Capital Gain Tax'라는 세금을 내게 된다. 이 세금을 안 내는 방법이 있다면 얼마나 좋겠는가? 하지만 현 세법에서는 불행하게도(?) 세금을 안낼 수 있는 방법은 없다. 하지만 세금을 안 낼 수는 없지만 내야하는 세금을 뒤로 미루는 방법이 있다. 바로 1031Ex를 통하면 되는 것이다. 즉, A가 건물을 매매한 250만달러로 250만달러 이상되는 다른 투자용 건물을 1031Ex 룰에 의해 구입한다면 소유 건물을 매각 후 발생한 이익금 150만달러에 대해 세금을 연기시켜 주는 것을 말한다. 만약 A가 계속해서 1031Ex를 통해 건물을 매각, 구입하는 것을 되풀이 한다면 앞으로 계속 발생하는 추가 시세차액도 1031 Ex를 하는 동안에는 세금을 내지 않고 계속 연기할 수 있게 된다. 여기서 가장 조심해야 할 점은 세금을 연기하는 것이지 영원히 안 낼 수 있다는 것이 아니다. 1031 Ex를 더이상 안하고 매각대금을 현금으로 Cash-Out을 하게 되면 이때까지 누적된 모든 세금을 내야 한다. 어떤 종류의 건물들이 1031 Ex의 대상이 되며 어떤 종류의 부동산을 1031 Ex로 구입 가능한가? 투자목적으로 구입한 모든 부동산이 1031Ex에 해당이 된다. 예를 들어 상가, 아파트, 혹은 투자용으로 구입한 빈땅 등이 여기에 해당된다. 하지만 투자목적이 아닌 개인용도로 구입한 것이라면(예를 들어 Vacation Home) 1031 Ex에 해당이 안된다. 투자용부동산에서 투자용으로 옮겨가는 경우는 부동산종류에 관계없이 모두 1031Ex 혜택을 누릴 수 있다. 하지만 예를 들어 임대 아파트를 소유하다가 본인이 거주할 일반 주택을 구입해 갈 경우는 1031 Ex의 혜택을 볼 수 없다. 그러나 같은 경우라도 구입한 주택을 투자용으로 구입, 렌트를 한다면 일반주택을 구입했더라도 투자용으로 간주돼 아무런 문제 없이 1031 Ex의 혜택을 누릴 수 있게 된다. 특수한 경우지만 비스니스 자체도 1031 Ex가 가능하다. 예를 들면 카워시, 개스 스테이션같은 비즈니스는 1031 Ex가 가능하다. 그러면 부동산 매각 금액 중 얼마를 다시 재투자해야 1031 Ex의 혜택을 볼 수 있는가? 건물 매각시 에스크로 등 매매에 소요된 경비를 뺀 모든 본인 소유 에퀴티(Equity)는 새로 구입하는 건물로 100% 이전되어야 한다. 새로 매입하는 부동산 가격에 제한이 있는가? 매각한 부동산 가격보다 같은 금액이거나 더 큰 액수의 부동산을 산다면 전혀 문제가 없다. 예를 들어 100만달러짜리 임대용으로 소유한 부동산을 매각 후 매각 금액보다 4배가 비싼 400만달러짜리 쇼핑센터를 구입해도 아무런 문제가 되지 않는다. 그러나 소유 부동산을 100만달러에 판 후 80만달러짜리 임대용 부동산을 산다면 투자를 안 한 차액 즉 20만달러에 대한 세금을 내야할 경우가 생길 수 있다. 1031 Ex에 시간상의 제약은 있는가? '45-Day'와 '180-Day'라는 룰이 있다. '45-Day' 룰은 소유 부동산 매각 후 45일 안에 매입하고자 하는 부동산을 지정해야 하는 룰이다. 45일이란 에스크로가 끝난 날부터 주말,공휴일 등을 모두 포함한 45일을 의미하며 이 기간이 경과하게 되면 더 이상 1031 Ex의 혜택을 볼 수 없게 된다. 한인들 중에는 '45-Day'의 데드라인을 놓쳐서 많은 세금을 물어내야 하는 딱한 경우도 종종 발생한다. 세심한 주의를 기울이지 않으면 45일은 정말 눈 깜박할 사이에 지나가고 만다. 또 '180-Day' 룰이라는 것은 본인소유의 부동산매매 에스크로 종결날짜로부터 180일 안에 매입하고자 하는 부동산의 매입을 완료해야 하는 것을 의미한다. ▶문의: (213)590-5533 / (714)488-5052


  • 역융자(Reverse Mortgage)

    모기지(Mortgage)란 부동산을 담보로 돈을 빌린 후 일정 기간 안에 빌린 돈을 갚아가는 융자형태를 말한다. 최근 이 모기지란 단어 앞에 '거꾸로'란 뜻의 '리버스(Reverse)'란 말을 붙인 '리버스 모기지'라는 용어가 한인들에게도 조금씩 알려지고 있다. 한글로는 적당한 표현이 없지만 편의상 '역융자'라는 것이 그래도 어울리는 것 같다. 역융자는 은행에 매달 돈을 갚는 것이 아니라 반대로 은행에서 매달돈을 받아서 쓰고 돈은 당장 안갚아도 되는 융자방식이다. 어떻게 이것이 가능한가? 바로 집에 쌓여 있는 자신의 자산인 에퀴티(equity)가 있기에 가능한 것이다. 자신의 주택 에퀴티를 담보로 매달 일정 금액을 은행으로부터 받는 것이다. 역융자는 한인들에게는 다소 생소한 융자형태이지만 주류사회에서는 은퇴자들 사이에서 필요에 따라 이미 오래 전부터 사용돼온 융자다. 주류사회에서 역융자가 많이 사용되는 경우는 장기 요양입원으로 인해 매달 입원비가 필요하거나 은퇴 후 생활비 보조의 형태로 많이 사용되고있다. 최근 의학과 과학이 하루가 다르게 발전하면서 100살까지의 수명 연장 가능성이 점차 현실화 되어가고 있다. 따라서 은퇴 후 생활년수가 부쩍 늘어나게 됨에 따라 생활비 보조대책 수단이 절실히 필요하게 됨은 당연하다. 미국의 소셜연금은 앞으로 더욱 줄어들거나 심지어 고갈상태가 예상되는 가운데 이러한 은퇴 후의 노후대책 걱정은 당연한 현실이 되어가고 있다. 따라서 최근 10여년간 주류사회를 중심으로 역융자에 관심과 함께 실제로 이 융자를 이용하는 은퇴자들이 점차 늘어가고, 추세도 바로 은퇴 후 수명이 길어졌기 때문이다. 그러면 역융자를 받기 위한 조건은 무엇인가? 최근까지는 부부 한사람 중 최소 62세 이상이고 에퀴티만 있으면 융자가 가능했었다. 이는 최근까지 정부기관인 FHA가 대부분의 은행의 역융자에 대해 무조건 매입을 정부차원에서 했기 때문에 가능했었다. 하지만 지난 수년간 금융위기를 지나면서 역융자를 받은 은퇴자들이 재산세, 보험료 등을 못내는 상황이 발생하면서 거주주택에서 쫓겨나는 차압사태가 대량 발생하자 역융자에 대한 규제의 필요성이 대두되게 되었다. 따라서 2015년 4월27일부터 역융자 규정이 좀 더 까다롭게 시행되게 되었다. 이전에 크레딧에 상관없이 융자를 해준 것과는 달리 이제는 크레딧 점수와 함께 크레딧의 내용도 살펴보게 된다. 또 융자 얻는 은퇴자들의 지난 24개월간의 재산세, 보험료, HOA 등을 성실히 납부했는지 여부와 함께 융자 후에도 계속 재산세 등을 문제 없이 낼 수 있는지의 인컴과 지출도 살펴본 후 융자를 승인하게 된다. 또 필요에 따라 매달 재산세와 보험료를 함께 예치해두는 에스크로 계정을 요구할 수도 있게 된다. 올 4월27일부터 적용되는 강화된 새 규정에 의해 이전에 쉽게 받던 역융자를 못받게 되는 경우도 생길 수 있지만 한편으로는 무자격자에 대한 역융자 남발 방지 효과를 발휘해 은퇴 주택소유자나 은행 모두에게 도움이 될 것으로 보여진다. 현재 거주주택에서 계속 살면서 집을 팔거나 사망시까지는 전혀 페이먼트를 요구하지 않는 역융자는 분명 100살 장수시대에 필요한 융자프로그램일 수 있다. 하지만 앞으로 100살 장수시대의 희망은 오래사는 만큼 은퇴 후 장기간 꾸준한 소득이 같이 병행되어야 하기 때문에 자녀들에게 최소한의 재산 만을 남기거나 혹은 전혀 남기지 않는 주류사회의 부모들과 달리 한인 부모들의 한푼이라도 더 자식들에게 남기려는 전통적인 사고방식 사이에서 갈등이 생길 수밖에 없게 된다. 분명 자신들이 일평생 열심히 일해서 번돈으로 장만한 주택이지만 그렇다고 이 주택을 담보로 자신들의 은퇴용 자금으로 모두 사용하기에는 정신적, 심적부담을 느낄 수밖에 없는 것이 지금 은퇴가 진행 중인 한인 베이버부머들의 고민이 아닌가 싶다. 부모와 자식들간의 어떤 공감대가 조성되어야 하겠지만 이러한 역융자를 둘러싼 부모, 자식 간의 정신적 갈등은 앞으로 오랜기간 지속될 것으로 보인다. ▶문의: (213)590-5533


  • 서브프라임 사태 5년이 지난 지금은

    2008년 서브프라임 사태로 주택시장이 붕괴된 후 5년이 지난 지금 부동산시장이 조금씩 살아나면서 희비 쌍곡선이 형성되고 있다. 먼저 지난년간 주택가격 상승폭을 살펴보자. 서브프라임 사태 직후인 2009년 1월에 캘리포니아의 중간 주택가격이 24만9,960달러에서 5년이 지난 2014년 1월에는 41만990달러로 약 64%의 가격 상승이 있었다. 특히 2013년 초부터 급격히 상승한 주택가격이 상승폭을 더욱 부추겼다. 또 2009년 1월에는 은행차압, 숏세일 등의 비정상 매물의 매매가 전체 매매 물량의 69.5%를 차지했지만 5년 후인 2014년 1월에는 15.6%로 하락하면서 시장이 정상화로 가고 있다는 것이 통계자료로 증명되고 있다. 현재 시장에 남아있는 은행차압 매물과 숏세일 매물도 올해와 내년을 지나면서 대부분 정리될 것으로 보여 빠른 속도로 정상마켓으로 진입하면서 주택시장에 청신호가 켜진 것으로 보인다. 주택시장 인벤토리는 아직도 공급이 절대 부족으로 인해 현재 매물부족 사태를 겪고 있지만 이 현상도 올 여름을 고비로 서서히 풀릴 것으로 보인다. 정상 시장으로 본격 진입하기 위해서는 가격 상승과 함께 매매 물량이 같이 증가해야 하는데 지난 1년간은 매물은 증가하지 않고 가격만 상승하는 비정상 형태의 시장이 형성되었기 때문이다. 남가주 일부지역은 이미 2006~2007년때의 피크 가격을 넘어선 지역도 있어 가격상승이 충분히 이루어졌다고 생각하는 에퀴티 셀러들과 그동안 깡통주택이었지만 최근 가격상승으로 인해 정상적으로 주택을 정리할 수 있게 된 주택소유주들이 올 여름부터 본격적으로 주택시장에 진입할 것으로 보여 주택인벤토리 부족 물량해소에 상당한 도움을 줄 것으로 보인다. 또 질로우닷컴(Zillow.com), 리얼터닷컴(Realtor.com)등의 부동산 정보 회사들의 최근 조사에 의하면 주택시장의 회복여부를 가늠해 보는 첫 주택구입자들의 주택시장에 대한 자신감 지수가 대푝 상승했다는 점이다. 현재 임대주택에 살고 있는 사람들 중에 10%는 1년 안에 주택을 구입할 예정이라고 응답해 지난 1년 전에 5%에 비해 2배가 증가했기 때문이다. 만약 이 증가 수치대로 계산을 해 본다면 2014년의 첫 주택구입자는 약 420만채가 된다면 2013년의 첫 주택구입자가 구입한 210만채의 배가 되는 숫자를 기록할 것으로 보인다. 참고로 여기서 첫 주택구입자라 함은 주택을 전혀 소유한 적이 없거나 주택을 소유한 적은 있지만 지난 2년간 주택을 소유한 적이 없는 바이어를 말한다. 지난 5년간 차압, 숏세일 등으로 부득이 집을 포기하고 임대주택으로 이동한 사람들이 다시 주택시장으로 돌아오고 있다는 희소식이다. 이러한 현상은 주택시장 붕괴시 가장 많은 가격 하락폭을 보였던 캘리포니아, 마이애미, 아리조나, 네바다, 애틀랜타 등을 중심으로 일어나고 있다. 참고로 2014년 1월 현재 주택시장에 대한 자신감지수는 63.7%로 2009년 1월의 30.2%에 비해 거의 2배 이상이 증가했으며 올 봄을 지나면서 계속 상승할 것으로 보인다. 단 첫 주택구입자의 주택구입에 대한 뜨거운 의욕은 증가하고 있지만 첫 주택구입자들에게 가장 걸림돌이 되고 있는 융자문제는 조속한 시일 내에 해결될 것 같지 않아 주택시장의 회복에 계손 큰 짐으로 남아 있을 예정이다. 또 2012년에 기록했던 3.25%의 이자율도 2014년 3월 현재 약 4.35%로 1% 이상 상승해 주택가격의 상승과 함께 첫 주택구입자들의 주택구입 능력지수를 계속 낮추고 있어 문제점으로 지적되고 있다. 최근 패니매, 프레디맥 등의 일반은행에 대한 정부융자 보증제도도 연방정부 주도에서 민간주도로 바뀌는 법이 상원에서 논의되고 있어 연방채권 매입 감소와 함께 이자율의 추가 상승을 가져올 것으로 보여 시장에 악재로 작용될 것이 분명해 보인다. 이와 더불어 논의되고 있는 주택융자의 이자분의 세금보고시 감세혜택도 현행 100만불에서 50만불로 대폭 하향조정하거나 아예 이자분에 대한 세금혜택 자체를 없애는 방안도 현재 의회에서 검토되고 있어 회복세에 접어든 시장 분위기에 찬물을 끼얹을 수 있음을 간과해서는 안된다. 하지만 현재 시장의 분위기는 이러한 부정적인 요소들에도 불구하고 계속 상승세를 유지할 것으로 보인다. 특히 이자율 상승 분위기에 놀란 바이어들이 계속 시장으로 빠르게 진입하면서 현재 시장을 충분히 유지할 수 있을 것으로 보이기 때문이다. 문의: 213-590-5533


  • 에스크로(Escrow)

    주택을 구입하기 위해 오퍼 작성부터 마지막에 키를 손이 쥐기까지 정신없이 뛰어 다녀야 비로소 흔히 말하는 아메리칸드림인 집을 장만하게 된다. 이때 구입의 전과정이 에스크로라는 것을 통해서 이루어진다. 과연 에스크로란 무엇인가? 어떤 일을 하는 것인가? 에스크로는 에스크로라는 중립적 위치의 제3자가 바이어와 셀러의 중간에서 계약조건이 충실히 이행되었을 때 매매대금은 셀러에게, 소유권은 바이어에게 이전해 주는 역할을 하는 것이다. 주택을 구입하는 과정에서 에스크로가 처음 등장되는 시기는 자신의 오퍼가 승인돼 에스크로를 오픈하기 위해 계약금(Earnest Money)을 에스크로 회사에 디파짓할 때부터이다. 에스크로는 디파짓을 받은 후 에스크로가 종결될 때까지 이 돈을 안전하게 보호하는 의무를 갖게 된다. 이때 에스크로에 디파짓되는 모든 매매 계약금은 에스크로 회사의 신탁계정(Trust account)으로 들어가게 되므로 떼일 염려없이 안전하게 보관하게 된다. 에스크로 서비스가 필요한 이유는 바이어, 셀러, 융자은행 등 주택구입에 관련된 모든 당사자들을 보호하기 위함이다. 예를 들어 셀러는 자신의 계약의무를 다 이행하지도 않고 미리 매매대금을 요구하거나, 반대로 바이어가 계약서의 모든 조항을 지키지 않은 채 키만을 요구했을 때 제3자가 없다면 공정한 거래가 이뤄질 수 없기 때문이다. 특히 주택의 경우 대부분의 주택에 융자담보 설정이 되어 있으므로 에스크로를 통하지 않고는 주택담보를 통한 셀러가 진 빚을 찾아내고 해결하기란 여간 쉽지가 않다. 에스크로 서비스 중에서 한가지 분명히 알아 두어야 할 것이 있는데, 에스크로를 담당하는 에스크로 오피서(escrow officer)는 중립적 제3자이기 때문에 계약내용의 이행 여부만을 관여한다는 것이다. 나머지 실제 거래내용은 바이어와 셀러, 에이전트, 은행 등 매매와 직접 관계 있는 당사자간에 진행된다. 따라서 에스크로 오피서에게 어떤 문제가 생겼을 때 조언을 구할 수 없다. 바이어나 셀러 사이에 어떤 분쟁이 생겼을 때는 에이전트나 변호사와 같은 법률 전문가에게 도움을 요청해야 한다. 가끔 한인들이 매매 중에 문제가 발생했을 경우 에스크로 회사에 해결방법을 문의하는데 에스크로 서류 자체에 대한 질문이 아니라면 에스크로 오피서는 그 문제에 어떠한 조언을 해서도 안되도록 법적으로 규정돼 있다. 예를 들어 주택 타이틀 리포트나 융자서류에 대한 질문은 에스크로에게 직접 못하게 되어 있다. 타이틀 리포트에 관한 질문은 타이틀 회사에, 융자에 대한 질문은 은행에 직접 문의해서 답을 받아야 하는 것이다. 바이어와 셀러는 에스크로가 끝날 때 쯤이 되면 융자서류 등 매매종결을 위한 마지막 클로징 서류에 사인을 하게 된다. 이때 에스크로 회사는 융자서류, Grand Deed 등에 필요한 공증서비스도 같이 제공하게 된다. 이 과정에서 클로징 서류와 함께 바이어가 최종 잔금을 에스크로에 입금하게 되는데 이 잔금도 당연히 에스크로의 신탁계좌로 들어가게 된다. 계약금의 경우 에스크로에 개인수표를 내도 되지만 최종 잔금은 꼭 캐시어스 수표(Casier’s Check)나 송금(wire)만이 가능한가를 문의하는 바이어들이 간혹있다. 이것은 비교적 큰 금액이 입금되는 최종 잔금은 에스크로가 끝나기 보통 2~3일 전에 디파짓 되기 때문에 잔고부조으로 인한 결제 거부나 은행으로부터 지불이 지연돼 에스크로가 예정 날짜에 끝나지 못하는 것을 방지하기 위함이다. 경우에 따라서 어떤 셀러는 계약금도 반드시 송금하는 조건으로 오퍼를 승인하기도 한다. 참고로 미 전역에서 에스크로 시스템을 쓰는 주는 절반 정도이고 나머지는 변호사가 에스크로의 일을 대행하고 있다. 캘리포니아의 경우는 에스크로 시스템을 이용하지만 남가주는 개인 에스크로 회사를 통해, 북가주는 주로 타이틀 회사를 통해 에스크로를 진행하게 된다.


  • 현 주택시장 회복이냐? 버블이냐?

    주택가격이 짧은 시일내에 가파르게 오르면서 여기저기에서 우려의 소리들이 들리고 있다. 버블 마켓에서 제일 처음 일어나는 현상은 주택가격인상폭이 수입에 비해 지나치게 빠르게 오를 때에 일어난다. 이 수치를 나타내는 것이 바로 주택구입가능지수(Home Affordability Index)인데 보통 주택시장이 정상일 경우 대략 전국적으로 보면 약 70%정도 수치를 유지한다. 70%란 100명중에 70명이 그 지역의 중간가격대의 주택을 구입할 능력이 된다는 것을 나타내 준다. 지난 2007년 주택시장이 피크를 이루었을 때, LA, 오렌지, 리버사이드 등 남가주 일원의 카운티의 대부분은 30%대의 수치를 나타내고 있었다. 특히 오렌지 카운티의 경우는 19%대까지 하락하면서 주택시장거품을 극도로 보여준 경우도 있었다. 하지만 현재의 전국의 주택구입가능지수 약 60% 수준으로 아직 거품의 단계로 가지는 않았다는 것이다. 또 신규주택재고는 50년에 가장 낮은 재고량을 보이고 있다. 지난 약 5년간 신규주택이 거의 공급이 안되었던 것을 고려해 보면 앞으로 주택가격은 더욱 상승할 가능성이 있어 보인다. 하지만 앞으로 계속해서 두자리 숫자 이상의 가파른 가격상승이 지속되고 신규주택이 제 때에 공급되지 못한다면 가파른 가격상승이 이어지면서 2015년 말에는 또 다시 주택시장이 거품대에 진입할 가능성도 있어보인다. 하지만 이러한 우려와 달리 현재 주택가격이 거품이 아니라는 싸인은 곳곳에서 보여지고 있다. 첫째 주택가격이 아직도 지역에 따라서는 7% 이상 저평가 되어 있다는 것이다. 현재의 렌트시세나 인컴에 비해 주택구입을 하는 것이 렌트를 하는 것에 비해 상대적으롤 비용면에서 저렴하다는 점이다. 둘째, 기존주택의 매물의 공급이 아직도 원활치 않고 신규주택의 경우는 더욱 형편이 안좋다는 점이다. 따라서 당분간 매물부족이 지속되면서 가격상승이 이어질 것이라는 점이다. 셋째, 최근 주택구입자들은 은행들의 철저한 융자자격조사로 인해 이 전의 거품시장에서 나타났던 수입을 초월한 융자가 허용되고 있지 않아 일시적으로 경기가 나빠져도 주택차압으로 이어지지 않을 것이라는 점이다. 이러한 현상황에서 주택시장이 거품으로 들어가려면 아래의 상황들이 발생해야만 가능할 수가 있게 된다. 첫째, 이자율의 급격한 상승으로 말미암아 주택구입보다는 렌트가 훨씬 저렴하게 되는 경우이다. 이 경우가 될려면 대략 이자율이 9% 이상에 진입해야 가능해 진다. 캘리포니아의 경우 약 8% 이상이 되면 이러한 현상이 일어날 수 있다. 하지만 현재로 보아서는 이자율의 급격한 상승 징조는 발견되지 않고 있다. 저이자율이 현재 세계적인 추세인 만큼 당분간 이러한 저이자율은 지속될 전망이다. 둘째, 신규주택공급이 계속해서 원활치 못할 경우다. 현재 신규주택공급은 절대적으로 부족한 형편이다. 주택가격이 많이 상승했기 때문에 어느때보다 신규주택공급업자들이 주택을 짓기 위해 활발히 움직이고 있어 조만간 신규주택공급도 형편이 나아질 전망이다. 그동안 신규주택건축을 위한 융자에 부정적이었던 은행들도 빠른 주택시장회복세와 함께 점차 규제를 완화하면서 신규주택 건축 융자에 적극성을 띄고 있다. 최근 이자율이 가파르게 상승하면서 현재 시장은 조금 숨고르기를 하고 있다. 바이어들도 3%대의 이자율에서 4% 중반으로 오른 이자율에 대해서 심정적으로 조정기간이 필요해 보인다. 하지만 현지의 4.5%대의 이자율도 우리가 흔히 말하는 저금리임에는 누구도 부인하기가 힘들다. 평생을 살면서 한 번 올까 말까한 바로 저금리 시대에 아직도 머물고 있다는 것이다. 버블이냐 회복세냐는 시간이 지나면서 정확한 해답이 나올것 같다. 지금 여러곳에서 들리는 걱정과 반가움의 교차는 현재와 같이 급격한 상승세의 시장에서는 늘 있는 일이다. 불장난을 하다가 한 번 덴 경험이 있다면 불을 보면 불길한 생각이 드는 것은 당연하다. 하지만 주택시장도, 증권시장도 시간이 지나면 모든 사람들이 다시금 혼이난 이 곳으로 모여든다는 것이다. 바로 재산증식이라는 현대 사회가 만들어 논 틀 때문이다. 불이란 데일 수도 있지만 그 불로 음식도 준비하고 방을 따뜻하게 할 수도 있는 우리에게 꼭 있어야 하는 것이기 때문이다. 한 번 데었다고 해서 피할 수 있는 것이 아니기 때문이다. 불을 조심해서 잘 사용하면 데이지 않고 얼마든지 우리가 원하는 것을 할 수 있다. 문제는 불을 가지고 불장난을 하다 보면 불에 너무나 가까이 가서 다칠 수 있기 때문에 늘 조심스럽게 접근해야 한다. 주택시장, 우리에게서 떨어질 수도 없어질 수도 없는 것이다. 파이오니아 부동산대표 문의 (213) 590-5533 이메일 주소 : shong@fwllp.com


  • Square Foot 가격에 따른 가격 산정방법

    요즘같이 가격이 가파르게 오르는 부동산시장에서는 매물에 따라 가격이 많이 차이가 나게 되어 가격비교하기가 쉽지가 않아 보인다. 일반적으로 바이어나 셀러들은 주택 가격을 알아볼 때 최근 주변에 팔린 시세, 현재 시장에 나와있는 매물의 가격 등을 중심으로 가격을 어림잡아 보게 된다. 하지만 부동산 에이전트들은 위의 자료위에 참고로 스퀘어 풋(Square Foot) 당 가격으로 여러 채의 주택을 비교해 보는 것을 알 수 있다. 먼저 SF당 가격으로 비교할 때는 비슷한 사이즈의 주택을 서로 비교해야 한다. 예를 들면 아래와 같은 주택 A과 B가 매물로 나와있다고 가정해 보자. 주택A는 1,500SF 에 $300,000이라고 하면 A주택의 SF당 가격은 $200이 된다. B라는 주택은 2,000SF에 가격은 $350.00이라고 한다면 B주택의 SF당 가격은 $175이 되는 것이다. 그러면 A와 B중 어느것이 더 좋은 조건의 구매일까? 위의 경우 SF당 가격으로 주택 가격을 비교하는 것은 일단 좋은 방법이 아니다. 주택의 SF면에서 500SF 이상 차이가 나기 때문이다. SF가 적은 주택은 일반적으로 SF가 많은 주택에 비해 상대적으로 SF당 가격이 높기 때문이다. 따라서 SF당 가격은 주택가격을 가늠해 보는 하나의 참고자료이지 이것만으로 주택 가격을 산출해낼 수는 없게 된다. 같은 방법으로 SF당 가격도 평균 SF당 가격과 중간 SF가격으로 비교해 보는 방법이 있다. 먼저 평균 SF당 가격 계산 방법을 살펴보자. 어느 지역의 최근 매매 가격을 기준으로 SF당 가격을 산출해 보니 주택 A의 SF당 가격은 $250, B는 $275, C는 $285, D는 $300, E는 $310으로 가정해 보자. 5채의 평균 SF당 가격을 산출하려면 먼저 A부터 E까지의 SF당 가격을 모두 더한다. 그러면 총 $1,420이라는 숫자에 도달하게 된다. 이 $1,420을 총 주택숫자인 5로 나누어 보면 SF당 $284이 나오게 된다. 이 지역의 최근 평균 SF당 가격은 $284가 되는 것이다. 이와 반면에 중간 SF당 가격은 좀더 간단하게 계산할 수 있다. 먼저 주택 A,B,C,D,E중 SF 당 가격이 낮은 순서로 배열한 후 중간에 위치한 주택 C의 $285가 중간 SF당 가격이 된다. 중간가격을 기준으로 보면 SF당 $285이하로 팔린 주택이 총 2채이고 나머지 2채는 SF당 $285이상에 팔렸다는 의미이다. 만약 주택 F가 하나 더 추가되어 모두 6채의 주택을 비교해 중간 SF당 가격을 산정한다면 중간 가격대인 주택 C와 D를 합하여 둘로 나누면 된다. 이 경우 주택 C의 $285와 주택 D의 $300 중간치인 $292.50가 그 지역 평균 SF당 가격이 되는 것이다. 중간 SF당 가격으로 주택 가격을 비교해 보는 것은 평균 SF당 가격으롤 비교해 보는 것에 비해 정확도가 상대적으로 높다. SF당 가격은 주택이 위치한 지역, 주택 컨디션, 업데이트 정도, 땅 크기, 단층 혹은 2층, 그 외 많은 요소들에 따라 달라질 수 있다. 따라서 주택 가격을 서로 비교할 때 단순히 SF당 가격만 가지고 비교하는 것은 정확성이 결여되기 마련이다. SF당 가격을 알아보는 진짜 이유는 바로 그 지역 가격 추세를 알아보려는 것이지 꼭 A와 B라는 주택을 비교해 보려는 것이 아니다. 1년전의 해당 지역 SF당 가격과 현재 SF당 가격을 비교해 보면 그 지역의 주택 가격이 상승 혹은 하락하고 있는지를 쉽게 알 수 있기 때ㅜㅁㄴ이다. 위에서 여러가지 SF당 산출 방법을 살펴봤다. 파이오니아 부동산대표 - 문의: (213) 590-5533


  • 주택시장, 상승이냐 거품이냐 II

    과연 현재 부동산 시장은 계속 상승할 것인가 아니면 서서히 거품을 만들어 가고 있는 것인가? 주택 매물 부족과 함께 현 주택시장을 이끌어가는 주택금리의 상승 가능성도 큰 변수로 떠오르고 있다. 2015년까지 지금과 같은 저금리를 유지하려는 당초 계획이 최근 일부 지역의 주택 시장 과열현상으로 조기 종결될 가능성이 점차 논의되고 있다. 애초보다 훨씬 이른 올해 말이나 내년 초에 조기 종결을 주장하는 목소리가 점차 높아져 정부의 저금리가 조기에 끝날 가능성도 엿보인다. 하지만 금리가 오른다고 해도 급격한 인상은 없을 것이며 완만한 상승세를 그려갈 것으로 전망된다. 주택가격상승은 우리 모두에게 경기회복의 기대를 부풀리는 좋은 상징이다. 하지만 주택시장만 상승하고 저변 경기는 아직 미세한 회복세를 보이고 있어 거품의 염려를 나타내는 사람들 역시 늘어나고 있다. 정부의 인위적인 경기 부양책이든, 시장의 과열현상이든 간에 현재 시장의 추세를 거꾸로 거스르며 주택시장을 예측하는 것은 바람직하지 않다. 아직은 추가 가격상승의 여지가 남아 있다. 현 시장분위기에 비춰볼 때 최소 2013년 상반기까지는 상승무드가 꺾이기 어려워 보인다. 이후에는 보합세를 이루며 올 2017년까지 일년에 약 3-4%정도의 정상적인 상승폭으로 시장을 이어갈 전망이 우세하다. 구입은 하되 한 가지 주의해야 할 것은 1년 후의 상승분까지 예상해서 내놓은 일부 over-priced된 주택 구입은 삼가야 한다는 것이다. 현 시장에서 적정 수준이라 생각하는 가격을 지불하는 것이 가장 현명한 방법이다. 몇 달 전에는 얼마였다며 구입을 망설이거나, 계속 오르니까 앞으로 오를 가격분까지 지불하고 주택을 구입하는 것은 결코 현명한 방법이 아니다. 아직도 미국전역에는 약 천만 채의 깡통주택(underwatered)들이 있으며, 최근 3년간 융자조정을 받은 주택 소유주들 중 41%가 최근 다시 페이먼트를 내지 못하고 어려움에 처해 있다는 경제사정을 참조해야 한다. 신속하고 과감한 구입을 결정해야 하지만 너무 앞서면 희생양이 될 수 있음을 기억하자. 문의: (213) 590-5533


  • 주택시장, 상승이냐 거품이냐 I

    최근 주택시장의 급격한 가격 상승을 우려하는 소리가 여기저기서 들리고 있다. 가격이 가파르게 오르면서 주택을 소유하고 있는 오너들은 지난 몇 년간 집을 지키기 위해 고생한 보람이 있다고 자부하면서도 혹시 또 다른 거품이 아닐까 우려하고 있다. 반면, 이런저런 이유들로 주택을 구입하지 못한 바이어들은 주택구입시기를 놓친 데 대해 불안감을 토로한다. 과연 현재 부동산 시장은 계속 상승할 것인가 아니면 서서히 거품을 만들어 가고 있는 것인가? 먼저 상승을 추측케 하는 통계자료로는 현 시장에 팔려고 나와 있는 잔여주택물량이 지난 1999년 이후 처음으로 4.3달까지 최저치로 내려갔다는 데 있다. 주택재고량이 줄어든다는 것은 주택시장이 회복되고 있다는 긍정적인 신호다. 차압이 피크였던 당시, 11개월분을 넘었을 때와 비교하면 현 주택재고량은 절반 이하로 감소했다. 재고량이 줄어들면 당연히 주택 매매가격이 상승하게 된다. 이와 함께 주택가격의 동향을 알려주는 Cash-Shiller 지수도 계속 증가 추세를 보이고 있다. 특히 대도시 주변과 다른 지역에 비해 가격하락폭이 컸던 캘리포니아, 네바다, 아리조나와 같은 미국 서부지역의 가격 상승세가 두드러진다. 사상최저치에 가까운 4% 미만의 이자율도 가격상승에 단단히 한 몫 하고 있다. 현재 시장에서 주의 깊게 보아야 하는 것은 가격 상승이 계속된다면, 현 주택시장에서 큰 역할을 담당하고 있는 투자자들의 향방이 어디로 향하느냐이다. 가격이 계속 가파르게 오른다면 결국 투자자들은 거품을 우려, 어느 시점에 시장에서 이탈할 가능성이 높기 때문이다. 지난 2년간 싼 은행금리를 이용해 주택시장에 유입한 헤지펀드들의 향방 역시 큰 변수로 떠오르고 있다. 투자자들이 대거 이탈하고 그 공백을 실수요자들이 채우지 못할 경우 주택시장은 의외의 복병을 만날 수도 있기 때문이다. 한가지 주의 깊게 살펴 보아야 하는 것은 충분한 에퀴티가 쌓인 에퀴티 셀러(Equity Seller)들이다. 주택을 판 후 더 큰 집으로 옮겨가는 소위 step-up 마켓이 형성되어야 하는데, 50만달러 미만 에퀴티 셀러들의 움직임 없이 재고량의 부족만으로는 계속 상승세를 이어나가기 어렵기 때문이다. 현 시장은 재고량의 감소로 인해 가격경쟁만 유발될 뿐 에퀴티 셀러의 마켓 진입은 아직 본격적으로 진행되지 않고 있다. 그 이유는 Step-up 바이이어들이 옮겨갈 50-80만달러대의 주택 역시 매물이 부족해 옮겨갈 마땅한 주택 구입이 쉽지 않기 때문이다. 최근 100만달러 가격대의 정상매물이 시장에 유입되면서 물량이 조금씩 늘어나고는 있지만 이러한 현상은 당분간 지속될 것으로 보여진다. (다음회에 계속…) 문의: (213) 590-5533